平鎮的廠房要賣多少？先分清園區內外，再談買方的貸款成數

平鎮的廠房定價要切 2 刀：第一刀分清園區內與園區外——這是兩個市場，買方結構與願付價完全不同；第二刀是買方的貸款成數，工業不動產的銀行鑑價比住宅保守，成數估不到，價格談成了一樣會破局。這 2 刀沒切好，掛再久也沒用。

先說市場切分。園區內的用地與園區外的丁種建地、乙種工業區、老廠房，來看的人不一樣。會買平鎮的，主力是要在桃園中段找生產基地的中小企業主，或從中壢外溢過來的。他們不是投資客，是要開工的，心裡打的分永遠是：地能不能蓋、廠登過不過得了、電夠不夠、櫃車進不進得來。

再說定價依據。唯一依據是內政部實價登錄的實際成交，不是 591 的開價、也不是鄰居轉述的數字。開價是賣方期望，成交才是市場願意付的。對標的時候要挑同分區、同區段、條件相近的案子，把園區內外分開比——混在一起算，會得到一個誰都用不上的數字。

最後是最多人忽略的一關：買方的錢從哪來。廠房折舊快、銀行估值保守，買方要是估不到成數，頭期就付不出來。所以我會建議屋主在定價階段就把資料準備齊——謄本、廠登、電力容量、使用執照。資料完整的案子，買方查得順、銀行估得出來，議價空間反而守得住。

平鎮這一區的整體條件，看平鎮工業區完整解析；交易會遇到的稅費，看買賣工業地廠房要繳哪些稅；想先抓自己那塊的分區與行情，用免費查地工具。

買地租廠有原則，風險成本找阿澤

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