找廠房仲介前先問這 5 句，答不出來的就別委託

挑廠房仲介，不是看跟他熟不熟，是看他答不答得出 5 件事：土地分區、廠登可用性、電力容量、大車動線、實價登錄怎麼對標。這 5 題答不上來的人，手上多半沒有企業買方——因為會問這些的，就是要開工的老闆。

第 1 句：這塊地是什麼分區，能設什麼產業？
都市計畫乙種工業區是建蔽率 70%、容積率 210%；丁種建築用地是 70% 與 300%。一個懂工商的人，會直接告訴你這塊的可蓋量與可設用途，而不是回你「工業區都可以啦」。

第 2 句：廠登現況能不能維持或申請？這決定買方能不能立刻營運。
第 3 句：電力容量多少、要不要重拉？這一兩年電力配額變成擴廠的硬門檻，買方對這題比以前敏感得多。
第 4 句：大車進得來嗎，卸貨怎麼處理？櫃車轉不進來，坪數再漂亮也沒用。

第 5 句：你打算用哪幾筆實登成交來定價？這句最能分辨真假。懂的人會講「同分區、同區段、條件相近的哪幾筆」；不懂的會拿 591 的開價或隔壁的傳聞當依據。開價是賣方期望，成交才是市場願意付的——這兩個字分不清楚的人，會把你的案子掛到發霉。
問完這 5 句，你大概就知道該不該把案子交給他。

⚠️ 這裡要補一句，很多人會誤會：210% 是上限，不是你這塊地的答案。依都市計畫法桃園市施行細則第 37 條，容積率先看個案的都市計畫書怎麼寫，都市計畫書沒載明才適用附表的 210%；符合條件去申請容積獎勵，最高還能到基準容積的 1.2 倍。所以拿 210% 回推可蓋量只是起手估算，真正要調的是都市計畫書。

委託與租約條款要注意什麼，看廠房租賃合約怎麼簽才不踩雷；交易會遇到的稅費，看買賣工業地廠房要繳哪些稅；想先自己抓個行情概念，用免費查地工具。

買地租廠有原則，風險成本找阿澤

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