買廠房要不要用履約保證？這 3 種情況我一定會建議用

履約保證專戶的作用只有一句話：把「錢付出去」跟「產權過到你名下」綁在同一條時間軸上。有 3 種情況我一定會建議用——賣方還有貸款要塗銷、標的上有租約或占用、以及交易期間拉得比較長。這 3 種的共同點是：中間有時間差，時間差就是風險。

第 1 種：賣方有抵押要塗銷。這是最常見的。標準做法是先過戶、再用買方的價金代償塗銷，中間的順位就靠履約保證卡住——錢先進專戶、條件成就才撥付。沒有專戶的話，你等於用信任在承擔一段真空期。

第 2 種：標的上有租約或占用。現況有承租人、或有人在使用但關係不明確時，點交條件要寫進契約，並跟價金撥付的節點綁在一起。不然你可能買到一間「過了戶卻進不去」的廠房，那時候只剩訴訟一條路。

第 3 種：交易期間長。工業不動產的文件雜、貸款審核久，兩三個月是常態。期間越長，中間出狀況的機率越高——賣方財務變化、標的被查封、雙方任一方反悔。專戶不能阻止這些事發生，但能確保錢不會在事情發生之後才被領走。
費用通常不高，相對於幾千萬的交易金額，這是我認為最划算的一筆支出。實際條件與費率請以承辦的地政士與履保機構說明為準。

租約與點交相關的條款，看廠房租賃合約怎麼簽才不踩雷；如果標的是特登廠房，還要多查幾件事，看特定工廠登記合法化全攻略；要先查標的的分區，用免費查地工具。

買地租廠有原則，風險成本找阿澤

——澤的工商筆記｜LINE：0908-660-212