美術1號院交屋倒數：同社區開價39萬到56萬/坪，三間都賣1,818萬差在哪？

先看一組會讓人皺眉的數字。

美術1號院現在市面上同時掛著三間房，總價都是1,818萬元，一塊錢不差。但一間是47.41坪、每坪38.35萬；一間40.99坪、每坪44.35萬；還有一間38.85坪、每坪46.8萬。同一個社區、同樣都在30樓、同樣有車位，單價卻差了8.45萬元／坪。

到底是誰算錯了？其實三間都沒算錯——而這正是預售屋轉售最容易讓買方看走眼的地方。

交屋倒數，782戶裡有20多戶想先走

先把背景交代清楚。美術1號院（興富發華人桂冠）由興富發建設興建，基地位於美術東二路與明誠四路口，基地面積2,471坪，地上33層、地下7層，總戶數782戶，公設比約34.5%，預計2026年第三季完工交屋。

根據樂居統計，這個案子累積697筆實價登錄成交，已銷售691戶，等於九成戶數已經有主人。歷史最高成交價每坪55.88萬，歷史最低每坪34.65萬，中間差了21.23萬元／坪。

值得注意的是另一個數字：交屋還沒到，市面上已經有20到29戶掛牌待售（樂屋網統計21件、樂居統計29件）。這個量在一個782戶的大案子裡不算誇張，但也不算少，而且其中不少是「原開價劃掉、改成新價」的物件——4房高樓層從5,380萬調到4,088萬、三房從2,468萬調到2,098萬、2,088萬調到1,818萬、1,698萬調到1,550萬。降價幅度從8%到24%都有。

同社區為什麼差這麼多？四個原因

第一是棟別。美術1號院實際上是兩種完全不同的產品混在同一個社區。A棟「領袖」規劃4房73～105坪，178戶，每層只有3戶配3部電梯；B、C棟「新銳」是2～3房20～38坪，B棟322戶、C棟269戶，每層10到12戶共用3部電梯。梯戶比差距很大，居住感受完全不同，價格自然不會一樣。

第二是面向。A棟、B棟旁邊是秀拉兒童公園，屬於永久棟距，公園首排的採光與景觀是這個案子最貴的部分。C棟周邊則有16層樓的大樓，未來還有超高樓層建案要推，部分房型的視野會受影響。同一個社區，面公園跟面隔壁棟，價差就出來了。

第三，也是最容易誤判的：車位有沒有灌進坪數。回到開頭那三間1,818萬的房子。47.41坪那間附「雙平車」，兩個平面車位的坪數被算進總建坪裡，分母變大，單價自然被稀釋到38.35萬；40.99坪那間是一個平面車位，單價44.35萬。房子本身的實際價值沒有差到8萬／坪，是計價方式造成的視覺差。

第四是主建物佔比。拿兩筆實際掛牌比較：38.4坪的三房主建物只有15.36坪，佔比40%；93.84坪的四房主建物42.56坪，佔比45%。同樣付一坪的錢，買到的室內實坪不一樣。這在公設比超過34%的大樓裡，是必須算進去的一筆帳。

買方該怎麼看這批物件

如果你正在看美術1號院的轉售戶，建議三件事：

一，別只看每坪單價，把車位價格拆出來再算。平面車位在美術館特區行情約150～250萬，拆掉車位後回推「純房屋單價」，三間房的排序可能跟你原本想的完全相反。

二，確認棟別與戶號。A棟跟B、C棟是兩種產品，管理費同樣是每坪70元／月，但梯戶比、公設使用強度差很多，交屋後的居住品質差異會慢慢浮現。

三，交屋前後是價格最容易鬆動的時間點。部分轉售戶有資金與貸款時程壓力，開價已經明顯下修，這時候議價空間會比平時大，但也代表你要更小心比對同棟同面向的實際成交紀錄，不要拿A棟的價格去想像C棟的房子。

洪店目前手上有美術1號院C7棟30樓的三房首排平車，總建46.45坪、3房2廳2衛，總價2,098萬，可以直接帶看比較。想知道自己看中的那一戶在整個社區的價格帶落在哪個位置，或想調實際成交紀錄逐筆對照，歡迎直接找我。

台灣房屋・美術青海特許加盟店（澄果團隊）店長 洪誌隆（洪店）
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資料來源：樂居網美術1号院社區頁（成交筆數、銷售戶數、歷史高低價、公設比、完工時程）、樂屋網美術1号院銷售中物件（掛牌開價與坪數，2026年8月）、樂居看屋筆記〈高雄市鼓山區美術1号院〉棟別與格局分析。掛牌價非成交價，實際成交以內政部實價登錄公告為準；物件隨時可能已成交或調整，詳情請洽洪店確認。