高雄新案公設比全台最高35%：虛坪改革要上路了，美術館特區買方該等嗎？

先看一組洪店手上物件的真實對照。

美術館特區的「美術白天鵝」，2023年9月完工、屋齡約2年，公設比36.4%；同樣在美術館特區的「京城梵谷」，屋齡約22.7年，公設比29.7%。

兩案差了6.7個百分點。聽起來不多，但換算成坪數：白天鵝權狀37.89坪，其中約13.79坪是公設；梵谷權狀24.72坪，公設約7.34坪。如果白天鵝的公設比能降到跟梵谷一樣，同樣一張37.89坪的權狀，室內可以多出約2.54坪——差不多是一間完整的小孩房。

而根據591房屋交易網統計，高雄新建案的平均公設比已達35%，是全台六都之冠，比台北市的34%、台中的33.1%都要高。

為什麼高雄的公設比會全台最高？

高雄市房屋市場調查協會理事長廖致傑分析，主要有兩個原因：基地面積與豪宅興起。近年楠梓、仁武等地出現不少千戶造鎮案，基地大、樓層高，就有更多坪數可以容納健身房、泳池、閱覽室等公設；而豪宅路線的建案，本身就是靠公設在賣氛圍。

美術館特區正好兩個條件都吃到了。這裡是高雄公認的富人區，建商推案幾乎都往「有感公設」走。看洪店手上這幾個社區的數字就很清楚：

興富發｜美術1號院（2026/6完工，全案782戶）：公設比約34.8%

美術白天鵝（2023/9完工，全案689戶）：公設比約36.4%

興富發｜華人匯（2015完工，全案252戶）：公設比約34%

悅讀山妍（屋齡約18.2年，全案127戶）：公設比約34%

京城｜梵谷（屋齡約22.7年，全案99戶）：公設比約29.7%

一個很明顯的規律：屋齡越新，公設比越高。20年以上的中古大樓還在3字頭甚至2字尾，5年內新成屋普遍34%起跳，逼近37%。

虛坪改革要來了，公設比可望降到25~30%

這件事今年開始有變化。內政部推動的「虛坪改革」，2026年起分階段上路，三個核心方向：

一、車道、車位改列專有部分——車位單獨登記、單獨計價，不再把車道坪數分攤給沒買車位的住戶。這一項預估就能直接降低約5%的公設比。

二、一般電梯與梯廳不計入容積——鼓勵建商多設電梯，因應高齡化社會的無障礙需求。

三、管委會空間設上限——以總樓地板面積1%為限，最小20平方公尺、最大100平方公尺。

政策目標，是把新建案公設比從目前的33~35%，壓回25~30%。

但有兩件事買方一定要先弄清楚。

第一，新制只適用「新請照」的建案。建築技術規則的修正預計2026年先行，而涉及產權登記的公寓大廈管理條例修法，因為要經過立法院審議，時程會更慢。也就是說，目前在售的預售屋、已完工的新成屋、以及所有中古屋，公設比都不會因為新制而改變。

第二，公設比降了，單價很可能會漲。這是最容易被忽略的一點。同一戶房子，總價不變、權狀坪數變少，換算出來的「每坪單價」自然就上去了。虛坪改革改的是計價方式，不是房子本身的價值。所以未來看到「新制建案單價比較高」，不要直覺認為是漲價。

洪店的實際建議：先算室內，再談單價

不要只看表面單價，要換算你實際住得到的坪數。以美術館特區近一年成交均價40.34萬/坪、新案成交價56萬/坪來看（樂居網，2026年8月查詢），這中間15.66萬的價差裡，有一部分其實就是新案更高的公設比。

粗略概算：一戶權狀40坪、公設比36%的新成屋，室內約25.6坪；同樣40坪但公設比30%的中古屋，室內約28坪。差2.4坪。提醒：權狀坪數若含車位，實際室內坪數會再更小，這是最多買方誤判的地方，看物件時務必請仲介把主建物、附屬建物、共有部分、車位坪數拆開給你看。

高公設比不等於不好。24小時警衛、溫水泳池、健身房、大廳氣派度，這些都要有坪數才能做出來。華人匯34%的公設比裡，換到的是24小時警衛加8小時秘書管理、室內溫水泳池與SPA池——對追求生活品質的置產客，這筆坪數花得有價值。關鍵是你會不會用。如果一年進不了健身房三次，那高公設就只是每年多繳的管理費。

要不要等虛坪改革？如果是自住剛需，洪店的看法是不必等。新制從請照到完工交屋，至少要3到5年，而且如前面說的，單價很可能同步反映上去，省下來的未必是錢，而是帳面上比較好看的數字。真正該做的，是現在就把每一戶的室內實坪、管理費、公設實用性算清楚，這才是買方能立刻掌握的變數。

想知道你看中的那一戶，權狀坪數拆開後室內到底有多少、公設比在同區段算高還低？把物件資料傳給洪店，直接幫你拆給你看。

台灣房屋・美術青海特許加盟店（澄果團隊）

店長 洪誌隆（洪店）

電話：0906-955-833

LINE 免費諮詢：https://line.me/ti/p/cGi7bOhwjy

門市：高雄市鼓山區青海路416號

營業員證號：（106）登字第313429號

資料來源：591房屋交易網新建案公設比六都統計（引述高雄市房屋市場調查協會理事長廖致傑分析）；內政部虛坪改革政策方向（建築技術規則、公寓大廈管理條例修正草案，2026年分階段推動）；樂居網美術館特區區域房價（2026年8月查詢）；各社區公設比、戶數、完工年份為洪店手上實際銷售物件資料。公設比與坪數為概算，實際權狀登記面積以地政機關謄本為準；政策實施時程以內政部最新公告為準。