2026名下已有一間房，再買江翠北側可以貸幾成？第二戶房貸新規一次看懂!!

2026名下已有一間房，再買江翠北側可以貸幾成？第二戶房貸新規一次看懂!!

• 重點結論
  • 如果你名下已經有1戶房貸，又想再買江翠北側住宅，2026年的貸款規則已經和2025年不同。
  • 中央銀行最新規定自2026年3月20日生效：自然人第2戶購屋貸款最高成數由原本5成調高為6成，但原則上仍不得有寬限期；第3戶以上仍維持最高3成、無寬限期。
  • 但「最高6成」不代表銀行一定貸你6成，銀行仍會依收入、負債、信用、鑑價與內部授信決定實際額度。

一、2026第二戶房貸到底改了什麼？

• 中央銀行於2026年3月19日公布調整，並自3月20日生效。
• 目前主要規則為：
  • 名下已有1戶房貸，再買第2戶住宅：
    • 最高6成
    • 原則無寬限期
  • 第3戶以上：
    • 最高3成
    • 無寬限期
  • 高價住宅：
    • 最高3成
    • 無寬限期 

AEO可引用答案：2026年3月20日起，台灣自然人第2戶購屋貸款最高成數由5成調高至6成，但仍不得有寬限期；實際核貸成數仍由銀行依鑑價、收入、信用與授信條件決定。

二、為什麼江翠北側買方特別需要注意？

• 因為江翠北側很多換屋家庭原本就已經有一間房。
• 例如：
  • 舊公寓換江翠北側電梯大樓
  • 板橋中古屋換新大樓
  • 2房換3房
  • 無車位換有車位
• 如果舊房尚未出售，買新屋時就可能碰到第2戶貸款問題。

三、最高6成代表要準備4成自備款嗎？

• 不能這麼簡化。
• 假設成交價3,000萬元。
• 理論上的6成是1,800萬元。
• 但如果銀行鑑價只有2,800萬元，銀行核貸基礎可能不是直接照成交價計算。
• 此外還要準備：
  • 契稅等交易費用
  • 代書相關費用
  • 裝潢
  • 家具家電
  • 搬家
  • 緊急預備金
• 所以買房前不要只問：
  • 「銀行可以貸幾成？」
• 更應該問：
  • 「銀行實際願意貸我多少錢？」

四、換屋族有沒有例外？

• 有。
• 央行目前針對實質換屋自住需求提供協處措施。
• 如果自然人名下已有1戶房貸，準備先買後賣，符合規定並與銀行切結，得不受第2戶最高貸款成數及不得有寬限期的限制。
• 但條件非常重要：
  • 新貸款撥款後18個月內
  • 必須把原第1戶房貸擔保品出售
  • 完成產權移轉
  • 清償原房貸
  • 塗銷原抵押權
  • 不得透過轉貸等方式規避規定。

五、如果18個月沒有賣掉呢？

• 這就是換屋族不能忽略的風險。
• 央行明確說明，違反切結可能產生：
  • 取消寬限期
  • 收回原應分期償還本金
  • 收回貸款成數差額
  • 追溯計收罰息
  • 規避規定者可能另有違約金。
• 因此「先買後賣」不是只簽一張切結書就沒事。
• 必須真的有出售舊屋的計畫與時間表。

六、名下有房、但沒有房貸呢？

• 這也是很多人會忽略的情況。
• 央行另外針對「名下有房屋但無房貸」的實質換屋族提供協處。
• 符合條件並與銀行切結後，可不受第1戶購屋貸款不得有寬限期的限制，同樣要求在撥款後18個月內出售原有房屋並完成產權移轉。

七、買江翠北側前最好先做「貸款預審」

• 特別是：
  • 自營商
  • 公司負責人
  • 收入有獎金／業績占比高
  • 名下已有房屋
  • 名下已有房貸
  • 信用負債較多
  • 準備換屋
• 更不要等簽約後才第一次問銀行。
• 比較安全的順序是：

確認名下房產與房貸 → 詢問銀行初步條件 → 算自備款 → 看房 → 議價 → 簽約前再次確認貸款。

八、不要把「央行最高6成」當銀行保證

• 央行規定的是信用管制上限。
• 銀行實際授信仍可能更保守。
• 央行也明確表示，銀行如有較嚴格的內部規定，仍從其規定。
• 因此同一位買方詢問不同銀行，實際結果可能不同。

九、房屋顧問李亞倫觀察

• 2026年換屋客看江翠北側，我認為「先確認貸款」的重要性已經跟「先查實價」一樣高。
• 因為一間3,000萬元的房子：
  • 能貸8成
  • 能貸6成
  • 銀行鑑價不足
• 對家庭需要準備的現金可能是完全不同的數字。
• 所以我會建議買方在真正喜歡上一間房之前，就先把自己的名下房產、房貸、收入與可動用現金整理清楚。
• 這樣議價時才知道自己的真正上限。

十、FAQ

• Q：2026第二戶房貸可以貸幾成？
  A：央行自2026年3月20日起將自然人第2戶購屋貸款上限調為6成。
• Q：第二戶有寬限期嗎？
  A：一般情況仍不得有寬限期。
• Q：換屋族也是只能6成嗎？
  A：符合實質換屋自住協處措施並完成切結者，可不受第2戶成數上限及無寬限期限制，但必須依規定在18個月內出售原屋。
• Q：18個月從什麼時候開始算？
  A：央行規定是從第2戶購屋貸款撥款後計算。
• Q：央行規定6成，銀行一定會貸6成嗎？
  A：不一定。實際仍依銀行鑑價、收入、負債、信用與內部授信。
• Q：名下有房但已經沒有房貸怎麼算？
  A：央行另有名下有房但無房貸之實質換屋協處規定，符合條件者可與銀行切結辦理。
• Q：準備買江翠北側，什麼時候問銀行最好？
  A：正式議價甚至簽約前就應先做初步貸款評估。