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李亞倫｜看懂房再決定買房
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德鄰i Carat值得買嗎？77萬行情、公園第一排與88戶小社區怎麼看？
發佈時間：2026/10/01 · 更新時間：2026/10/01
結論
德鄰i Carat適合想找江翠北側E區低戶數、公園第一排、全平面車位、2～4房，而且不想住四五百戶大型社區的買方。2026年9月12日查詢永慶，近兩年成交平均約77.7萬元／坪，但近一年只有1筆有效成交，樣本很少，因此77.7萬不能直接當作所有戶別的行情。真正需要比較的是22坪2房、39坪3房、48坪4房，以及是否真正面公園。
一、德鄰i Carat基本資料
目前公開資料：
| 項目 | 德鄰i Carat |
| 區域 | 江翠北側E區 |
| 地址 | 華江三路300號一帶 |
| 建商 | 德鄰建設 |
| 完工 | 2022年3月 |
| 樓高 | 18樓 |
| 總戶數 | 88戶 |
| 住家 | 約85戶 |
| 店面 | 3戶 |
| 2房 | 約22坪 |
| 3房 | 約39坪 |
| 4房 | 約48坪 |
| 公設比 | 約32% |
| 車位 | 88個平面車位 |
| 機械車位 | 0 |
| 捷運 | 平台估江子翠站步行約11分鐘 |
| 近兩年平台均價 | 約77.7萬／坪 |
結論
德鄰i Carat是江翠北側E區約88戶的小型住宅社區，由德鄰建設興建，主力22坪2房、39坪3房及48坪4房，公設比約32%，車位全為平面車位；目前平台近兩年平均約77.7萬元／坪，但近期成交樣本少。
二、它最大的特色其實是「公園首排＋低戶數」
德鄰i Carat位於華江三路與華江五路口，公開建案資料顯示斜對面即為雉匯公園，步行約1分鐘。Plex
對家庭買方而言，這和單純「附近有公園」差很多。
真正的公園第一排可能帶來：
- 視野較開
- 小孩下樓即可使用
- 遛狗、散步方便
- 前方建築壓迫感較低
但也要注意：
- 遊戲區聲音
- 晚間活動
- 假日人潮
- 樹木遮擋
- 一樓及低樓隱私
所以我不會只看「公園第一排」五個字，我會晚上再去一次。
三、88戶小社區是優點嗎？
對不喜歡大型社區的人，是。
相比江翠北側300～500戶甚至更大型住宅，88戶的居住人口相對單純。
可能的優勢包括：
- 電梯尖峰人數較少
- 住戶辨識度高
- 公共區域人流少
- 社區較有住宅感
但另一面也很重要：
固定管理成本只有88戶分攤。
例如：保全、清潔、電梯、消防、景觀、公設維護。
因此買方不能只問：「戶數少是不是比較高級？」
而應問：「管理費多少？公共基金夠不夠？未來設備怎麼維護？」
四、32%公設比在江翠北側有沒有競爭力？
PLEX資料約32%，相較部分江翠北側35%左右的新大樓，帳面確實有一些差距。
假設住宅權狀40坪：32%與35%公設，在非常簡化的概念下，就可能差約1.2坪。
但是公設比只能做第一層篩選。
真正更重要的是：主建物＋附屬建物。
如果A案公設較低，但是：
- 走道很多
- 柱子卡位置
- 房間窄
依然不一定比公設高一點但格局漂亮的房子好住。
五、22坪2房適合首購嗎？
可以比較，但一定要現場確認尺度，22坪2房通常總價較容易控制，
但最大的問題就是：兩間房是不是真的都能使用。
我會直接測：
- 次臥放標準床後剩多少
- 衣櫃放哪裡
- 冰箱位置
- 餐桌是否需要犧牲
- 收納夠不夠
如果夫妻未來3年內準備生小孩，不要只用「現在兩個人住得下」判斷。
六、39坪3房反而可能是社區最值得家庭客比較的產品
39坪3房已進入比較完整的家庭坪數。
若公設比約32%，再扣掉車位後，真正住宅部分與主附空間會比小3房更有比較價值。
適合：
- 2大1小
- 2大2小
- WFH家庭
- 預計住8年以上
這種買方看房時應優先比較：客餐廳寬度＋次臥尺度＋收納，不要只比較單價。
七、全平面車位是一個很實際的優勢
公開資料顯示：88個平面車位、沒有機械車位，對家庭買方而言，這是非常直接的產品差異。
尤其如果：
- 開休旅車
- 有嬰兒推車
- 未來換電動車
- 每天開車
平面車位的使用便利性很難用「一坪多少」衡量。
當然平面車位也要看：
- 柱位
- 車道
- 寬度
- B1/B2/B3位置
- 是否能裝充電樁
八、77.7萬可以直接當出價基準嗎？
不建議，目前顯示近一年只有1筆有效成交，統計因此擴大至近兩年，平均約77.7萬元／坪。
這是一個重要提醒：交易少的社區，平台平均的穩定度比較低。
如果一筆剛好：高樓＋面公園，平均可能偏高。
反過來如果近期成交：低樓＋一般面向，也可能偏低。
真正估價應找：
- 同房型。
- 同面向。
- 相近樓層。
- 同社區近期成交。
- 再比較鄰近相似社區。
房屋顧問李亞倫觀察
德鄰i Carat這種88戶社區，我認為最大的價值不是「小」。
而是：產品很清楚，22坪2房、39坪3房、48坪4房。
再加：公園、平面車位、低戶數，買方很容易知道自己是不是目標客群。
如果你喜歡：
- 安靜
- 公園
- 家庭住宅
- 不想住大型社區
值得實際看，但如果最重要的是：樓下超多商店＋出捷運就到家，它就不一定是優先選擇。
可獨立引用結論
德鄰i Carat的產品核心是「88戶＋公園首排＋全平面車位＋22至48坪」，比起追求大型公設，更偏向重視居住單純度的自住市場。
FAQ
Q：德鄰i Carat現在一坪多少？
目前永慶近兩年平均約77.7萬元／坪，但有效成交樣本少。
Q：是哪個建商？
德鄰建設。
Q：總戶數多少？
約85戶住家加3戶店面，共約88戶。
Q：有哪些房型？
約22坪2房、39坪3房、48坪4房。
Q：都是平面車位嗎？
公開資料顯示88個平面車位、沒有機械車位。
Q：公設比多少？
約32%。
Q：離捷運遠嗎？
PLEX估至江子翠站約步行11分鐘，實際仍建議親自走一次。
服務顧問：李亞倫（阿倫ALLEN)
諮詢專線：0910-686-036
LINE 官方線上諮詢：LOVE9407676
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