2026 地價稅自用住宅優惠怎麼申請？9/22 前完成，2%優惠稅率、資格與注意事項一次看

一分鐘快速了解

今年最重要的幾件事

• 2026 年想適用地價稅自用住宅用地優惠，記得在 9 月 22 日前提出申請。
• 一般用地地價稅率為 10%～55%，自用住宅用地優惠稅率為 2%。
• 房子自己住，不代表地價稅會自動變成 2%，仍要符合規定並提出申請。
• 以前已經核准，而且所有權、戶籍、使用情形都沒有改變，原則上不用每年重新申請。
• 買賣、贈與、繼承等造成土地所有權人變更，新所有權人要重新申請。
• 戶籍曾經全部遷出，後來再遷回，也要重新提出申請。
• 都市自用住宅用地優惠面積為全國合計最多 300 平方公尺，約 90.75 坪。
• 成年直系親屬設籍，可以突破「一處限制」，但不能突破總面積上限。
• 超過 9 月 22 日才申請，原則上要從 2027 年才能開始適用。 

胖虎店長提醒

如果你今年剛買房、剛繼承或受贈房地、戶籍有異動、出租改回自住，或名下本來就有兩處以上住宅，這次特別值得檢查一下。

每年到了 9 月，很多屋主會開始看到：

「9/22 前記得申請地價稅自用住宅優惠！」

但不少人的第一個反應都是：

「我的房子本來就是自己住，還要另外申請嗎？」

答案是：要先確認。

因為我們平常講的「自住」，跟稅務上的「自用住宅用地」並不是完全相同的概念。

地價稅想適用 2%自用住宅用地優惠稅率，除了實際作住宅使用之外，還牽涉到戶籍、出租或營業情形、房屋所有權、適用處數及土地面積等條件，而且必須提出申請，經審核符合規定後才能適用。

所以這篇不用把整套土地稅法背起來。

先記住一個重點就好：

地價稅要來了，先確認自己是不是符合自用住宅用地資格；符合的話，該申請就不要錯過今年 9 月 22 日。

一般用地 10%起，自用住宅只要 2%，到底差多少？

先從大家最有感的稅率開始。

一般用地地價稅採累進方式課徵，稅率為 10%～55%；符合規定的自用住宅用地，則可以適用 2%優惠稅率，而且不採累進方式課徵。

如果單純拿一般用地最低的 10%，跟自用住宅用地 2%相比：

10% ÷ 2%＝5 倍。

假設同樣的課稅基礎：

所以有時候你會看到「稅率差 5 倍」，也會看到官方提醒「稅金至少省 4 倍」，其實是在講不同的比較方式。

10%是2%的5倍；但如果原本繳2,000元，變成10,000元，增加的8,000元則是原本稅額的4倍。

不用特別背這些倍數。

真正值得知道的是：

如果本來符合自用住宅用地資格，卻沒有申請到 2%，最後繳的地價稅可能真的差不少。

2026 年為什麼一定要注意 9 月 22 日？

地價稅每年 11 月開徵，2026 年想讓符合條件的土地在今年適用自用住宅用地優惠稅率，原則上要在 9 月 22 日前提出申請。

期限內提出，經稽徵機關審核符合規定，今年就能按 2%課徵；超過期限才申請，原則上就要從下一年度，也就是 2027 年開始適用。

所以看到 9 月 22 日這個日期，不是每一位屋主都要重新申請一次。

真正要確認的是：

「我現在有沒有核准2%？今年我的房屋、土地、戶籍或使用狀況有沒有發生改變？」

地價稅 2%自用住宅優惠，要符合哪些條件？

我把主要規定整理成比較容易理解的方式。

第一，要有本人、配偶或直系親屬設籍

土地所有權人本人、配偶或直系親屬，要在該地辦竣戶籍登記。

所以：

「我真的住在這裡」

跟

「戶籍符合自用住宅用地規定」

其實是兩件事情。

即使每天都住在這間房子，如果沒有符合規定的人設籍，還是可能無法適用自用住宅用地優惠稅率。

第二，不能出租，也不能供營業使用

自用住宅用地原則上要供自己或家人住宅使用，不能出租，也不能供營業使用。

如果只有部分符合自用住宅條件，部分供營業使用，符合條件的部分仍可能按自用住宅用地稅率課徵，並不是一定整筆土地全部失去優惠。

第三，土地上的房屋所有權也要符合規定

土地上的房屋，應為：

土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有。

所以不是只看「土地是不是我的」，房屋的所有權人也要一起確認。

哪些人今年最需要趕快檢查？

如果你的房屋、土地、戶籍這幾年都沒有任何變化，而且以前已經核准，其實不需要看到 9 月 22 日就緊張。

反而是下面這幾種情況，我會建議今年特別確認。

今年剛買房的人

尤其中古屋，不要因為前屋主以前繳的是自用住宅 2%，就認為過戶之後會自動延續。

土地所有權人已經改變，新所有權人仍要重新提出申請。

今年剛繼承或受贈房地的人

繼承、贈與同樣涉及土地所有權人變更。

即使房子還是家人在住、戶籍也沒有改變，新的土地所有權人還是要重新申請。

戶籍曾經全部遷出，現在又遷回來的人

這個很容易被忽略。

原本已經適用 2%，如果符合資格的戶籍全部遷出，就會失去原本的設籍條件；日後戶籍重新遷回，也不會自動恢復優惠，仍要重新提出申請。

原本出租，現在收回自住的人

原本因出租而改按一般用地稅率，後來租約結束、重新恢復自住，如果目前已經符合自用住宅用地條件，也要重新提出申請，經核准後才能恢復優惠。

名下有兩處以上住宅的人

這類屋主除了確認每一處由誰設籍之外，還要一起看「一處限制」及「土地面積上限」。

這也是整篇最容易搞混的地方，後面我們會用 5 棟透天直接算一次。

住很多年，卻不知道自己有沒有申請過的人

這種情況其實最簡單。

可以先找之前的地價稅單看看；如果還是不確定，就直接向土地所在地的地方稅稽徵機關確認目前適用的稅率。

如果你只有一戶單純自住，前面的規定其實不難理解。

真正比較容易讓人搞混的，是：

「我名下不只一間房，到底可以有幾處使用2%？」

這就要把「一處限制」跟「土地面積上限」分開來看。

「一處限制」跟「90.75 坪上限」是兩件不同的事

這一段很重要。

因為很多人會把兩個規定混在一起。

第一個限制：原則上一處

土地所有權人本人、配偶及未成年受扶養親屬，適用自用住宅用地優惠稅率，原則上以 一處為限。

例如夫妻名下各有一間房，一間先生設籍、一間太太設籍，不能因為夫妻各自設籍，就直接認為兩間都能適用2%。

因為本人、配偶及未成年受扶養親屬仍然受到「一處」的限制。

第二個限制：土地面積上限

都市自用住宅用地優惠面積為：

全國合計最多300平方公尺，約90.75坪。

非都市土地則為：

700平方公尺，約211.75坪。

這個面積不是「每一間房各有90.75坪」，而是符合自用住宅用地的都市土地合計來看。

那為什麼有人可以有兩處、三處以上？

關鍵就在「成年直系親屬」。

如果另外的土地供已成年直系親屬辦竣戶籍登記，而且無出租、無營業，其他條件也都符合，就可以不受「一處」的限制。

所以這一段最值得記住的是：

成年直系親屬設籍，可以突破的是「一處限制」；不能突破的是「總面積上限」。

如果名下有 5 棟透天，到底怎麼算？

直接用一個例子會最好懂。

假設 A 先生名下有 5 棟都市土地上的透天住宅，而且房屋所有權、沒有出租、沒有營業等其他條件都符合。

設籍情況如下：

在其他條件都符合的前提下，因為另外幾處有成年直系親屬設籍，這 5 處就有可能不受原本「一處」的限制。

但接下來才是重點：

不是5間房子，各自都有90.75坪優惠額度。

假設每棟透天的土地面積都是 20 坪：

5 棟加起來就是 100 坪。

但都市自用住宅用地的優惠面積上限，仍然是全國合計約 90.75 坪。

因此可以簡單理解成：

換個角度看，如果這 5 棟透天的土地合計只有80坪，而且每一處都符合自用住宅用地條件，那麼80坪仍在都市土地全國合計約90.75坪的優惠面積上限內，可以適用2%。

如果合計是100坪，則約90.75坪可以適用2‰，超過的約9.25坪改按一般用地稅率課徵。成年直系親屬設籍讓多處住宅可能不受一處限制，但符合優惠的都市土地面積仍要合計計算。

所以真正要看的不是：

「我到底有幾間房？」

而是：

「有幾處符合資格？分別由誰設籍？符合資格的土地加起來有多少面積？」

一般大樓住戶容易超過90.75坪嗎？

這裡還有一個很常見的誤會。

90.75坪指的是土地面積，不是建物權狀坪數。

例如你買一間權狀100坪的大樓，不是直接拿這100坪去跟90.75坪比較。

集合住宅每一戶持有的是基地的一部分土地持分，真正要看的，是你名下符合自用住宅用地資格的土地持分面積。

所以一般大樓住宅相較於土地持分較大的透天住宅，通常比較不容易碰到90.75坪的面積上限問題。

2026 地價稅自用住宅優惠怎麼申請？

確認自己符合資格之後，接下來就是提出申請。

申請人是土地所有權人，原則上應在當年9月22日前向地方稅稽徵機關提出申請，經審核核准後，當年度即可適用自用住宅用地優惠稅率。

線上申請

不想跑一趟，也可以直接透過財政部稅務入口網辦理。

財政部稅務入口網｜地價稅線上申辦

進入網站後，可以在「線上申辦」中尋找「申請地價稅自用住宅用地稅率」。

向地方稅稽徵機關申請

也可以直接向土地所在地的地方稅稽徵機關辦理。

如果你的情況比較單純，例如只有一戶自住住宅，線上申請相對方便。

但如果名下有多筆土地、多處住宅，或成年直系親屬分別設籍，我反而會建議把自己的實際持有狀況整理好，再向地方稅稽徵機關確認。

因為這時候要判斷的，已經不只是「有沒有設籍」，還包括處數、土地面積及各筆土地的適用情形。

以前已經申請過，每年都要重辦嗎？

不用。

如果以前已經申請核准，而且持有情況、所有權人及使用情形等資格都沒有發生變化，原則上不需要每年重新提出申請。

所以每年看到「9/22申請截止」，不用以為全台灣所有自住屋主都要再申請一次。

真正應該問的是：

「我以前有沒有核准？」

以及：

「核准之後，我的房屋、土地、戶籍或使用狀況有沒有改變？」

買賣、贈與、繼承後要注意

如果因為買賣、贈與、繼承等原因造成土地所有權人改變，即使原本就是自用住宅，新所有權人還是要重新提出申請。

這也是中古屋買方很容易忽略的一件事。

前屋主的2%，不會因為房子過戶給你，就自動跟著一起過戶。

戶籍全部遷出又遷回，也要注意

如果原本已經核准，但後來符合資格的戶籍全部遷出，就已經不符合自用住宅用地的設籍條件。

之後即使重新把戶籍遷回來，優惠也不會自動恢復，土地所有權人仍要重新提出申請。

另外，全戶戶籍遷出而不再符合資格時，原則上應於30日內向地方稅稽徵機關申報。

2026 地價稅自用住宅快速問答

房子自己住，就會自動變成2%嗎？

不會。

房屋稅的自住規定與地價稅的自用住宅用地是不同制度。地價稅仍要符合相關資格，並提出申請經審核核准後，才能適用2%。

2026年最晚哪一天申請？

2026年9月22日前。

期限內申請並經審核符合規定，今年即可適用；逾期申請，原則上從2027年開始適用。

大樓權狀超過90.75坪，就不能用2%嗎？

不是。

90.75坪指的是都市自用住宅用地的土地面積上限，不是房屋建物權狀坪數。

我有5間透天，每間都有90.75坪額度嗎？

不是。

即使多處住宅因成年直系親屬設籍而不受一處限制，符合優惠的都市土地面積仍以合計300平方公尺、約90.75坪為範圍。

夫妻各有一間、各自設籍，就可以兩間都用2%嗎？

不能單純這樣判斷。

土地所有權人本人、配偶及未成年受扶養親屬原則上仍受一處限制。如果第二處另有符合規定的成年直系親屬設籍，而且其他條件也符合，才可能不受一處限制。

超過90.75坪，是不是全部改成一般用地？

不是。

自用住宅用地的都市土地優惠面積上限是300平方公尺，符合優惠範圍的土地可適用2%；超過優惠面積上限的部分，則不適用自用住宅用地優惠稅率。

以前申請過，今年還要再申請嗎？

如果已經核准，而且所有權、戶籍、使用情形及其他資格都沒有改變，原則上不用每年重新申請。

胖虎店長總結

如果只記一件事，我會建議你不要只看「這間房是不是自己住」。

地價稅能不能適用 2%，要一起看的是：設籍的人是誰、房子有沒有出租或營業、名下有幾處符合資格，以及土地面積加總後有沒有超過上限。

尤其名下有兩處以上住宅時，把這幾件事分開看，會比只問「我到底可以有幾間自用住宅」更容易判斷。

最後想說

地價稅每年都會來，但很多人收到稅單後，往往就是直接繳掉，很少特別確認自己目前適用的是哪一種稅率。

如果房子本來就是自己或家人在住，而且也符合自用住宅用地資格，2%不是什麼特殊節稅技巧，而是符合規定後可以依法申請的優惠稅率。

以前已經核准，而且所有條件都沒有改變的人，原則上不用每年重新申請。

真正比較需要留意的，是今年剛好有買房、贈與、繼承、戶籍異動、出租改回自住，或名下有多處住宅的人。

如果你屬於這幾種情況，可以趁今年 9 月 22 日前，把自己的狀況重新確認一次。

不知道有沒有核准，也可以直接向土地所在地的地方稅稽徵機關查詢。

該確認的先確認，符合資格、需要重新申請的，就別錯過今年的期限。

有任何房地產問題，歡迎和我聊聊

我是 蘇郁方（小胖／胖虎）。

希望透過每一篇文章，把複雜的房地產知識，用簡單、白話的方式分享給大家，幫助你更理解市場，也更有信心做出適合自己的決定。

無論是買房、賣房、換屋、房地合一稅，或是對目前市場有任何疑問，都歡迎與我聊聊。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

蘇郁方（小胖／胖虎）
永慶不動產 台南文化中心加盟店 店長

📞 0926-113-910