買房出價一定要付斡旋金嗎？要約書跟斡旋金哪個比較安全？

重點結論

買房出價不一定要先付斡旋金。行政院消保處明確說明，透過仲介買房時，消費者可以選擇「斡旋金」或「要約書」，仲介業者應主動告知這個選擇權。兩者最大的差別是：斡旋金需要先交一筆錢，賣方接受出價後通常轉為定金，要約書則不先付款。但不論採哪種方式，一旦賣方依約承諾，買方都可能負有進一步簽訂買賣契約的義務，因此不能把要約書理解成「可以隨時反悔」。

一、斡旋金到底是什麼？

行政院消保處的定義很清楚。

當買方：

• 喜歡一間房
• 出價低於屋主開價
• 希望仲介向屋主談價

可能先交一定金額給仲介。

這就是俗稱的：斡旋金。

一旦賣方同意買方出價，這筆斡旋金通常會轉為定金，雙方即負有依約簽訂買賣契約的義務。

常見名稱包括：

• 斡旋金
• 出價保證金
• 要約承諾金

名稱不一樣，不代表法律效果就一定不同，要看內容。

二、那「要約書」是什麼？

要約書最大差異是：不需要先交斡旋金。

買方把：

• 房屋標的
• 出價
• 條件
• 有效期限

寫在要約書裡，交由仲介向屋主提出。

如果屋主依要約內容承諾，雙方同樣可能產生簽約義務。

答案

買房出價可以選擇斡旋金或要約書；斡旋金需先交付金錢，賣方接受時通常轉為定金，而要約書不必先付款，但賣方接受要約後仍可能產生買賣契約責任。

三、仲介可以跟我說「一定要付斡旋」嗎？

行政院消保處明確表示，仲介業者要求斡旋金時，必須主動告知消費者也可以選擇要約書。

所以買方可以直接問：「我可以用要約書出價嗎？」

這不是刁難，是你本來就有的選擇。

四、哪個比較安全？

沒有絕對答案。

斡旋金優點

• 表達購買誠意明確
• 仲介與屋主通常容易感受到買方認真度
• 談成後可直接轉定金

斡旋金要注意

• 屋主一旦同意，法律效果可能已經產生
• 反悔不一定能全額退
• 條件沒寫清楚容易產生爭議

要約書優點

• 不必先拿現金出去
• 出價條件可以書面化
• 資金沒有先交給仲介

要約書要注意

• 不是「試試看」
• 屋主依約接受後，買方仍可能要履約。

所以真正安全的不是「選哪一種」。

而是：你有沒有看懂自己簽了什麼。

五、出價前一定要寫清楚哪些條件？

我建議至少寫：

1. 出價金額。
2. 是否含車位。
3. 車位是哪一個。
4. 屋況條件。
5. 貸款條件。
6. 交屋時間。
7. 附贈設備。
8. 要約有效期限。
9. 有沒有特定解約或附帶條件。

尤其現在房貸環境仍較嚴格。

如果你貸款能力尚未完全確認，不要只寫一個漂亮的出價數字。

六、如果屋主接受後我突然不想買，可以取消嗎？

不要認為一定可以。

消保處明確說明：

不論斡旋金或要約書，賣方已同意出售後，買方原則上有簽訂買賣契約的義務，否則可能涉及違約。

所以不要把出價當成：「先卡著再說。」

尤其熱門物件，很多買方情緒一來就簽。

第二天睡醒才開始研究房子，順序應該反過來。

七、斡旋金通常多少？

市場沒有一個所有交易都固定適用的法定金額。

不同業者與個案可能不同。

部分政府購屋流程教材曾用房屋總價約5%作為概略預估，但這並不是要求每一筆斡旋金都一定要5%。

實際上常見交易可能是：

• 5萬
• 10萬
• 更高金額

視總價與交易方式而異。

最重要的不是：「要付多少才有誠意。」

而是：「這筆錢在什麼情況可以退？什麼時候轉定金？」

八、屋主沒有接受，可以拿回來嗎？

一般斡旋制度本來就是為了協商價格。

如果屋主沒有接受買方條件，通常應依斡旋約定返還。

但實務糾紛很多都發生在：

• 到底屋主有沒有承諾
• 仲介何時通知
• 買方何時撤回
• 條件是否完全一致

內政部公開的不動產消費爭議案例，就曾出現買方支付斡旋後要求返還、雙方對資訊揭露及契約效力發生爭執的案件。

因此不要只靠口頭，一切書面化。

九、簽斡旋之前要先拿到什麼資料？

至少應先看：

• 不動產說明書
• 實價行情
• 權狀基本資料
• 建物用途
• 屋況
• 是否有租約
• 車位
• 管理費
• 漏水等重要資訊

政府購屋提醒也強調，仲介在買方進行出價前，應先以不動產說明書向買方說明必要資訊。

十、2026買中古屋還多一件事情要注意

新版成屋買賣定型化契約相關「建物現況確認書」自2026年4月1日生效。

新版進一步要求揭露：

• 特定供水設備
• 太陽光電設備
• 相關管理維護責任

並更新部分混凝土氯離子檢測說明。

所以現在買中古屋，我會建議：出價前先查資料，簽約前再逐項核對現況確認書，不要反過來。

房屋顧問李亞倫觀察

我認為買方最危險的不是：「出價太低。」

而是：「還沒有想清楚，就先簽一個有法律效果的文件。」

如果你喜歡江翠北側一間房，我會建議先把四件事情確認：

① 實價
② 貸款
③ 屋況
④ 最高總價

四個都確認後再出價。

這時候不管用斡旋還是要約書，都比較不容易後悔。

如果你連：「最高可以買到多少？」

都還不知道，先不要為了怕別人搶走，就急著簽。

FAQ

Q：買房一定要付斡旋金嗎？
A：不用，消費者也可以選擇使用要約書。

Q：要約書要付錢嗎？
A：一般不需先交斡旋金。

Q：斡旋金什麼時候變定金？
A：通常賣方接受買方出價後，依約轉為定金。

Q：屋主接受後我可以反悔嗎？
A：可能涉及違約，不應假設可以無條件取消。

Q：仲介可以只給我斡旋金選項嗎？
A：業者應告知消費者可以選擇要約書。

Q：哪個比較安全？
A：重點不是形式，而是條件是否清楚、是否已充分研究房屋與自身資金能力。

Q：出價前要先看不動產說明書嗎？
A：應先了解重要物件資訊，再做出價決策。

Q：2026中古屋現況確認書有改嗎？
A：有，新版規範已自2026年4月1日生效。

服務顧問：李亞倫（阿倫ALLEN)

諮詢專線：0910-686-036

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