久年水玥介紹｜2026實價登錄、房價、2房3房與優缺點｜房仲刈包蔡昇霖

久年水玥介紹｜2026實價登錄、房價、2房3房與優缺點整理

最後更新｜2026年9月11日

久年水玥位於新北市三重區忠孝路三段188號，屬二重生活圈，為近年三重右岸一帶頗有辨識度的新成屋社區之一。

社區總戶數約67戶，地上14層，產品以2房與3房為主，主力坪數大致落在25坪、27坪與36坪左右，搭配47個坡道平面車位。整體規劃不算超大社區，但產品線清楚，適合想找新成屋、又希望總價不要一路跨到大坪數豪宅帶的買方。

如果第一次研究久年水玥，我認為最重要的不是先問：

「它現在一坪多少？」

而是先理解這個社區的市場定位：

它不是超低總價小套房案，也不是主打45坪以上換屋宅，而是介於首購與小家庭之間，偏向精緻型2房、標準型3房的新成屋社區。

這也代表它的市場競爭力，會落在：

三重右岸、二重生活圈、新成屋、平面車位、2房與3房的整體平衡感。

久年水玥｜社區介紹

久年水玥基本資料

公開資料顯示，官方主打社區鄰近公園綠帶，周邊可連結忠孝公園、二重公園、新北大都會公園等休閒空間，生活圈則可銜接三重站、忠孝路與中興橋方向的交通動線。

房仲刈包第一個判斷

久年水玥最明顯的特點，不是戶數超多，也不是坪數超大，而是：

2房與3房產品劃分很清楚，購屋族群也相對明確。

25坪上下，偏向首購、自住兩人世界。
36坪上下，則更接近標準小家庭3房。

所以它不是那種產品線超級複雜、每個坪數都混在一起的社區，對買方來說反而更好比較。

約67戶｜14層｜基地約458坪

2房約25／27坪｜3房約36坪

公設比約33.97%｜47個坡道平面車位

久年水玥現在一坪多少？

截至2026年9月，目前不同平台的統計有明顯差異：

591社區頁成交均價｜約59.3萬元／坪
樂居近一年成交均價｜約67.5萬元／坪

看到這兩個數字，很多人第一反應會是：

「怎麼差這麼多？」

其實這不一定代表哪一個錯，而是很可能來自：

• 統計期間不同
• 是否只看近一年
• 是否已扣除車位
• 是否混入早期預售成交
• 平台更新節點不同

所以如果你問我久年水玥怎麼抓價格，我不會只拿一個數字回答你。

我會先說：

591的社區整體成交均價偏低，是因為可能混入較早期的預售成交；如果看近期成屋轉手與近一年市場位置，67萬上下反而更接近現在的社區節奏。

近期代表性成交怎麼看？

目前公開實價中，較值得參考的近期成交包括：

從近期可比成交來看，久年水玥目前較合理的市場節奏，大致可以理解為：

2房多落在67～71萬／坪附近；3房則大致落在67～70萬／坪左右。

也就是說，如果今天只看近一年市場，久年水玥並不是5字頭社區，而是已經比較接近：

6字頭後段到7字頭初。

平台觀察

591成交均價｜約59.3萬／坪
樂居近一年｜約67.5萬／坪

近期代表成交

2房｜約67.1～70.9萬／坪
3房｜約67.0～69.7萬／坪

核心提醒：

評估社區價格時，建議優先看近期成屋成交，不只看混合均價。

久年水玥2房怎麼看？

社區2房主力大致落在：

• 約25.22坪
• 約27.05坪

近期可見成交如：

• 27.1坪3樓約67.1萬／坪
• 24.1坪6樓約67.9萬／坪
• 36.8坪高樓產品約70.9萬／坪（含車位成交總價較高）

這裡要先提醒一件事：

有些2房實際建物坪數會包含車位以外的公設配置差異，看單價時一定要先確認是否已扣除車位。

2房產品的優勢，在於總價控制相對比較容易。
如果含平面車位，總價大多會進入：

1,800萬～2,100萬上下，甚至更高。

所以它雖然是2房，但並不是早期印象中的超低總價2房，而是比較偏向：

新成屋＋平面車位＋重視生活品質的首購型產品。

久年水玥3房怎麼看？

社區3房主力大致落在：

• 約36.72坪
• 約36.78坪

近期正常成交可見：

• 3樓約65萬／坪
• 4樓約67萬／坪
• 6樓約69.4萬／坪
• 8樓約69.7萬／坪

這樣看下來可以發現：

3房價格雖然集中，但樓層仍會造成2～4萬元／坪的差距。

總價上，如果不含車位，大多已經站上2,400萬以上；
若加上平面車位，多半會來到：

2,700萬～2,800萬上下。

所以3房真正的對手，不只是社區內部戶別，而是整個二重生活圈其他：

36坪左右、附平面車位的新成屋。

久年水玥有哪些優點？

① 產品線清楚，2房與3房定位明確

這種社區最大的好處，就是買方比較容易做功課。

你不太會遇到：
17坪、21坪、25坪、28坪、31坪、38坪全部混在一起的狀況。

② 新成屋，實際屋況好判斷

目前屋齡約1年，買方可以直接看社區本體、門廳、車道、棟距與採光，而不是只看預售圖面。

③ 坡道平面車位加分

47個車位均為坡道平面，對自住買方來說接受度通常高於機械車位。

④ 公園綠帶條件不差

官方案頁主打周邊可連結忠孝公園、二重公園、新北大都會公園等戶外空間，這對在意散步、運動與休閒環境的人是加分項。

⑤ 三重右岸、二重生活圈的地段辨識度

這個位置對三重買方來說不陌生，既有生活圈成熟，同時又保有新興街廓感，是不少首購與小家庭會注意的區段。

買久年水玥前，要注意什麼？

① 車位數少於總戶數

67戶搭配47個平面車位，代表不是每一戶都一定有車位。

這件事本身不一定是缺點，但如果你是一定要有車位的買方，就要確認：

你看的那一戶是否有搭配車位、車位位置如何、車位價格多少。

② 平台均價差異大

591與樂居的數字差很多，這代表如果只看單一平台，很容易誤判社區行情。

③ 2房總價不算便宜

雖然是2房，但在新成屋＋平面車位條件下，總價仍不低。

對預算比較緊的首購族來說，這不是那種超輕鬆入手的產品。

④ 3房坪數屬中型，不是超大3房

36坪左右的3房，比25坪硬做3房舒服很多，但若你期待的是40坪以上的大三房尺度，仍要自己進一步看格局與空間感。

⑤ 管理費與持有成本要一併考量

公開資料顯示管理費約85元／坪／月，實際金額仍以社區最新帳單為準。
對自住客來說，總價之外，長期持有成本也要一起評估。

優點

2房與3房產品線清楚
新成屋，社區本體可直接判斷
47個坡道平面車位
公園綠帶條件不差
二重生活圈辨識度高

注意事項

車位數少於總戶數
平台均價差異明顯
2房總價不算低
3房屬中型產品
管理費與持有成本要一併看

久年水玥適合哪些人？

首購型自住買方
想找有質感的新成屋2房，又希望社區本體、車位條件不要太差的人。

小家庭買方
需要36坪左右的3房產品，但預算不想一路拉到更大坪數換屋宅。

重視平面車位的人
如果車位是你的必要條件，久年水玥比一些機械車位型社區更有吸引力。

喜歡右岸與二重生活圈的人
熟悉三重右岸、習慣周邊生活圈，對這一帶的街廓感與交通條件有認同感的人。

如果你要的是：

超低總價、每戶一定配車位、或超大坪數換屋3房

那久年水玥就不一定是最直接的選擇。

房仲刈包怎麼看久年水玥？

如果只留一句：

久年水玥的價值，不在它是不是最便宜，而在它把新成屋、平面車位、2房與3房產品，整理成一個相對好理解的社區。

這個社區不算超大，也不是全區最便宜。

但它的優勢是：

• 社區新
• 格局帶清楚
• 產品容易比較
• 右岸與二重生活圈位置有市場辨識度

而真正估價時，我不會只看「591均價59萬」，也不會只看「樂居67萬」。

我會先看：

近期成屋成交，尤其是同房型、同坪數、同樓層附近的正常交易。

因為對久年水玥來說，現在最重要的不是平均數字，而是：

同類型戶別到底成交到哪裡。

FAQ｜久年水玥常見問題

久年水玥現在一坪多少？

截至2026年9月，591社區頁顯示成交均價約59.3萬元／坪，樂居近一年成交均價約67.5萬元／坪。若看近期成屋成交，市場位置較接近67～70萬元／坪區間。

久年水玥有幾戶？

總戶數約67戶。

久年水玥有哪些房型？

主要為2房與3房，2房約25.22／27.05坪，3房約36.72／36.78坪。

久年水玥公設比多少？

公開資料約33.97%。

久年水玥有多少車位？

共47個坡道平面車位。

久年水玥管理費多少？

目前公開資料約85元／坪／月，實際仍以社區最新帳單與管委會規定為準。

久年水玥適合首購嗎？

2房產品對首購族有吸引力，但總價不算特別低，較適合預算相對穩定、重視新成屋與車位條件的首購型自住客。

久年水玥3房值得看嗎？

如果你想找36坪左右、附平面車位的新成屋3房，久年水玥是值得納入比較的社區。

久年水玥離三重站近嗎？

官方案頁強調可連結捷運三重站與橋梁交通動線，但實際通勤感受仍建議依你日常移動方式實地確認。

久年水玥合理價格怎麼抓？

優先比較近期同房型、同坪數、同樓層帶的成交案例，不建議只看平台混合均價。

結論｜久年水玥值得買嗎？

久年水玥的輪廓很清楚：

67戶、14層、2房與3房、47個平面車位、新成屋、二重生活圈。

它不是走超低總價路線，也不是豪宅型換屋產品，而是把：

首購到小家庭最常看的2房、3房，做成一個相對乾淨、好理解的新成屋社區。

它的優勢是產品清楚、社區新、生活圈辨識度高；
需要注意的，則是車位數量、總價帶與平台均價差異。

所以如果你今天在看的是：

三重右岸、二重生活圈、新成屋、2房／3房、平面車位

那久年水玥是值得研究的。

真正關鍵從來不是：

「它到底59萬還是67萬？」

而是：

「你看的那一戶，和近期同類型成交相比，價格有沒有站在合理區間。」

這才是久年水玥最值得看的地方。

關於作者｜蔡昇霖・房仲刈包

蔡昇霖｜刈包
台灣房屋三重重陽特許加盟店

專注三重、蘆洲與雙北住宅市場，透過實價登錄、社區條件與實際市場資訊，協助買方理解社區差異與房屋價格。

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家裡賣刈包，大家都叫我刈包。
🏠 想看屋，找刈包。

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🏠 台灣房屋三重重陽特許加盟店｜冠帝不動產經紀有限公司
📜 不動產經紀人｜游皇閔（109）新北經字第003775號
📍 公司地址｜新北市三重區重陽路三段5巷22號

資料來源與說明

本文資料更新至2026年9月11日。

社區基本資料主要交叉參考久年置地官方頁、久年水玥案頁、591及樂居等公開資料。

不同平台目前對均價呈現存在差異，本文不以單一平台數字作為個別房屋唯一估價依據。

實際成交價格仍會受到房型、樓層、坪數、車位與個別交易條件影響。本文為公開資訊整理與市場分析，不代表特定房屋成交價格、投資報酬或未來房價走勢。