茂森雲鼎介紹｜2026實價登錄、房價、45～48坪3房與優缺點｜房仲刈包蔡昇霖

茂森雲鼎介紹｜2026實價登錄、房價、45～48坪3房與優缺點整理

最後更新｜2026年9月11日

茂森雲鼎位於新北市三重區忠孝路三段151號，屬二重生活圈。基地約476坪，規劃1棟地上14層、地下3層，共50戶，主要為48戶住家及2戶店面、辦公室，住宅產品非常單純，全部集中在約45～48坪的3房。

社區另規劃53個平面車位，公設比約33.4%，屬目前三重少數沒有小2房、直接把產品重心放在家庭型大3房的新成屋。

如果第一次研究茂森雲鼎，我認為最重要的不是先問：

「現在一坪多少？」

而是先理解它的市場定位：

茂森雲鼎不是靠小坪數控制總價，而是把45～48坪做成主要產品，直接面對需要完整3房空間的家庭型買方。

這也代表它的總價門檻，和二重生活圈常見的20多坪2房完全不是同一個市場。

茂森雲鼎｜社區介紹

茂森雲鼎基本資料

公開資料顯示，社區公設包含接待大廳、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室及健身房等。

住宅主要規劃約45.52、46.13、47.21與47.96坪四種3房產品。

房仲刈包第一個判斷

這個社區很好理解。

它不是：

18坪2房、25坪2+1房、35坪3房全部混在一起。

而是幾乎全部圍繞：

45～48坪3房。

所以相較產品線非常複雜的社區，茂森雲鼎找實價時反而比較容易找到真正可比較的戶別。

約476坪｜50戶｜1棟｜14層

純3房｜約45～48坪

公設比約33.4%｜53個平面車位

茂森雲鼎現在一坪多少？

截至2026年9月，目前不同平台出現一些統計差異：

591近一年成交均價｜約69.0萬元／坪

樂居近一年成交均價｜約71.81萬元／坪

兩個數字並不完全一致。

這並不代表其中一個一定錯，而是平台可能因更新時間、交易篩選方式及特殊交易排除條件不同，而得到不同結果。

所以我不會把69萬或71.81萬當成一個絕對答案。

更重要的是直接看：

正常、可比較的成交到底落在哪裡。

近期代表性正常成交

從目前可比較的正常交易來看，可以看到：

約65.9～80萬元／坪的成交都有。

差距其實不小。

這代表茂森雲鼎雖然產品坪數很接近，但：

樓層、戶別、面向與成交時間，仍然會明顯影響價格。

2026年7月為什麼有20萬元／坪左右的成交？

這是這篇一定要特別說明的地方。

目前公開實價裡，2026年7月可以看到兩筆：

約19.9萬元／坪
以及
約20.0萬元／坪

而且平台已經直接標示為：

特殊交易。

歷史資料裡也還有其他20萬元上下的特殊交易。

所以這些紀錄：

不能直接拿來當一般買賣行情。

如果把這類資料跟正常市場交易混在一起，社區均價與價格判斷就會失真。

因此本文的正常房價分析，刻意把這些特殊交易排除。

2026市場觀察

591近一年｜約69.0萬／坪
樂居近一年｜約71.81萬／坪

正常代表成交：

65.9｜69.0｜70.7｜73.8｜78.5｜80.0 萬／坪

核心提醒：

20萬元／坪上下的特殊交易不拿來當正常住宅行情。

45～46坪3房怎麼看？

這個坪數屬於社區比較小的3房產品。

近期45.5坪4樓成交：

約65.9萬元／坪，含車位總價3,220萬元。

而同樣45.5坪的9樓，歷史正常成交可以來到：

約70.7萬元／坪，含車位3,468萬元。

光是相近坪數，不同樓層就已經形成約250萬元左右的總價差異。

因此：

樓層是茂森雲鼎估價時不可忽略的變數。

47～48坪3房怎麼看？

這是社區另一個主要產品帶。

近期可見：

47.2坪8樓約69萬元／坪；
48坪12樓約73.8萬元／坪；
47.2坪9樓甚至曾成交78.5萬元／坪。

同樣是47～48坪，價格也不是一條線。

所以真正準備出價時，我會優先比較：

同坪數＋相近樓層＋相近面向＋相同車位條件。

而不是只拿社區平均單價乘48坪。

為什麼茂森雲鼎不能只看總價？

目前一般正常成交含車位大致可以看到：

約3,200～4,000萬元附近。

但總價差異裡同時包含：

• 房屋坪數
• 樓層
• 房屋單價
• 車位價格
• 個別戶別條件

例如同樣是3房：

3,220萬元與3,980萬元，相差760萬元。

所以真正值得問的是：

這760萬元到底換到了什麼？

如果只是不同成交時間，和如果是高樓、面向、戶別條件完全不同，意義就不一樣。

茂森雲鼎有哪些優點？

① 純3房產品，社區定位很清楚

整個社區沒有大量小套房或小2房產品。

對以家庭自住為主的買方來說，產品結構比較單純。

② 45～48坪空間比較完整

這類坪數和20多坪硬做3房是完全不同的邏輯。

買方真正得到的是：

更完整的家庭型空間。

③ 53個平面車位

車位配比約1：1.06，而且採平面車位。

對3房家庭買方而言，這是很實際的產品條件。

④ 社區戶數只有50戶

相較200～300戶以上大型社區，茂森雲鼎屬於規模精簡型住宅。

如果不喜歡大型社區住戶數與人流，這會是其中一項差異。

⑤ 周邊已有公園與既有生活機能

社區周邊可使用忠孝公園、二重公園與新北大都會公園等開放空間，忠孝路及中正北路一帶亦已有既有採買機能。

買茂森雲鼎前，要注意什麼？

① 總價門檻較高

這不是低總價首購產品。

正常市場成交含車位多數已進入3,000萬元以上。

當總價來到這個級距，買方可以比較的社區與區域也會增加。

② 管理費約100元／坪／月

以45～48坪住宅計算，管理費本身就是固定持有成本。

實際購買前應再確認最新帳單及車位管理費。

③ 社區戶數少，也要看管理效率

50戶有住戶數較單純的優點，但公共設施維護成本如何分攤，也值得實際了解。

④ 距三重站不是站前型產品

目前樂屋平台定位約為：

距三重站出口約915公尺。

因此我不會把它寫成典型「出門就是捷運」的站前住宅。

⑤ 特殊交易非常容易把行情看錯

這是茂森雲鼎目前最值得提醒買方的一點。

看到20萬元／坪左右的成交，不代表市場行情突然變成2字頭。

一定要先看：

是否被標示為特殊交易。

優點

純3房產品定位清楚
45～48坪家庭型空間
53個平面車位
50戶精簡型社區
周邊公園與既有生活機能

注意事項

總價門檻約3,000萬以上
管理費約100元／坪／月
小型社區管理成本需了解
非典型站前住宅
特殊交易必須排除後再估價

茂森雲鼎適合哪些人？

家庭型自住買方

需要真正完整3房，不想用20多坪硬隔3房的人。

重視平面車位的人

53個平面車位對家庭用車比較友善。

不喜歡大型社區的人

50戶規模比較精簡。

預算約3,000～4,000萬元的換屋族

這個總價帶已經不是典型首購市場，更接近家庭型自住與換屋需求。

如果你要的是：

1,500～2,000萬元小2房、出門即捷運，或大型社區豐富公共設施

那茂森雲鼎就不一定是最直接的選擇。

房仲刈包怎麼看茂森雲鼎？

如果只留一句：

茂森雲鼎最值得看的，不是它一坪69萬還是72萬，而是「純45～48坪3房」在二重生活圈裡到底值多少。

因為它的產品非常單純。

這反而讓買方更容易做正確比較。

但目前實價裡同時存在：

6字頭、7字頭甚至8字頭正常成交，以及2字頭特殊交易。

所以真正做估價時：

第一步不是算平均，而是先把不能比較的交易刪掉。

留下正常交易之後，再比較：

坪數、樓層、戶別與車位。

這才是茂森雲鼎真正有意義的價格。

FAQ｜茂森雲鼎常見問題

茂森雲鼎現在一坪多少？

截至2026年9月，591近一年成交均價約69萬元／坪，樂居約71.81萬元／坪。兩平台統計口徑不同，個別戶別仍應看正常可比交易。

茂森雲鼎有幾戶？

共50戶，公開資料多拆為48戶住家與2戶店面、辦公室。

茂森雲鼎有哪些房型？

主要為3房，坪數約45～48坪。

茂森雲鼎公設比多少？

公開資料約33.4%。

茂森雲鼎有多少車位？

共53個平面車位，車位配比約1：1.06。

茂森雲鼎管理費多少？

目前公開資料約100元／坪／月，實際仍應以社區最新帳單及規約為準。

為什麼茂森雲鼎有20萬元／坪的成交？

部分公開實價已被平台標示為特殊交易，因此不適合直接拿來當一般住宅市場行情。

茂森雲鼎離三重站多遠？

樂屋目前定位約915公尺，實際距離仍依社區出入口及使用的捷運出口而有所不同。

茂森雲鼎適合首購嗎？

它屬45～48坪3房、總價3,000萬元以上的家庭型產品，相較一般小坪數首購宅，市場定位更偏家庭自住與換屋。

茂森雲鼎合理價格怎麼抓？

先排除特殊交易，再找相近坪數、樓層、戶別與車位條件的正常成交，不建議直接套用社區平均價。

結論｜茂森雲鼎值得買嗎？

茂森雲鼎的產品輪廓非常清楚：

約476坪基地、50戶、14層、53個平面車位，以及45～48坪純3房。

它不是用小坪數控制總價，而是把重點放在：

家庭型自住空間。

優勢是產品單純、平面車位與3房尺度完整；需要注意的則是總價、管理成本，以及目前實價中存在大量不能直接比較的特殊交易。

因此真正準備買茂森雲鼎時，我不會只問：

「現在均價多少？」

而會先問：

「這戶幾坪、幾樓、哪個戶別、車位多少錢，跟相近正常成交差多少？」

把特殊交易排掉之後，答案才會開始清楚。

關於作者｜蔡昇霖・房仲刈包

蔡昇霖｜刈包
台灣房屋三重重陽特許加盟店

專注三重、蘆洲與雙北住宅市場，透過實價登錄、社區條件與實際市場資訊，協助買方理解社區差異與房屋價格。

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🏠 想看屋，找刈包。

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📜 不動產經紀人｜游皇閔（109）新北經字第003775號
📍 公司地址｜新北市三重區重陽路三段5巷22號

資料來源與說明

本文資料更新至2026年9月11日。

社區基本資料主要交叉參考591、樂居、樂屋、PLEX及公開實價登錄資料。

不同平台目前對近一年均價存在差異，因此本文不選擇單一平台數字作為個別房屋唯一估價依據。

2026年7月及部分歷史成交被公開平台標示為特殊交易，本文不將這些交易作為一般住宅正常行情基準。

目前591社區頁顯示建案於2026年7月已完銷；平台狀態仍可能隨資料更新而變動。

實際價格仍受到坪數、樓層、戶別、面向、車位及個別交易條件影響。本文為公開資訊整理與市場分析，不代表特定房屋成交價格、投資報酬或未來房價走勢。