甲山林帝景7號 VS 甲山林帝景6號｜江翠北側重劃區怎麼選？優缺點、房價、格局完整比較

甲山林帝景7號 VS 甲山林帝景6號｜江翠北側重劃區怎麼選？優缺點、房價、格局完整比較

如果你正在看板橋江翠北側重劃區的新成屋、預售屋，「甲山林帝景6號」與「甲山林帝景7號」很容易被放在一起比較。

兩個建案同樣位於板橋江翠北側、華江三路生活圈，也同樣具有甲山林、愛山林體系的品牌辨識度，但實際比較基地規模、總戶數、房型、公設比、車位、社區管理以及產品定位後，就會發現：

帝景6號與帝景7號其實是兩種完全不同的住宅產品。

如果單純問「哪一個比較好？」其實沒有標準答案。

帝景6號強在千坪基地、公園第一排、坡道平面車位與大型社區完整公設；帝景7號則強在42戶純住宅、小型社區、公設比約31.62%、文化路二段門牌與較低總價的小坪數規劃。

以下就從實際數據來比較。

一、甲山林帝景7號 VS 帝景6號基本資料比較

從數字就能看出兩案最根本的差別。

帝景6號是「大型社區型產品」，帝景7號則是「小型精品住宅型產品」。

帝景6號基地約1,005坪，大約是帝景7號186坪的5.4倍；總戶數213戶，也大約是帝景7號42戶的5倍。

因此，不能只用單價判斷哪一個比較值得買，而是要先確認自己需要的是哪一種住宅型態。

二、甲山林帝景6號最大的優勢：千坪基地＋公園第一排

帝景6號最大的產品優勢，我認為不是「新」，而是它的基地條件。

帝景6號基地約1,005坪，位於華江一路、華江三路一帶，緊鄰123木頭公園，屬於江翠北側少數具有「千坪基地＋公園第一排」條件的社區。

對大型社區而言，基地夠大，才有空間安排中庭、門廳以及較完整的公共設施。

帝景6號規劃包含交誼空間、健身房、閱讀空間、中庭花園以及頂樓景觀泳池等設施。

因此如果你喜歡的是：

「回到家真的有大型社區感」

那麼帝景6號的優勢會非常明顯。

尤其對有小孩的家庭、換屋族，或本身重視社區門面與公設的人，大基地通常比單純比較室內配備更具有長期差異性。

三、帝景6號另一個重要優勢：坡道平面車位

這是我認為兩個社區非常重要、但很多買方容易忽略的差異。

帝景6號規劃約252個坡道平面車位，車位數甚至高於總戶數。

帝景7號則因基地只有約186坪，地下空間受到基地規模限制，全案規劃42個機械式車位。

如果今天是有車家庭，我會建議一定把這個條件列入比較。

原因很簡單。

平面車位在日常使用上通常比較直覺，對休旅車、較大型車輛也相對友善；未來中古市場轉售時，「坡道平面車位」通常也是買方非常容易理解的產品優勢。

所以：

重視車位 → 帝景6號明顯占優勢。

四、那為什麼還是有人會選帝景7號？

因為帝景7號解決的是另一種需求。

帝景7號雖然基地只有約186坪，但全案只有42戶，而且規劃為純住宅。

對不喜歡大型社區的買方而言，這反而可能是優點。

42戶代表它不是200～500戶的大型集合住宅，社區人口單純，也沒有店面戶混合。

因此帝景7號比較接近：

「市區小型精品住宅」

而不是「重劃區大型造鎮社區」。

這也是兩個帝景產品定位最大的差別之一。

五、帝景7號公設比31.62%，坪效比帝景6號漂亮

帝景7號另一個很實際的優勢，就是公設比。

帝景7號公設比約：

31.62%

帝景6號則約：

34.8%

兩者相差約3.18個百分點。

假設同樣購買30坪住宅：

帝景7號以31.62%計算，扣除公設後約20.5坪；

帝景6號以34.8%計算，扣除公設後約19.6坪。

當然，這並不能直接等同「室內實際使用坪數」，因為還要看主建物、附屬建物與個別戶型配置，但從公設比例來看，帝景7號確實比較低。

因此如果你比較在意：

「我買30坪，到底有多少比例是在自己家裡？」

帝景7號會比較有優勢。

反過來說，帝景6號較高的公設比，換來的是大型社區公設、中庭、泳池等設施。

所以這並不是單純的好與壞，而是：

帝景7號把比例留給住宅；帝景6號則把一部分比例換成大型社區的公共空間。

六、帝景7號的另一個特色：文化路二段門牌

帝景7號基地位於文化路二段與華江三路口。

帝景6號則位於華江一路、華江三路一帶。

雖然兩者實際距離並不算遠，而且同樣屬於江翠北側與江子翠生活圈，但對部分板橋在地買方而言，「文化路二段」本身具有一定的道路與門牌辨識度。

文化路是板橋非常重要的南北向主要道路之一，串聯江子翠、新埔與新板生活圈。

所以帝景7號的產品特色，可以理解成：

重劃區住宅環境＋文化路生活圈。

對重視門牌辨識度、主要道路位置的買方，這會是一個加分項目。

七、捷運距離：帝景6號比較有優勢

如果你的購屋第一順位是「捷運」，帝景6號相對占優勢。

目前公開建案資料顯示，帝景6號步行至捷運江子翠站約8分鐘左右；帝景7號公開資料則多落在約13分鐘左右。

不同網站與實際步行路線會有些差異，因此不建議把分鐘數當成絕對值，但從基地位置來看：

帝景6號相對靠近江子翠捷運站。

帝景7號則比較靠近文化路二段與華江三路口。

所以對每天需要搭板南線通勤的上班族而言，帝景6號在捷運步行距離上會比較有優勢。

八、帝景6號的缺點是什麼？

帝景6號並不是沒有缺點。

第一個就是戶數較多。

全案共213戶，住家208戶、店面5戶，屬於中大型社區。

大型社區的好處是管理費分攤人數多、公設完整，但相對也代表住戶較多。

第二個是梯戶比。

帝景6號兩棟住宅樓層主要採單層8戶、2部電梯的配置，相當於平均約4戶共用1部電梯。

尖峰時間的等待狀況，理論上會比低戶數、低梯戶比產品更需要注意。

第三個就是公設比34.8%。

如果買方本身完全不使用游泳池、健身房、交誼空間等設施，那麼大型社區公設對他來說就不一定具有價值。

所以帝景6號比較適合「真的會使用大型社區機能」的人。

九、帝景7號的缺點是什麼？

帝景7號最大的弱點也非常明確：

基地小。

186坪的基地不可能做出1,000坪基地的中庭尺度與公設規模。

因此如果你期待的是氣派大廳、大型中庭、泳池、豐富公共設施，帝景7號不是這種產品。

第二個缺點是：

機械車位。

全案42個車位均為機械式規劃，對非常在意停車便利性的買方而言，這是帝景7號與帝景6號比較時很明顯的弱項。

第三個則是：

戶數少代表管理成本的分母也比較少。

42戶純住宅的優點是單純，但社區未來管理費、人事、設備維護等固定成本，也只有42戶共同分攤。

因此小社區不能單純理解成「管理比較便宜」。

這是購買小型精品社區之前一定要注意的地方。

十、甲山林帝景7號房價為什麼比帝景6號高？

從目前公開實價登錄資料觀察，兩個建案的成交時間並不相同，因此不能直接用平均單價判斷誰比較貴、誰比較划算。

帝景6號目前公開平台累積約174筆實價登錄，整體成交均價約69萬元／坪，但它的銷售時間較早，早期成交價格自然會拉低整體平均。

後期成交價格已經明顯往上。

例如帝景6號部分後期預售成交，已出現約80～88萬元／坪左右的紀錄。

帝景7號則因推出時間較晚，目前公開資料約27筆實價登錄，近兩年成交均價約87.6萬元／坪，部分成交單價約落在83～90萬元／坪上下。

因此不能簡單得出：

「帝景7號比帝景6號貴20萬／坪。」

這樣的比較其實會失真。

因為帝景6號的平均價格包含更早期的預售成交紀錄，而帝景7號本身推出時間較晚，市場基準已經不同。

真正要比較，應該看：

相近成交時間＋相近樓層＋相近坪數＋相近座向＋扣除車位後單價。

這樣才具有實際參考價值。

十一、帝景7號 VS 帝景6號優缺點快速整理

甲山林帝景7號優點

1. 42戶純住宅，住戶相對單純。
2. 公設比約31.62%，低於帝景6號。
3. 文化路二段、華江三路口，門牌辨識度高。
4. 19～30坪左右，2～3房產品總價相對容易控制。
5. 小型精品住宅定位明確。
6. 預計2028年底完工，產品世代較新。

甲山林帝景7號缺點

1. 基地僅約186坪。
2. 公共空間尺度無法與千坪基地相比。
3. 全案採機械式車位。
4. 僅42戶，未來社區固定管理成本由較少住戶共同分攤。
5. 相較帝景6號，步行至江子翠捷運站距離較長。

甲山林帝景6號優點

1. 約1,005坪大基地。
2. 123木頭公園第一排。
3. 約252個坡道平面車位。
4. 社區公設完整。
5. 208戶住宅＋5戶店面，社區規模較完整。
6. 距離江子翠捷運站相對較近。
7. 2～3房產品完整，最大規劃接近40坪。
8. 對換屋、自住家庭而言產品完整度高。

甲山林帝景6號缺點

1. 總戶數213戶，住戶較多。
2. 單層8戶2梯，尖峰時間電梯使用狀況值得注意。
3. 公設比約34.8%，高於帝景7號。
4. 有5戶店面，並非完全純住宅社區。
5. 大型社區公設後續仍有維護成本。

十二、帝景6號與帝景7號到底怎麼選？

如果你問我這兩個建案怎麼選，我不會直接回答哪一個比較好，而是看買方最在意什麼。

重視大基地、公園第一排、平面車位、大型社區公設：

→ 帝景6號比較適合。

重視低戶數、純住宅、低公設比、文化路門牌、小型精品社區：

→ 帝景7號比較適合。

每天需要搭捷運通勤：

→ 帝景6號的基地位置相對有優勢。

很在意停車便利性：

→ 帝景6號的坡道平面車位優勢明顯。

不喜歡200戶以上的大型社區：

→ 帝景7號42戶會更符合需求。

喜歡大型中庭、泳池與完整公設：

→ 帝景6號產品定位更符合需求。

希望控制總價、尋找20坪上下的小兩房：

→ 帝景7號的19.8坪產品值得比較。

十三、從房仲角度，我怎麼看這兩個社區？

如果把兩個案子放在一起，我會認為它們不是「新案打舊案」，而是兩種產品路線。

帝景6號最大的不可取代性，是：

1,005坪基地＋公園第一排＋坡道平面車位＋大型社區。

這些條件在房子蓋好之後就無法改變。

帝景7號最大的不可取代性則是：

42戶純住宅＋31.62%公設比＋文化路二段門牌＋小型精品住宅。

因此未來進入中古市場之後，兩者吸引的客群也可能不完全相同。

帝景6號比較容易吸引重視公園、家庭生活、平面車位與社區完整度的自住家庭；帝景7號則比較容易吸引重視低戶數、門牌、坪效以及總價控制的首購、小家庭或精品住宅買方。

所以真正的問題並不是：

「帝景6號跟帝景7號哪一個比較好？」

而應該是：

「哪一個產品比較符合你的生活方式？」

房地產沒有絕對最好的房子，只有在預算、地點、格局、車位與生活需求之間，找到最適合自己的選擇。