甲山林帝景3號與帝景5號怎麼選？完整比較戶數、土地分區、房價、格局、公設、車位及優缺點，一次看懂江翠北側兩帝景社區差異。

甲山林帝景3號 VS 甲山林帝景5號｜江翠北側怎麼選？房價、格局、優缺點完整比較

在板橋江翠北側重劃區看房，如果鎖定華江八路、華江九路與水岸一帶，「甲山林帝景3號」與「甲山林帝景5號」經常會被放在一起比較。

兩個社區都是愛山林建設開發、立信建設體系，屋齡也相當接近，但如果進一步比較土地分區、基地大小、戶數、房型、公設、車位與社區人口組成，其實是兩種不同的產品。

簡單來說：

帝景3號＝低戶數、住宅區、社區單純度較高

帝景5號＝千坪基地、戶數多、商業區、房型選擇更多

到底哪一個比較適合自住？哪一個中古市場比較有競爭力？以下完整比較。

一、甲山林帝景3號 VS 帝景5號基本資料

帝景3號公開資料顯示基地約607.67坪，94戶住宅、5戶店面，土地使用分區為第二種住宅區；帝景5號則約1,091.46坪，218戶住宅、10戶店面，另規劃108戶一般事務所，土地分區為商業區。兩案公設比都約34.8%，差異非常小。

因此兩案真正需要比較的，不是公設比，而是土地使用、社區規模與住戶組成。

二、帝景3號最大優勢：住宅區＋低戶數

如果站在純自住角度，我認為帝景3號最值得注意的並不是房價，而是它的產品單純度。

帝景3號屬於第二種住宅區，整體規劃94戶住宅＋5戶店面，共99戶；帝景5號則位於商業區，除了218戶住宅、10戶店面之外，公開建案資料還列有108戶一般事務所。

這會造成兩個社區完全不同的產品個性。

帝景3號比較接近：

「百戶內、住宅導向的水岸社區。」

帝景5號則比較接近：

「千坪基地、住宅＋店面＋一般事務所的複合型大型社區。」

如果買方非常在意社區人口單純度、住宅使用比例以及出入人口，帝景3號會有比較明確的優勢。

三、帝景5號最大優勢：1,091坪千坪基地

反過來看，帝景5號最大的硬體優勢就是基地規模。

帝景3號基地約607.67坪，帝景5號則約1,091.46坪。

換算下來，帝景5號基地大約是帝景3號的 1.8倍。

基地大最大的好處，就是建築、公設、車道及公共空間規劃比較有發揮空間。

帝景5號公開公設資料包含接待大廳、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、瑜伽教室與 Lounge Bar 等；帝景3號則有接待大廳、中庭花園、空中花園、閱覽室、游泳池、健身房、KTV、瑜伽教室與 Lounge Bar 等。

所以有趣的是：

帝景5號基地比較大，但帝景3號本身的公設項目並不少。

這也是帝景3號在百戶左右社區中比較有特色的地方。

四、帝景3號的99戶規模，是優點也是缺點

帝景3號總戶數99戶，其中住宅94戶。

這對喜歡安靜、低戶數社區的人而言，是很大的優點。

但房地產沒有只有單面的條件。

戶數少也代表社區管理的「分母」比較小。

例如物業、清潔、電梯、泳池、健身房、公共設備保養等固定成本，都需要較少戶數共同負擔。

尤其帝景3號本身還規劃了游泳池等公設，因此未來長期的公設維護與管理成本，是自住買方應該實際了解的項目。

所以帝景3號不能單純理解成：

「戶數少＝管理費一定比較便宜。」

比較正確的理解應該是：

戶數少換來較單純的居住環境，但每戶分攤固定管理成本的能力也要一起評估。

五、帝景5號的336戶，是優點也是缺點

帝景5號則完全相反。

公開資料顯示，帝景5號為218戶住宅、10戶店面、108戶一般事務所，也就是整體共有336戶。

它的優點是社區規模夠大。

大型社區在管理費分攤、物業配置以及公共設施營運方面，通常擁有比較大的住戶基數。

但缺點就是：

社區使用人口明顯多於帝景3號。

而且不能只看「住宅228戶」。

因為帝景5號還存在一般事務所產品。

因此，如果你是非常重視住宅純度的自住買方，這一點必須納入考慮。

這也是我認為帝景3號 VS 帝景5號最核心的產品差異之一。

六、土地分區：帝景3號住宅區 VS 帝景5號商業區

這個差異在一般591賞屋時，很容易被忽略。

帝景3號土地使用分區為：

第二種住宅區。

帝景5號則為：

商業區。

這也解釋了為什麼帝景5號可以出現住宅、店面與一般事務所混合的產品規劃。

但這裡不要簡單寫成「住宅區一定比商業區好」。

商業區通常具有較高的土地利用強度與商業發展可能性；住宅區則在住宅使用定位上比較直接。

因此兩者應該理解為：

帝景3號：住宅導向比較明確。

帝景5號：使用型態與產品組成比較多元。

如果購屋目的是長期家庭自住，這個差異值得納入比較。

七、房型比較：帝景5號選擇更多，帝景3號大坪數更大

帝景3號主要規劃：

19坪2房、33坪3房、48～56坪4房。

帝景5號則有：

約21坪2房、26坪2+1房、38坪3房、49坪4房。

所以兩案的房型策略也不一樣。

如果是首購、小家庭：

帝景3號有19坪產品，帝景5號則有21坪與26坪選擇。

如果是標準三房：

帝景3號約33坪；帝景5號約38坪。

如果是換屋族：

帝景3號甚至有48～56坪的大坪數產品。

因此不要以為帝景3號戶數比較少，就代表全部都是小宅。

恰恰相反，帝景3號的產品跨度其實很大，從19坪一路做到56坪。

八、車位比較：兩個社區都是平面車位

這一點跟我們前面比較的「帝景7號 VS 帝景6號」很不一樣。

帝景3號規劃98個平面車位、0機械車位；帝景5號則約298個平面車位、0機械車位。

因此：

帝景3號 VS 帝景5號在車位形式上沒有明顯勝負。

兩者都符合江翠北側買方普遍偏好的平面車位產品。

真正需要比較的是個別車位位置、柱位、車道動線、地下樓層與是否鄰近電梯。

九、公設比幾乎完全一樣

帝景3號公設比約：

34.80%

帝景5號：

34.84%

只差 0.04個百分點。

這個差距實務上幾乎可以忽略。

所以如果有人告訴你「帝景3號公設比較低，所以坪效一定比較好」，光靠34.80% VS 34.84%並不足以支持這個結論。

真正應該看的是：

主建物占比＋附屬建物＋室內格局＋柱位＋走道＋樑柱配置。

這才會真正影響房子的實際使用效率。

十、帝景3號目前房價為什麼比帝景5號高？

截至目前591公開資料，帝景3號顯示近2年成交均價約 75.0萬元／坪；帝景5號近1年成交均價約 66.5萬元／坪。

樂居目前帝景5號顯示的一年成交均價約 69.93萬元／坪，也說明不同平台因計算期間、樣本與資料整理方式不同，平均值可能存在差異。

因此我不建議文章直接寫：

「帝景3號就是比帝景5號貴8.5萬元。」

這樣不夠精準。

因為平均單價會受到樓層、面向、坪數、景觀、交易期間以及是否扣除車位影響。

尤其水岸型社區，同一社區不同棟別、面向與樓層，本來就可能產生很大的價差。

比較合理的方式應該是：

同時期＋同坪數＋相近樓層＋相近面向＋扣除車位後單價。

這才是真正有意義的比較。

十一、帝景3號優點與缺點

帝景3號優點

① 戶數較少

94戶住宅＋5戶店面，社區規模比帝景5號單純許多。

② 第二種住宅區

住宅產品定位明確。

③ 沒有108戶一般事務所的產品組成

對重視住宅單純度的自住買方，是很重要的差異。

④ 98個平面車位

沒有機械車位問題。

⑤ 房型跨度大

19坪2房一路到48～56坪4房，首購到換屋都有產品。

⑥ 公設完整

百戶左右社區仍規劃泳池、健身房、KTV、瑜伽教室等設施。

帝景3號缺點

① 基地只有約608坪

與帝景5號約1,091坪相比，基地尺度明顯較小。

② 戶數少，管理成本分母也較小

尤其本身又有泳池等公設，長期維護成本值得觀察。

③ 捷運並非真正的站前型產品

公開資料估算步行至江子翠站約12分鐘，對每天高度依賴捷運的人而言，實際步行距離建議親自測試。

④ 部分產品總價門檻較高

尤其48～56坪的大坪數產品，本身就比較偏向換屋市場。

十二、帝景5號優點與缺點

帝景5號優點

① 約1,091坪千坪基地

基地規模約為帝景3號1.8倍。

② 298個平面車位

大型社區仍維持全平面車位規劃。

③ 房型選擇完整

21坪、26坪、38坪到49坪，對首購、小家庭與換屋族都有對應產品。

④ 大型社區管理基數

整體戶數多，固定管理成本有較大的分攤基礎。

⑤ 公共設施完整

健身房、瑜伽、交誼廳、閱覽室、空中花園等都有規劃。

帝景5號缺點

① 社區戶數多

整體包含住宅、店面及一般事務所，共336個戶數。

② 有108戶一般事務所

如果買方追求的是「單純住宅型社區」，這是帝景5號必須考慮的產品差異。

③ 土地使用分區為商業區

與帝景3號第二種住宅區不同。

④ 出入人口理論上可能較複雜

因為住宅、店面與一般事務所混合，實際仍要看社區門禁、梯廳分流及管理方式，不能只靠戶數直接判定管理品質。

十三、帝景3號 VS 帝景5號，一張表看懂

十四、房仲角度：帝景3號與帝景5號到底怎麼選？

如果把兩個社區擺在我面前，我不會單純用「哪個比較高級」來判斷。

因為兩個產品的核心價值不同。

帝景3號真正的價值，是「稀釋戶數」。

608坪左右的基地，只做94戶住宅＋5戶店面，又位於第二種住宅區。如果買方本身是純自住、重視社區單純度，這個條件相當容易理解。

而帝景5號真正的價值，是「放大社區規模」。

約1,091坪基地、298個平面車位，住宅產品從小坪數一路做到四房，整體產品線更完整。

但代價就是社區規模更大，而且存在108戶一般事務所。

因此：

想要低戶數、住宅導向、社區相對單純 → 帝景3號。

想要千坪基地、大型社區、更多坪數選擇 → 帝景5號。

沒有哪一個絕對比較好。

真正影響未來房價的，也不只是「3號還是5號」，而是你買到哪個樓層、哪個面向、什麼格局、景觀條件、購入單價，以及未來市場同時有哪些競爭物件。