實價登錄不能只看單價｜買房前先看懂這5個細節

很多買方在看房前，都會先查實價登錄。

這是對的。

但我實際陪買方看屋時，最常遇到的問題不是「沒查實價登錄」，而是：

查了，卻看錯重點。

實價登錄不是只看一個「每坪多少錢」就結束。

我通常會提醒買方先看這5件事。

第一，車位價格有沒有拆開。
有些成交總價包含車位，如果直接拿總價除以總坪數，很容易把單價算錯。

尤其平面車位與機械車位價格差很多，判斷行情時一定要先確認車位坪數與車位價格。

第二，樓層是不是接近。
同一個社區，低樓層、中樓層、高樓層，價格本來就可能不同。

如果你看的房子在15樓，卻拿3樓成交價來比較，就不一定準確。

第三，坪數與格局是不是同類型。
小兩房、大兩房、三房，市場單價有時候不一樣。

小坪數產品因為總價較低，單價反而可能比較高；大坪數產品總價高，單價未必會跟著高。

所以要找「類似產品」比較，而不是只要同社區就全部混在一起看。

第四，成交時間夠不夠近。
房市會變，貸款環境也會變。

兩年前的成交可以參考，但真正有價值的，通常還是近期、條件接近的成交。

如果現在市場供給變多、買方變保守，舊成交價就不能直接套用。

第五，屋況與條件有沒有差很多。
全新裝潢、毛胚屋、原始屋況，買方願意接受的價格本來就不同。

另外像座向、棟距、景觀、採光、是否面主要道路，也都會影響價格。

所以我常跟買方說：

實價登錄是「參考資料」，不是「標準答案」。

真正判斷一間房值不值得買，要把：

樓層、格局、車位、成交時間、屋況

全部放在一起看。

對屋主來說也是一樣。

不要只看到社區最高成交價，就認為自己的房子一定可以賣到同樣價格；真正要找的是「最接近自己房屋條件的成交案例」。

如果你正在三重、蘆洲、新莊、五股、林口看房或準備賣房，可以先把近期實價登錄整理清楚，再判斷目前市場行情。

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