鳳凰苑開箱：屋齡 13 年的 27 到 28.5 坪小宅，成交總價不到千萬

鳳凰苑適合預算 800 到 950 萬、想要新一點的屋齡，又要住在市中心的首購與小家庭；需要車位的人，要先過車位這一關。

在新崛江一帶看房的客人，很常把鳳凰苑和新田京城放在一起問我。這篇以鳳凰苑為主，新田京城放在後段當競品對照。

鳳凰苑值不值這個價？近年實價登錄怎麼看

最近 12 筆成交裡，10 筆是權狀 27.34 坪或 28.5 坪的小宅，2 筆是 14 樓的大坪數。

把表格拆成兩個答案：

鳳凰苑價格帶

10 筆小宅的總價落在 788 萬到 935 萬，單價 27.65 到 34.02 萬／坪。2 筆大坪數都在 14 樓（地上 14 層，即頂層），總價 1,950 萬與 2,320 萬，各含 8.34 坪、180 萬的車位。

鳳凰苑價格差

110 年 11 月，同一個門牌（18 號）的 7、10、13 樓，同為 28.5 坪，總價 805、788、830 萬，最高與最低差 42 萬，約 5%。7 樓比 10 樓貴 17 萬，樓層高低不能單獨解釋價差，屋況與裝修也要算進去。

我的看法是，鳳凰苑要看的是「同門牌、相近樓層、相近坪數」的成交，拿社區平均單價去出價很容易失準。

如果你手上有 800 到 1,000 萬的預算，想知道鳳凰苑目前哪一種戶別、哪一個樓層的價位合理，歡迎直接加我的 官方 LINE（ID：a2726076），我把條件相近的成交整理給你。

鳳凰苑好不好轉手？

同一戶再成交的紀錄不少，近一年的成交卻只有 1 筆。

• 同戶再成交：表內有兩組「同門牌、同樓層、同坪數」的再成交。22 號 10 樓 112 年 2 月 800 萬，114 年 4 月 930 萬，間隔 26 個月、差 130 萬，約 16%；18 號 13 樓 110 年 11 月 830 萬，113 年 3 月 935 萬，間隔 28 個月、差 105 萬，約 13%。
• 成交頻率：一年成交均價是 31.23 萬／坪，對應的就是 115 年 6 月那一筆，上一筆在 114 年 4 月。52 戶的社區成交本來就不頻繁，要找可比成交，得往前看兩到三年，實價登錄揭露也有時間差。

我的判斷是，這兩組再成交可以拿來抓出價區間，不適合拿來預測下一筆：兩次成交之間的裝修、屋況與議價都沒有公開。

鳳凰苑的基本資料有哪些？

查核日 2026-10-01。

鳳凰苑的車位怎麼分？看屋第一句就要問

全社區 52 戶、39 個車位，不是每一戶都配得到。

樂居這 12 筆裡，10 筆小宅都沒有車位登記，有登記車位的是 2 筆 14 樓大坪數，各登記 8.34 坪、車位價 180 萬。這不能推成「小宅一定沒有車位」，但在這個社區，小宅附車位不是預設值。

看鳳凰苑，我會把車位放在第一個問題，一次問清楚三件事：

1. 有沒有：這一戶有沒有車位，還是要另外租或另外買。
2. 什麼型式：平面還是機械、進出方式。
3. 怎麼登記：車位跟房子一起登記，還是另外的持分。

這三件事要回到謄本與買賣契約核對，不要停在口頭說有。

挑鳳凰苑要不要先篩建商？

建商我會先篩，這是我推案前的習慣。

很多客人來買房，都覺得建商蠻重要，會先篩選一輪，我推案給他們的時候也一樣。鳳凰苑的建設公司與營造公司，都是隆大營建事業。

隆大算是在高雄經營時間蠻長的建商，本身同時有建設與營造背景，2014 年掛牌上市，過去在高雄也累積不少住宅與工程實績。近年的住宅案像鳳凰頌、鳳凰 villa，也都還查得到實價登錄、社區規劃與後續市場交易資料，所以它的優點之一，是「有東西可以回頭驗證」，不需要只聽接待中心怎麼介紹。

但我不會因為它是上市建商，就直接說這個案子一定沒問題。建商品牌對我來說比較像第一層篩選，真正要看的還是過往社區交屋後的狀況。

如果你很在意建商品質，我會建議把隆大在高雄幾個屋齡不同的社區一起拉出來，看三件事：交屋幾年後外觀與公共區域維護得怎麼樣、實價成交是否持續有人接手，以及住戶實際反映的修繕與管理狀況。

尤其隆大本身也做營造，像鳳凰 villa 就是從投資興建到營造都由隆大負責，這類案子可以直接拿來當觀察樣本。

所以如果問我隆大能不能過第一關，我會把它列在「有一定市場紀錄、值得繼續往下看」的建商。接下來真正決定鳳凰苑值不值得買的，還是要回到這一案本身的基地位置、格局、施工細節、價格，以及跟附近同價位產品相比有沒有優勢。

鳳凰苑所在的新崛江生活圈

新崛江的商圈熱度不像過去，這一帶撐住的是位置。

我自己就住在新興區。逛街人潮不再是這裡的主角，這點我不會替它粉飾；新興還在市中心的中間點，離中央公園很近，南北往來方便，捷運紅線的中央公園站就在附近。

分成三層來看：

• 已經有的：新興國小與新興高中國中部學區、中央公園綠地、捷運紅線、成熟的市中心路網與南北向幹道。
• 正在改變的：商圈的客群與店家型態在換，這一帶從逛街商圈慢慢回到以居住為主的市中心街廓。
• 要靠周邊的：大型百貨與大量採買，多半還是往周邊商圈走。

如果你還沒決定要鎖哪一區，可以先看高雄首購買哪一區？1,200 萬在市中心四區買兩房的真實取捨，把新興放回四區的位置一起比較。

鳳凰苑和新田京城怎麼比？

兩個社區同在新崛江生活圈、同一組學區、同為地上 14 層，近年成交的卻是不同的產品：鳳凰苑流通 27 到 28.5 坪小宅，新田京城流通 57 坪以上大坪數。

同一筆預算走到兩邊，買到的東西不同：

• 預算 800 到 950 萬、人口 2 到 3 人、車位不是必要：鳳凰苑屋齡新、進場整理的幅度通常較小，這個價位買得到。
• 要 57 坪以上的空間、要車位：新田京城的大坪數產品才對得上，代價是屋齡 31 年，水電管線、衛浴防水與電力容量的更新費用要一起算進總預算。
• 預算 1,000 萬上下、還在猶豫：兩邊都進得了比較名單，買到的卻是小宅與大坪數兩種生活，先決定要用多少空間過日子，再比單價。

我覺得單價高低只是結果，坪數與車位才是這兩個社區真正的分岔點。

鳳凰苑有哪些缺點？適合誰？

缺點我照三段講：是什麼、對誰是缺點、可不可以接受。

鳳凰苑車位不是預設值

• 是什麼：52 戶對 39 個車位，小宅成交都沒有車位登記。
• 對誰是缺點：每天開車通勤、家裡有兩台車的人。
• 可不可以接受：搭捷運與機車的家庭可以；要用車的人，看屋前先問清楚有沒有車位，以及附近月租車位的行情。

鳳凰苑近一年成交只有 1 筆

• 是什麼：近一年只列出 1 筆成交，社區 52 戶，樣本本來就小。
• 對誰是缺點：需要快速確認行情、或打算幾年內轉手的人。
• 可不可以接受：長期自住可以。出價前同時看近兩到三年的可比成交，再請兩家銀行做初步估價。

小宅的權狀坪數與實際可用空間

• 是什麼：社區公設比 32.52%，比新田京城的 25.52% 高 7 個百分點。
• 對誰是缺點：3 人以上家庭、需要放大型家具的人。
• 可不可以接受：2 人小家庭可以。實際空間要看權狀四個欄位，再到現場量過家具擺放。

所以鳳凰苑適合預算 800 到 950 萬、車位不是必要條件、想住新一點的市中心小宅的首購與小家庭；需要車位、需要三房以上空間的人，往新田京城或其他社區看會更對。

鳳凰苑看屋前要查清楚的三件事

實價登錄查得到成交價，社區頁查得到公設比與戶數，真正影響你買貴或買錯的，在這三個公開資料查不到的地方：

1. 這一戶的車位與產權登記：有沒有、平面或機械、獨立產權或共用持分，只有謄本與買賣契約說了算。
2. 管委會的帳與大樓體檢紀錄：每坪管理費、修繕基金帳上還有多少、電梯與頂樓防水哪一年做過，要向管委會或管理員調閱會議紀錄。
3. 同門牌、同樓層的可比成交：鳳凰苑的門牌跨復興街 16、18、20、22 號，18 號與 22 號是小宅、16 號與 20 號的成交是 14 樓大坪數。不同門牌、樓層、面向的成交單價會差一截。

查完這三件事，走進看屋現場才不會被開價牽著走。至於現在誰在賣、開價多少、有沒有議價空間，這些會隨時變動，只有第一線的房仲問得到。

鳳凰苑常見問題 

鳳凰苑的學區是哪裡？

國小學區為新興國小，國中學區為新興高中國中部（查核日 2026-10-01）。實際分發仍以高雄市教育局當年度公告的學區劃分為準，設籍時間與額滿學校的規定要另外向學校確認。

鳳凰苑近年的成交價多少？

最近 12 筆（查核日 2026-10-01），27.34 與 28.5 坪的小宅總價為 788 萬到 935 萬，單價 27.65 到 34.02 萬／坪；14 樓大坪數兩筆為 1,950 萬與 2,320 萬，各含 180 萬車位。

實際可買到的戶別仍以當期釋出的物件為準。

鳳凰苑有車位嗎？

全社區登載 39 個車位，總戶數 52 戶。10 筆小宅成交都沒有車位登記，2 筆 14 樓大坪數有。這一戶有沒有車位、什麼型式、怎麼登記，要看謄本與買賣契約。

陳品妤｜台慶不動產 高雄女中加盟店

專注於高雄市新興區、苓雅區、前金區、前鎮區的中古大樓買賣。用心了解買方的生活動線、工作型態與預算負擔，把優點與缺點都講清楚，陪首購族踏實買進適合自己的家。

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