龍科三期獲國發會通過：台積電兆元擴廠如何影響桃竹苗工業地產？

龍科三期獲國發會通過：台積電兆元擴廠如何影響桃竹苗工業地產？

直接答案

龍科三期通過國發會審議，代表計畫向前推進一個重要階段，但尚未完成行政院核定、環境影響評估、土地取得及公共工程。

對桃竹苗工業地產而言，短期最可能先受惠的不是所有周邊土地，而是龍潭、平鎮、楊梅、新竹及苗栗既有的合法廠房、科技廠房、設備商據點與倉儲物流空間。

國發會通過不等於園區已經完成開發；鄰近龍科三期，也不代表農地或建地可以直接設廠或必然增值。

文章摘要

2026年9月17日，國發會審議通過「新竹科學園區龍潭園區擴建計畫」籌設計畫草案，預計開發約104公頃，其中約46公頃規畫為產業用地，全案後續仍須陳報行政院核定。

媒體引述供應鏈消息指出，台積電可能在龍科三期規畫三座1.4奈米以下的埃米世代先進晶圓廠，首座廠以2030年前後完工並進入量產準備為目標；若三座廠全數落地，整體投資金額可能超過新台幣1兆元。

但是，三座晶圓廠、投資金額及建廠時程，目前仍屬供應鏈消息，不是台積電正式投資公告。企業主、地主及投資人應將「政府計畫進度」與「企業設廠消息」分開判讀。

關鍵結論

1. 龍科三期目前是國發會通過籌設計畫草案，仍待行政院核定。
2. 三座晶圓廠、2030年首廠及逾兆元投資，目前屬媒體引述供應鏈的規畫資訊。
3. 短期需求可能先反映在合法廠房、設備商據點、工程服務及倉儲物流空間。
4. 龍潭供給有限，企業選址需求可能向平鎮、楊梅、新竹及苗栗北部擴散。
5. 周邊農地、建地及非都市土地，仍須依使用分區、道路、水電及法定程序判斷。

已知事實、媒體說法與分析推論

資料來源：聯合新聞網原始報導、桃園市府三大配套相關報導、中央社先前計畫進度。資料日期截至2026年9月17日。

龍科三期目前走到哪一個法定程序？

龍科三期目前已通過國發會審議，但尚未完成行政院核定。

已完成的程序

目前公開資訊顯示，計畫已經歷：

1. 地方溝通與開發範圍調整。
2. 科學園區相關審議。
3. 計畫陳報行政院。
4. 國發會審議通過籌設計畫草案。

後續仍須完成的程序

國發會通過之後，仍可能包括：

1. 行政院正式核定。
2. 環境影響評估。
3. 非都市土地開發許可或相關土地使用程序。
4. 協議價購與土地取得。
5. 地上物查估、補償及住戶安置。
6. 用水與用電計畫審查。
7. 道路、管線及公共工程。
8. 產業用地交付及企業建廠。

因此，目前尚不能將龍科三期描述為「已完成開發」或「台積電即將動工」。

龍科三期的開發規模有多大？

最新公開資訊顯示，龍科三期開發面積約104至104.65公頃，其中約46公頃規畫為產業用地。

桃園市政府說明，計畫終期預估年產值約新台幣5,500億元，並可能創造約4,500個就業機會。不過，這些屬計畫效益預估，不是目前已經實現的產值與就業人數。

新舊方案比較

表格資料期間為2023年至2026年9月；不同階段的規畫內容可能調整，應以主管機關正式核定文件為準。

台積電已經確定興建三座晶圓廠嗎？

目前不能如此確定表述。

已知資訊

台積電曾表達持續評估台灣適合的半導體建廠用地，主管機關也曾表示台積電對龍科三期具進駐意願。

媒體與供應鏈說法

聯合新聞網引述供應鏈消息指出：

• 龍科三期可能優先布局1.4奈米以下的埃米世代製程。
• 初步可能規畫三座先進晶圓廠。
• 首座廠以2030年前後完工並進入量產準備為目標。
• 三座廠若全部到位，整體投資可能超過1兆元。

尚未確定事項

截至2026年9月17日，台積電尚未透過正式公告確認：

• 最終投資金額
• 實際廠房數量
• 確切製程
• 建廠及量產時程
• 用地面積
• 分期投資內容

因此，文章與行銷內容應使用「可能規畫」、「媒體引述供應鏈」或「若全數落地」等條件式說法。

龍科三期為什麼會影響桃竹苗工業地產？

大型晶圓廠不只需要廠區本身，也會帶動設備、材料、廠務工程、物流、維修及技術服務等周邊產業。

半導體設備與材料供應鏈

先進製程需要大量設備、零組件、化學材料、特殊氣體、耗材及維修服務。

部分供應商不一定進入園區，可能在鄰近區域尋找：

• 科技廠房
• 小型組裝廠
• 維修與服務據點
• 材料倉儲
• 辦公與研發空間

廠務工程與營造需求

晶圓廠建設期間，會增加機電、無塵室、管線、消防、環保及工程管理需求。

這類企業通常重視：

• 距離工地的車程
• 工程車輛進出條件
• 工具及設備存放空間
• 短中期租賃彈性
• 員工通勤便利性

倉儲與物流需求

半導體設備及材料具有高價值、高規格及時效要求，因此倉儲選址不只看租金，也要評估：

• 聯外道路
• 高速公路距離
• 裝卸空間
• 建物安全
• 消防條件
• 溫濕度控制
• 備援電力

龍科三期如何影響桃園工業地產？

龍潭：需求最直接，但供給與開發限制也最明顯

龍潭是龍科三期最直接的影響區域。

短期可能受到關注的物件包括：

• 合法科技廠房
• 可作為設備商據點的中小型廠房
• 具備穩定電力的企業廠辦
• 可供工程商使用的倉儲空間
• 能快速進駐的既有工業不動產

但龍潭部分地區存在道路、水電、地形及土地使用限制，不能只依「鄰近園區」判斷企業設廠可行性。

平鎮：承接龍潭與中壢的產業外溢

桃園市政府提出以龍科三期為核心，串聯平鎮山子頂、楊梅幼擴二期及民間產業園區。

平鎮的優勢包括：

• 既有製造業聚落
• 鄰近中壢及龍潭
• 供應鏈與就業人口基礎
• 部分區域具備企業廠辦及工業使用條件

企業仍須逐案確認道路寬度、建物合法性、電力與工廠登記。

楊梅：工業聚落及大型基地較具選擇性

楊梅具有幼獅工業區、交流道及既有製造業供應鏈，可能承接龍潭外溢的設廠與倉儲需求。

適合評估的企業包括：

• 半導體設備零組件
• 精密機械
• 電子組裝
• 工程服務
• 倉儲物流
• 需要中大型基地的製造業

楊梅與龍潭的價格、交通、人才及客戶距離仍須整體比較，不能只看土地單價。

龍科三期如何影響新竹與苗栗工業地產？

新竹：供應鏈密度高，但土地及營運成本也較高

新竹擁有成熟的半導體研發、設備及材料供應鏈。龍科三期若持續推進，可能加強新竹與桃園之間的產業連結。

新竹的主要優勢包括：

• 半導體人才密度
• 客戶及供應鏈距離
• 研發與技術服務能量
• 科學園區產業聚落

主要限制則包括：

• 工業土地與廠房價格較高
• 交通負荷
• 水電供應壓力
• 開發程序與環境條件

苗栗：承接竹科外溢及成本敏感型需求

竹南、頭份及苗栗北部，可能承接需要較大基地或較重視成本的供應鏈企業。

苗栗的潛在優勢包括：

• 部分區域土地及廠房成本相對可控
• 鄰近竹南科學園區
• 可承接新竹與桃園外溢需求
• 適合部分中大型製造基地

但企業必須進一步評估人才招募、客戶距離、交通及基礎設施。

桃竹苗企業選址應如何比較？

以下表格用於初步比較區域條件，不代表個別物件行情或開發許可。

實際選址仍須查核土地使用、建物用途、道路、電力、用水、消防、環保及工廠登記條件。

土地徵收與地主權益有哪些重點？

龍科三期早期方案因涉及大量私人土地，引發居民對徵收、居住權及安置的疑慮。新方案雖然縮小範圍，但土地取得仍是後續關鍵。

地主應確認的事項

• 土地是否位於正式計畫範圍
• 目前處於規畫、核定或執行階段
• 是否先進行協議價購
• 徵收補償標準
• 地上物查估
• 農作改良物及營業損失
• 住戶安置方式
• 學校及公共設施遷建
• 土地交付與工程時程

計畫範圍外的土地是否一定增值？

不一定。

計畫範圍外的土地價值，仍取決於：

• 使用分區與使用地
• 是否具備合法道路
• 建築及設廠權利
• 水電供應能力
• 與園區及交流道的實際距離
• 周邊公共設施
• 市場是否出現真實企業需求

預期增值不能當成確定結果，市場開價也不能視為成交行情。

龍科三期周邊農地與建地可以設廠嗎？

是否可以設廠，不能只用土地名稱或地理位置判斷。

農地應確認的條件

• 是否位於都市計畫區
• 使用分區及使用地類別
• 是否符合農地農用
• 是否存在農地工廠或違規使用
• 能否申請容許使用
• 是否涉及特定工廠登記
• 是否需要變更編定

建地應確認的條件

• 允許的建築用途
• 建蔽率與容積率
• 基地是否臨接合法道路
• 工業使用是否符合分區管制
• 是否能取得建照及使用執照
• 是否符合消防、環保與工廠登記

鄰近科學園區只是區位條件，並不等於取得工業使用或設廠權利。

龍科三期對用電、用水與交通有什麼要求？

埃米世代晶圓廠的用電、用水與基礎設施需求，將直接影響計畫是否能依預期推進。

電力

桃園市政府提出規畫超高壓變電所及改善輸電線路。後續應觀察：

• 台電正式供電方案
• 超高壓變電所位置及容量
• 輸電線路工程
• 企業申請電力的時程
• 再生能源及備援要求

用水

市府提出推動再生水，提高工業用水替代率。後續仍須確認：

• 每日用水需求
• 自來水與再生水比例
• 管線工程
• 乾旱期間調度能力
• 廢水處理與排放標準

交通

市府提出的交通方向包括：

• 湧光路拓寬
• 梅龍路拓寬
• 新梅龍快速道路
• 板龍快速道路
• 新梅龍延伸至大園段
• 捷運橘線龍科支線評估

目前各項建設的核定程度與時程不完全相同，不能將規畫中的交通建設寫成已完成建設。

企業主現在應該買地、買廠還是租廠？

選擇取決於訂單確定性、投產時間、資金及企業長期需求。

立即需要投產的企業

優先評估合法現成廠房，因為買地自建仍須面對設計、建照、施工、消防、環保及工廠登記。

預計3至5年擴廠的企業

可以提前建立龍潭、平鎮、楊梅、新竹及苗栗的候選基地，並比較：

• 買地自建
• 購買現成廠房
• 長期租賃
• 先租後買

訂單仍不確定的企業

租賃可保留資金及調整彈性，避免過早投入高總價土地與建廠成本。

長期自用且財務穩健的企業

若找到位置稀缺、產權完整、用途合法且水電條件明確的物件，購置仍可能具有長期價值。

企業主選址前應查核哪些條件？

企業主至少應完成以下查核：

1. 土地使用分區與使用地。
2. 建物所有權及合法用途。
3. 是否可以辦理工廠登記。
4. 電力容量與增設可行性。
5. 自來水、排水及廢水處理。
6. 消防及危險物品管制。
7. 空氣污染、噪音與環保條件。
8. 道路寬度及大型車輛動線。
9. 建蔽率、容積率及增建合法性。
10. 銀行估值、貸款成數與現金流。

廠房大叔張克強觀點

龍科三期帶來的，不會是所有土地一起上漲，而是桃竹苗工商地產價值的重新排序。

未來真正具有競爭力的土地與廠房，必須能替企業解決實際問題：

合法、可用、有電、交通完整，而且能快速投產。

園區題材可以帶來市場期待，但企業真正簽約時，仍會回到工廠登記、道路、水電、消防、環保、融資及投產時間。

對地主而言，也不應只因土地鄰近龍科三期便提高售價。若使用分區、道路及開發權利無法支持企業需求，再大的題材也未必能轉化成真實成交。

未來3至12個月有哪些重要觀察指標？

• 行政院是否正式核定龍科三期籌設計畫。
• 環境影響評估的範圍與審查進度。
• 非都市土地開發及土地使用程序。
• 協議價購、補償及住戶安置方案。
• 台電及台水提出的正式供應計畫。
• 再生水、變電所及輸電線路進度。
• 聯外道路及大眾運輸規畫。
• 台積電是否發布正式投資公告。
• 半導體供應鏈是否出現實際租廠、購地或擴廠行動。
• 龍潭、平鎮及楊梅合法廠房的租售成交變化。

本期未見與龍科三期直接相關、且可核實的工商不動產成交案例。

常見問題 FAQ

龍科三期已經正式核定了嗎？

尚未完成全部核定程序。目前為國發會審議通過籌設計畫草案，後續仍待行政院核定。

台積電確定在龍潭興建三座晶圓廠嗎？

目前三座晶圓廠屬媒體引述供應鏈的規畫資訊，仍須以台積電正式公告為準。

龍科三期周邊土地一定會上漲嗎？

不一定。土地價值仍取決於使用分區、道路、水電、建築權利、企業需求及實際成交。

龍科三期周邊農地可以設廠嗎？

不一定。必須查核土地使用分區、使用地、容許使用及變更程序，不能因鄰近園區就認定可以設廠。

哪些工業不動產可能優先受惠？

合法廠房、科技廠房、設備商據點、工程倉儲，以及具備足夠電力和交通條件的企業廠辦，較可能優先出現需求。

龍潭、平鎮與楊梅哪裡比較適合設廠？

沒有單一答案。龍潭距離園區最近；平鎮製造業聚落完整；楊梅的大型基地、工業區及交流道條件較具選擇性。企業應依產業類型、電力、交通、人才、預算及投產時間比較。

桃竹苗工業地產諮詢

如果您正在評估龍潭、平鎮、楊梅、新竹或苗栗的工業地、合法廠房、企業廠辦、倉儲物流及土地資產，建議先確認土地使用、工廠登記、道路、水電、消防、環保與企業融資條件。

廠房大叔－張克強
昱達工商地產股份有限公司

• 聯絡電話：0986-022-388
• LINE：https://lin.ee/68DpbNc

資料來源

• 聯合新聞網：龍科三期獲國發會通過，台積電規畫三座埃米世代晶圓廠
• 聯合新聞網：龍科三期獲國發會通過，桃市府提出三大配套
• 中央社：龍科三期計畫提報行政院審議

資料更新日期：2026年9月17日。後續計畫內容、範圍及時程，應以行政院、國科會、新竹科學園區管理局、桃園市政府及台積電正式公告為準。