重購退稅怎麼申請？先買後賣、先賣後買，2年期限與5年限制一次看懂

【房產眉角多｜柔驊慢慢說】

很多換屋族會問我：

「我賣掉舊房子，再買一間新的，可以退稅嗎？」

答案是：有機會。

而且不一定要「先賣再買」，先買新屋、再賣舊屋，也可能適用。

真正最容易出錯的地方，是很多人只記得「2年內」，卻忽略了自住條件、戶籍、出售前有沒有出租，以及重購後5年的限制。

第一，什麼是重購退稅？

簡單來說，就是你原本出售自住房地時已經繳了一筆稅，之後在規定期限內重新買進自住房地，符合條件時，可以申請扣抵或退還部分、甚至全部稅額。

以房地合一稅來說，不論先買後賣或先賣後買，新舊自住房地完成移轉登記時間差在2年內，都有機會適用重購退稅。

第二，先賣後買可以，先買後賣也可以

很多人以為重購退稅一定要先把舊房賣掉，再去買新房。

其實不是。

兩種方式都可以：

• 先賣後買：先出售舊自住房地，再於2年內買進新的自住房地。

• 先買後賣：先買新自住房地，再於2年內出售原本的舊自住房地。

以房地合一稅來說，重點是新舊自住房地的交易時間差是否在2年內。

第三，房地合一稅重購退稅，不一定要新屋比舊屋貴

這點很值得特別講。

房地合一稅的重購退稅，是依「重購價額占出售價額的比例」來計算可扣抵或退還稅額。

也就是說，如果新房價格低於舊房，並不代表完全不能退，只是可能按比例計算。

例如：

舊屋出售2,000萬，新屋重購1,500萬。

重購價額占出售價額的比例就是：

1,500 ÷ 2,000＝75%

這種情況下，原則上可依比例計算可扣抵或退還的稅額，但最高還是不能超過原本應納或已繳的稅額。

第四，自住不是只看房子登記在自己名下

要申請房地合一稅重購退稅，還要看實際自住條件。

新、舊自住房屋都要符合相關戶籍與居住條件，而且舊屋在出售前1年內，不能出租、供營業或執行業務使用。

所以最常見的誤區就是：

「房子是我的，所以一定算自住。」

其實不一定。

戶籍、實際居住情形，以及房屋有沒有出租，都很重要。

第五，重購後5年內，不能隨便出租或再賣

這是我認為最容易被忽略的一條。

房地合一稅重購退稅核准後，如果新買的自住房地在重購後5年內：

• 再出售

• 沒有繼續設籍並居住

• 出租

• 改供營業

• 改供執行業務使用

國稅局可能追繳原本已扣抵或退還的稅額。

所以重購退稅不是：

「退到錢就結束。」

而是後面還有5年的持續自住限制。

第六，土地增值稅也有另一套重購退稅

這裡一定要分清楚。

房地合一稅是國稅，土地增值稅則是地方稅。

如果是自用住宅用地的土地增值稅重購退稅，同樣有前後2年內買賣的規定，而且原出售與重購土地都要符合自用住宅相關條件。

另外，重購土地從辦妥所有權登記日起5年內，如果再移轉、出租、供營業使用，或戶籍遷出不再符合條件，也可能被追繳原本退還的土地增值稅。

所以換屋時，不是只看一種稅。

有些案件要同時評估：

房地合一稅＋土地增值稅。

第七，「2年」到底從哪一天開始算？

這也是換屋族最常問的問題。

以土地增值稅重購退稅來說：

• 先賣後買：原則上從出售土地辦妥產權登記日起算2年。

• 先買後賣：原則上從重購土地辦妥產權登記日起算2年。

另一筆買賣如果在規定期限內申報，會依相關立契日、申報日規則判斷是否落在2年期限內。

所以不要只看「哪一天簽約」。

簽約日、移轉登記日、申報日，都可能影響你有沒有踩在2年期限內。

第八，換屋族最容易犯的4個錯誤

我最常提醒客戶注意這4件事：

• 只記得「2年」，卻不知道從哪一天起算

• 舊屋出售前曾經出租

• 新屋買完後把戶籍遷走

• 退完稅後5年內又出租或出售

這些情況，都可能讓原本可以申請的退稅資格消失，甚至已經退到的稅還會被追回。

我的看法

重購退稅最大的價值，不只是「少繳一筆稅」。

而是換屋之前，就把整個流程排好。

因為換屋通常會同時遇到：

舊屋出售、房貸清償、新屋貸款、交屋時間、戶籍與稅務。

如果等兩間房都已經簽完、過戶完，才開始問：

「我這樣還可以重購退稅嗎？」

有時候時間點已經很難補救。

所以換屋之前，我會建議先把這5個時間一起排清楚：

舊屋簽約日＋舊屋過戶日＋新屋簽約日＋新屋過戶日＋戶籍時間

先把時間軸排清楚，再決定先買還是先賣。

 

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