買房只準備兩成頭期款？小心還有這些費用！

【 房產眉角多 柔驊慢慢說 】

買房只準備兩成頭期款？小心還有這些費用！

🏠 「柔驊，我想買1,500萬的房子，準備300萬就夠了吧？」

這句話，是很多首購族看屋時會問的問題。

買方心裡的小算盤：

房價1,500萬，銀行貸八成1,200萬，自己準備300萬。

完美！終於可以買房了！🎉

等等！先別急著開香檳。😂

因為買房除了頭期款，還有一些費用，常常被大家忽略。

契稅、印花稅、登記規費、代書費、仲介服務費、銀行貸款費用……

更別說交屋後可能還要裝潢、買家具、換冷氣。

房子買得起，不代表手上的現金就一定夠用！

今天柔驊就帶大家算一算，買房到底要準備多少錢。

🔍 買方最常問的10個問題

Q1：買1,500萬的房子，準備300萬頭期款就夠嗎？

不一定！

如果銀行真的核准八成貸款，頭期款是300萬元。

但這300萬元只是房價中需要自行支付的部分，還沒有計入其他交易費用。

而且銀行最終核貸多少，仍須依個人信用、還款能力、房屋鑑價及相關授信規定決定。

Q2：買房要繳契稅嗎？誰負擔？

要！

依《契稅條例》，一般房屋買賣契稅由買方負擔，稅率為6%。

但注意！

不是成交價1,500萬直接乘以6%。

契稅原則上依房屋核定契價，也就是法定評定標準價格計算，不是直接以整筆房地成交總價計算。

Q3：什麼是印花稅？

辦理不動產所有權移轉登記使用的公契，原則上須依法繳納印花稅。

稅率為契據金額的千分之一。

但公契金額與實際房地成交總價不一定相同，不能直接認為買1,500萬的房子，印花稅就一定是1萬5,000元。

Q4：代書費一定要付嗎？

如果委託地政士協助辦理買賣移轉、抵押權設定及相關申報，就會有相應服務費用。

收費通常依案件內容、服務項目及雙方約定而不同。

簽約前可以請地政士提供費用明細。

Q5：仲介服務費怎麼算？

透過房仲成交，應依委託或相關契約約定支付服務費。

實務上常見買方服務費以成交價2%估算，但這不是每件交易的固定費率。

實際金額應依合法收費規定及雙方約定確認，買賣雙方仲介費不得超出成交總價的6%。

Q6：銀行貸款還會有哪些費用？

可能包含：

• 貸款開辦費或帳務管理費

• 房屋鑑價費

• 抵押權設定登記規費

• 銀行要求的相關保險費用

不同銀行、貸款方案與個案條件，收費可能不同。

Q7：履約保證費是什麼？

房屋交易時會建議使用價金履約保證機制，讓買賣價金依約透過專戶管理。

但不是所有交易都一定使用相同的履保服務。

費用及分攤方式，應依契約與承作機構規定確認，大部分是由買賣雙方各負擔成交總價的萬分之3。

Q8：買房需要另外準備裝潢費嗎？

這筆錢最容易被低估！

有些房子看起來很漂亮，實際入住才發現冷氣要換、熱水器老舊、浴室要修、電線需要更新。

建議看屋時就把必要修繕和想要的裝潢分開估算。

Q9：交屋以後還要付什麼錢？

房子買下來以後，仍有持有及生活支出。

例如房屋稅、地價稅、社區管理費、停車位管理費，以及日後修繕費用。

房屋稅與地價稅若符合自用住宅相關優惠條件，也應注意申請及適用規定。

Q10：買房到底要留多少預備金？

沒有適用所有人的固定金額。

但柔驊建議，除了頭期款與交易費用，還應依家庭收入、每月房貸、生活支出及房屋狀況，保留適當緊急預備金。

不要把所有存款都拿去買房，交屋後連冰箱壞掉都要傷腦筋。😆

💰 實際試算：買1,500萬的房子，要準備多少？

以下假設銀行核准八成貸款、買方仲介服務費以2%試算，並以示範金額估列其他支出。

這個案例，原本以為300萬元就能買房，實際把其他預算加進去，可能需要準備約371萬元。

但要注意，這不是政府公告的標準購屋費用，也不代表每間1,500萬元的房子都需要這個金額。

其中契稅、公契金額、仲介費、登記規費及其他支出，都要依實際案件重新計算。

而且這個合計尚未包含另外保留的家庭緊急預備金。

🌿 柔驊提醒你

在房仲服務20年，我覺得買房最重要的，不是把預算全部拿來買到最貴的房子。

而是買完以後，生活還能過得安心。

有些買方好不容易存到頭期款，就想著趕快買房。

但我會提醒他：

「房子買下來是要住得開心，不是每個月繳完房貸，就只能回家看著牆壁發呆。」 😂

買房前，把頭期款、交易費用、裝潢費和生活預備金都算進去，才能知道自己真正負擔得起多少。

畢竟房子是家，不應該變成每天的財務壓力。

❤️ 如果你準備買房，會把存款大部分拿去當頭期款，還是留一筆錢讓生活更安心？

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📚 政府官方查核來源

1. 財政部稅務入口網｜契稅的課徵

https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-manual/local/deed-tax/YQZLEmg

2. 全國法規資料庫｜印花稅法

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0340091

3. 財政部｜自住房地購買、持有及出售稅務整理

https://www.gov.tw/News_Content_26_597183

4. 財政部｜房地交易案件申辦流程

https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/house-land-transfer-taxtation-calculation-area/sale/file-process/version2/BBwRM8W

本文為一般房屋買賣知識分享，實際費用應依個案條件、最新法規及契約約定計算。

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