「明揚樓」座落於新北市永和區中正路370號，位處永和區發展極為成熟的中正路核心商業商圈。社區總戶數僅約 22 戶，屬於 11 層樓規劃的華廈型集合住宅。屋齡約 30 年，在雙和地區高密度、小坪數為主的中古市場中，「明揚樓」憑藉著 商業區土地分區 的高價值、單層戶數少、全社區僅 22 戶 的單純住戶結構，以及主力規劃為 50 坪以上大 3 房至 4 房 的寬敞空間，成為區域內極為稀有的「中正路門牌大坪數自住型華廈」。
| 項目 | 社區詳細資訊 | 實務判斷 |
| 建案名稱 | 明揚樓 | 中正路商圈精緻大坪數華廈，住戶極度單純，市場釋出率極低。 |
| 建造執照 / 領照 | 請依實際建物登記謄本記載為準 | 屋齡約 30 年，買方交屋前應查驗建物謄本之建築完成日與保存登記。 |
| 建築地點 | 新北市永和區中正路370號 | 正中正路門牌，生活機能成熟，過橋即達台北市中正區/大安區。 |
| 土地使用分區 | 商業區 | 高強度商業使用分區，土地價值高，資產保值性與未來抗跌性強。 |
| 起造人 / 建設公司 | 私人（請依使照登記為準） | 早期在地個案開發，結構依當時 RC 建築法規標準興建。 |
| 設計人 / 建築師 | 李丙丁建築師事務所 | 資深建築師規劃，採光面與空間縱深規劃完整。 |
| 營造公司 | 東喜營造 | 看屋時建議實地查驗公用梯廳、外牆與室內窗框有無滲水痕跡。 |
| 樓層與棟戶規劃 | 地上 11 層 / 總戶數 22 戶 | 11層華廈大樓，單層僅約 2 戶，梯戶比極佳，隱密性高。 |
| 主要用途 | 集合住宅 / 店面住家 | 低樓層可能設有商業店面，買方需關注住宅層的獨立進出門禁管理。 |
| 構造種類 / 結構 | RC 鋼筋混凝土 | 台灣主流耐震結構，耐用年限長，室內裝修隔間彈性高。 |
| 基地面積 | 約 113 坪 | 小基地精緻華廈，免去高額公設維護費用，土地持份相對扎實。 |
| 建蔽率 / 容積率 | 請參閱使照圖面登記為準 | 商業區建蔽率與容積率高，臨路感受直接，前後採光需現場實測。 |
| 公設比 | 約 15% - 22%（依謄本登記為準） | 早期華廈低公設比優勢，室內實際使用坪數高，絕無過多公設吃掉坪數。 |
| 主力坪數與格局 | 主力為 3 房與 4 房（約 51-56 坪） | 永和少見的大坪數中古華廈，適合追求寬敞空間的自住家庭。 |
| 車位形式與數量 | 無配置或數量極少（需鄰近外租） | 無車位維護負擔；開車族需租用周邊公有或私有停車場。 |
由於「明揚樓」屋齡已達 30 年，室內建材多已由歷任屋主裝修更新，評估時應以公設維護狀況與現場現況說明書為準。
| 類別 | 配備內容 | 實務觀察與買方提醒 |
| 結構與外牆 | RC 鋼筋混凝土、外牆磁磚 | 看屋時務必檢查臨路外牆接縫、頂樓戶別與窗框邊角是否有滲水壁癌痕跡。 |
| 門窗與隔音 | 早期傳統鋁門窗（多數戶已更換氣密窗） | 本案臨中正路幹道，強烈建議裝修時升級高品質雙層隔音氣密窗。 |
| 水電管線 | 早期原廠配置水管與電線 | 重中之重： 超過30年屋齡，交屋後強烈建議全室水電管線、總開關箱全面更換。 |
| 廚衛設備 | 歷任屋主自行翻新配備 | 應看正式圖面或交屋現況說明書，不宜單憑舊宣傳資料判斷。 |
| 公設項目 | 用途與規劃 | 實務觀察與買方提醒 |
| 門廳與梯廳 | 進出動線與信件收發 | 小基地公設極簡化，梯廳簡約實用，維護成本低，需注意門禁鎖扣維護。 |
| 電梯設備 | 11層華廈垂直交通 | 22 戶共用電梯等待時間短，需確認管委會保養紀錄與電梯更新基金現況。 |
| 環保垃圾處 | 社區專屬垃圾集中或配合垃圾車 | 22 戶小社區需實地了解垃圾清運方式（是否設有集中處或專人代收）。 |
「明揚樓」主力規劃為 約 51 - 56 坪的大 3 房與 4 房產品，配合早期華廈的低公設比特性，室內空間非常扎實：
| 格局型態 | 目前可確認/可觀察內容 | 實務判斷 |
| 大 3 房 (約 51-55 坪) | 客餐廳空間大、獨立廚房、雙衛浴 | 室內實坪相當於新建案 60 坪以上產品，空間居住舒適度高。 |
| 大 4 房 (約 55-58 坪) | 前後採光、雙陽台、房房可放雙人床 | 永和中正路商圈極稀有的大坪數華廈產品，自住穩定度極高。 |
「明揚樓」由於基地面積約 113 坪，屬於精緻華廈規模，社區車位條件如下：
| 車位項目 | 重點規格與現況 | 買方應確認事項與實務建議 |
| 車位類型 | 無劃設地下停車場（或僅極少數車位） | 本案多數戶別不帶車位出售，免去地下室機械保養與維修公攤費用。 |
| 停車替代方案 | 依賴周邊公有/私有停車場 | 可利用永和國小地下停車場、秀朗國小地下停車場或周邊月租停車場。 |
| 對買方的影響 | 大眾運輸與公車極度便利 | 適合搭乘公車、捷運等大眾運輸族群；開車族需將鄰近月租車位成本納入考量。 |
(註：以下價格數據依據樂居與內政部實價登錄歷史成交紀錄進行整理推估，實際成交價請以最新實價登錄公告為準)
| 項目 | 價格資訊（萬/坪） | 實務判斷 |
| 早期歷史成交價格 | 約 32 - 40 萬/坪 | 早期雙和區域房價基期較低時之成交紀錄。 |
| 近年成交均價（111-112年） | 約 48.4 萬/坪（成交例：4樓 2,700 萬/55.8坪） | 大坪數總價較高，單價表現相對親民。 |
| 近一年高點成交（113-115年） | 約 55.5 萬/坪（成交例：10樓 3,100 萬/55.8坪） | 受惠於雙和整體房價拉升與高樓層採光加持，行情站上 55 萬大關。 |
| 目前市場掛售盤口價 | 預期開價約 60 - 68 萬/坪 | 22 戶極少釋出，屋主開價多參考周邊中正路商業區大樓與新成屋行情。 |
| 競品名稱 | 產品條件 | 價格帶/行情 | 相對本案優勢 | 相對本案劣勢 | 實務判斷 |
| 中正路中古大樓 A | 屋齡 25-28年 / 百戶社區 | 約 60 - 68 萬/坪 | 有地下停車場、管理員 | 戶數較多較雜、公設比稍高 | 適合需要車位與管理員收發郵件的買方。 |
| 得和路華廈 B | 屋齡 30年 / 低公設靜巷 | 約 55 - 63 萬/坪 | 純住宅靜巷安靜 | 離中正路主要商業幹道稍有距離 | 適合偏好靜巷環境的自住買方。 |
| 明揚樓 (本案) | 屋齡30年 / 22戶極純靜 | 約 50 - 58 萬/坪 | 商業區地段價值高、22戶出入單純、50坪以上大坪數 | 無社區車位、臨中正路車流稍大 | 適合需要大空間、注重住戶純靜度與中正路機能的換屋族。 |
| 生活面向 | 周邊條件 | 對自住買方的意義 | 實務觀察與環境提醒 |
| 市區生活圈 | 中正路商圈、得和路商圈 | 位於永和精華幹道，走出大門即享極致機能 | 食衣住行無懈可擊，但低樓層需注意車流音量。 |
| 明星雙學區 | 永和國小、永和國中 / 福和國中 | 雙和頂級明星學區，孩子九年一貫就學便利 | 學區保值力極高，長期吸引優質家庭卡位。 |
| 傳統採買 | 智光市場、民生市場、連鎖超市 | 鄰近傳統市場與超市，日常採買新鮮便利 | 傳統市場物價實惠，家庭生活成本低。 |
| 交通與通勤 | 多路線公車，近捷運頂溪站/永安市場站，近福和橋 | 巷口即有豐富公車路線，開車過福和橋直達台北市公館 | 雙北通勤非常便利，尖峰時刻中正路車流量大。 |
| 用途 | 專家分析與判斷 | 適合程度 |
| 換屋自住 | 用相對親民的單價買到 50 坪以上大空間，加上 22 戶極純靜環境，自住品質高。 | 高 |
| 學區設籍卡位 | 擁有永和國小與雙國中加持，大坪數適合全家人共同入住居住。 | 高 |
| 長期資產保值 | 中正路商業區土地價值扎實，配合大坪數與低戶數稀有性，抗跌性極強。 | 高 |
| 短期買賣轉手 | 30 年屋齡大坪數總價門檻較高，適合中長期自住，非短期翻轉標的。 | 中 |
陪同許多買方在雙和地區看過無數中古社區後，針對「明揚樓」，我常建議買方下斡旋前先問自己三個靈魂問題：
總結建議：
「明揚樓」是一座中正路黃金門牌、22戶極純靜住戶、永和國小明星學區與大坪數實用空間優勢鮮明的中古華廈。非常適合重視住戶單純度、需要大坪數自住空間、且要給孩子優質學區的實務派換屋買方！
A： 非常適合！全社區僅 22 戶，住戶結構簡單單純；加上主力為 50 坪以上大 3-4 房，並且擁有永和國小與雙國中明星學區，是雙和區少見的優質自住型華廈。
A： 社區位於中正路主要幹道，周邊有永和國小地下停車場與秀朗國小地下停車場可子供月租，步行距離皆合理。若平常主要依賴公車、捷運或機車通勤，沒有車位的負擔反而能節省地下室公設維護費。
A： 1. 檢視全室水電管線與總開關箱是否已更新；2. 臨中正路戶別建議升級高品質氣密窗以隔絕車流噪音；3. 了解社區 22 戶梯廳與公共區域的日常維護與管理費收繳現況。
長尾關鍵字： 永和明揚樓實價登錄、中正路大坪數華廈、永和國小學區房、永和國中福和國中學區、永和商業區中古屋
專業房產顧問：吳志榮地產顧問
實戰服務專線： 0928033000
LINE 線上諮詢 ID： https://line.me/ti/p/KpXO7ZwN79
服務理念： 不吹捧、不隱瞞，用實價數據與實戰經驗，幫您買到真正適合自己的家。
🏆 30年雙和房產活字典 您好，我是 吳志榮（證號：(91)登字005119號），現任 住商不動產永和雙和加盟店資深顧問。深耕中永和房市超過30年，從頂溪商圈、四號公園到景安捷運站，無論電梯大樓、華廈、公寓，甚至危老都更與產權問題，我腦海裡都有最精準的活地圖，能快速剖析行情。 我所屬的 都營團隊在雙和商圈深耕近30年，擁有7家分店、200位菁英經紀人，並創下連續15年蟬聯住商不動產新北市成交量冠軍的紀錄。結合團隊強大的E化電腦配對系統與我多年實戰經驗，不論資產估價或委託賣屋，都能提供最強資源後盾。 對我而言，房仲不只是撮合買賣，而是幫人在擁擠雙和裡找到安心歸屬的承諾。 👉 中永和買賣房屋，找最懂在地的吳志榮就對了！
上一篇
永和仁愛公園生活圈絕版9%低公設！「永平家園B區」實價登錄行情、雙學區與住宅區靜巷深度開箱
下一篇
永和核心低總價首選！永和晶華1-3房實價行情、坡道機械車位與生活機能深度開箱
