新北永和「綠園道」社區深度開箱！提供永貞路綠園道地段解析、31.3%公設比實坪評估、永和國小與雙國中明星學區分析、實價登錄行情與競品比較，資深房產顧問吳志榮為您剖析自住與置產實戰關鍵。
位於新北市永和區永貞路177號的綠園道，是一棟屋齡約 33 年的優質 RC 鋼筋混凝土集合住宅大樓。本案最大的地段亮點，莫過於坐落於永和指標性的永貞路綠蔭大道旁，享有濃厚的綠意街景與成熟充沛的生活機能，門前即為綠意盎然的居住感受，在寸土寸金、巷弄較為狹窄的永和區屬於相當難得的街廓環境。
從產品定位與實戰角度來看，本案擁有約 31.37% 的公設比，以 33 年屋齡的華廈/大樓而言略高於當時的傳統公寓，但換來的是 9 樓高、總戶數 117 戶適中規模所提供的電梯便利與基礎管理。社區涵蓋永和國小、永和國中與福和國中等雙和核心明星學區，對於極度看重孩子教育資源、同時希望出門就能享受美食商圈與綠意街景的自住家庭，具有相當強烈的吸引力。
| 項目 | 社區已知資料 | 實務判斷（專業房仲解讀） |
| 建案名稱 | 綠園道 | 永和永貞路知名綠蔭大道住宅社區，在地指名度穩定。 |
| 建造執照 / 領照日期 | 依謄本及官方建築執照紀錄為準 | 約 1991~1993 年間完工領照，屬於台灣房市發展成熟期之電梯大樓。 |
| 建築地點 | 新北市永和區永貞路177號 | 主幹道門牌，面臨永貞路綠園道，棟距視野與採光條件普遍較佳。 |
| 土地使用分區 | 住宅區 | 單純純住宅環境，商業活動主要集中於一樓或周邊沿街，居住品質相對安寧。 |
| 起造人 | 北福建設 | 早期在地開發建商，建案規格符合當時主流集合住宅標準。 |
| 設計人 | 林長勳建築師事務所 | 國內資深知名建築師作品，建築外觀與空間格局著重實質耐用度與採光通風。 |
| 營造公司 | 國恩工程 | 常規營造團隊，整體 RC 結構經過長時間歷練仍保持穩定。 |
| 樓層規劃 | 地上 9 樓 / 地下層（依公設載明） | 9樓中低樓層高度，壓迫感低，電梯等待時間短，居住密度舒適。 |
| 棟戶規劃 | 總戶數 117 戶 | 中型社區黃金規模！既能維持合理的管理費分攤，又能保持住戶出入單純。 |
| 主要用途 | 集合住宅 | 純住家用途，社區出入與公設使用單純，無複雜商業人流干擾。 |
| 構造種類 | RC 鋼筋混凝土 | 傳統穩固 structural 結構，結構安全性高，保養維修成本合理。 |
| 建蔽率 / 容積率 | 依法定住宅區標準規範 | 257坪基地規模於永和區域開發完整，前後留有適當退縮與防空避難空間。 |
| 基地面積 | 257 坪 | 適中基地規模，垂直發展9層樓，整體居住空間發展完整。 |
| 公設比 | 31.37％ | 33年屋齡社區中公設比稍偏高，買方需現場實測室內坪效是否符合生活需求。 |
| 主力坪數與格局 | 約 20 ~ 40 坪，主力為 2 ~ 3 房 | 產品線涵蓋首購雙人套房、溫馨兩房與標準三房，極受自住家庭青睞。 |
| 車位形式與數量 | 坡道平面 / 機械車位（依謄本載明） | 早期建案車位配比多低於 1:1，買方需評估無車位或需要周邊租車位之情況。 |
| 類別 | 配備內容 | 實務觀察 |
| 主體結構 | RC 鋼筋混凝土構造 | 33年屋齡結構成熟，現場看屋重點應放在外牆滲漏、管道間濕氣與樑柱角是否有微細裂縫。 |
| 門窗衛浴 | 以建商當時交屋配置或前屋主裝修為主 | 屋齡較長，多數戶別已由歷任屋主翻新，應看現場交屋實況與正式圖面清單，不宜單憑傳統紀錄判斷。 |
| 水電管線 | 早期傳統水電專線配置 | 強烈建議買方接手交屋後，規劃水電管線全數重新拉線更新，以確保高耗電家電運作安全。 |
| 公設項目 | 用途 | 實務觀察 |
| 門廳與管理室 | 住戶出入過道與收發件 | 31.37% 公設比支撐社區基礎門廳與全天候/半天候管理，出入安全性較傳統公寓大幅提升。 |
| 電梯與梯廳 | 垂直通行 | 117戶共用電梯系統，維修保養費用由百戶平攤成本合理；需注意大樓公費保修紀錄。 |
| 中庭與步道 | 內部法定空地過道 | 257坪基地之中庭尺度相對有限，維護簡單不增加管理負擔，重點綠意主要仰賴永貞路綠園道。 |
| 垃圾集中處 | 社區廢棄物清運 | 需注意社區垃圾集中處的通風與異味管理，確保低樓層住戶居住環境衛生。 |
綠園道的公設比約為 31.37%，在格局規劃上承襲早期建築空間方正、少冗長走道浪費的特色，各房型在居住坪效上仍有不錯的表現。
| 格局類型 | 目前可確認/可觀察內容 | 實務判斷 |
| 2 房格局（約 20-26 坪） | 具備獨立客餐廳空間，無過度走道壓迫 | 為壓縮型精緻兩房，收納與餐桌尺度需經過精細規劃；主臥可擺放標準雙人床，適合首購或小家庭。 |
| 3 房格局（約 30-38 坪） | 傳統前後陽台配置，房間採光面多 | 客廳面寬充裕，三房均能放置床頭與衣櫃；雙衛浴規劃提升家庭日常盥洗效率，坪效十分實用。 |
| 車位項目 | 重點 | 買方應確認事項 |
| 車位型態 | 坡道平面 / 機械車位組合 | 買方需向賣方與管委會核對謄本產權，確認該戶是否帶車位產權或分管契約使用權。 |
| 車位規格與限制 | 機械車位限高/限重（若有） | 若為機械車位，規格多為早期尺寸，高車身 SUV 或大型休旅車需現場實際試停與測量載重限制。 |
| 車位配比 | 117戶車位數量有限 | 無車位戶別佔多數，適合大眾運輸通勤族；有車族可評估周邊「仁愛公園地下停車場」或巷弄月租車位。 |
永和區發展早、土地極度稀缺，房價剛性支撐力高居新北市第一梯隊。永貞路綠園道兩側中古大樓行情歷來非常穩健。
| 項目 | 價格資訊（實價與市場估算） | 實務判斷 |
| 預售/早期成交價格 | 約 15 - 25 萬/坪 | 早期建案基期較低，隨永和整體發展與捷運通車帶來大幅度資產增值。 |
| 歷史成交均價 | 約 52 - 62 萬/坪 | 中古時期成交均價，隨雙和區域房價大盤穩定向上墊高。 |
| 近半年成交行情 | 約 62 - 72 萬/坪 | 受惠於永貞路優質綠園道環境與明星學區加持，市場成交單價持續維持高檔。 |
| 高點特殊戶行情 | 72 - 78 萬/坪 以上 | 多為低樓層具商業價值的店面，或是高樓層附帶極精緻重拉管線水電裝修之優質戶別。 |
| 目前掛售屋件行情 | 依市場實際釋出戶別定價 | 社區 117 戶規模適中但住戶穩定度高，市場釋出量不多，屬於釋出即有特定買盤關注的社區。 |
針對永和永貞路、安樂路及四號公園周邊中古社區進行橫向對比：
| 競品名稱 | 產品條件 | 價格帶/行情 | 相對本案優勢 | 相對本案劣勢 | 實務判斷 |
| 綠園道 | 33年 / 117戶 / 公設31.37% | 約 62-72萬/坪 | 臨永貞路綠園道、街廓舒適、學區極佳 | 公設比在同屋齡中略偏高 | 適合重視綠意環境、名校學區與電梯社區管制的自住客。 |
| 永貞路周邊傳統公寓 | 40年以上 / 無電梯 / 零公設 | 約 48-58萬/坪 | 零公設實坪極大、總價門檻較低 | 無電梯、無社區管理、屋齡較高 | 適合預算有限、能接受爬樓梯並追求最大使用空間的買家。 |
| 四號公園周邊中古大樓 | 25-30年 / 150戶以上 | 約 72-82萬/坪 | 緊鄰四號公園與捷運永安市場站 | 總價門檻高、單價較昂貴 | 適合預算充足、極度看重大型公園景觀與捷運通勤的買家。 |
| 生活面向 | 周邊條件 | 對自住買方的意義 | 實務觀察 |
| 綠園道環境 | 永貞路綠園道第一排 | 門前即是綠樹成蔭的街景，居住舒適度佳 | 永和少見寬敞的綠意街廓，下樓散步非常愜意。 |
| 明星學區 | 永和國小、永和國中、福和國中 | 雙和區最頂級的優質名校學區組合 | 9年國教免煩惱，學童上下學接送便利安全。 |
| 商業採買 | 永貞路美食商圈、全聯、傳統市場 | 食衣住行極度便利，周邊連鎖餐飲密館 | 永貞路為雙和經典美食街，民生採買步行均可滿足。 |
| 捷運交通 | 捷運永安市場站 / 頂溪站 | 步行或轉乘公車快速抵達捷運站 | 進入台北市中心僅需 1-2 站捷運，通勤效率極高。 |
| 環境干擾 | 臨永貞路主幹道 | 享綠蔭景觀的同時，需注意離峰車流聲 | 建議低樓層面路戶別可加裝高品質隔音窗，以提升居住寧靜度。 |
| 用途 | 判斷 | 適合程度 | 說明 |
| 自住購屋 | 高度推薦給重視學區與環境的家庭 | 高 | 永貞綠園道景觀、明星學區與電梯機能結合，極具居住品質。 |
| 投資出租 | 永和租屋需求強勁，優質電梯熱門 | 中高 | 兩房與三房戶別深受附近通勤族與優質小家庭青睞，租金收益穩定。 |
| 長期保值 | 永和精華區土地稀缺，資產抗跌 | 高 | 成熟商圈加上綠園道地段，在大盤波動時具備極強保值抗跌力。 |
| 短期增值 | 中古大樓隨區域大盤平穩推升 | 中 | 適合長期持有與資產配置，而非短期翻轉獲利標的。 |
買房是一項重大決定，陪同多位買方在永和尋找理想家園時，我建議您在出價買下「綠園道」前，先問自己三個靈魂問題：
總結建議：
綠園道適合「看重永貞路綠意地段、有雙和名校學區需求、偏好電梯社區管理」的務實型自住買方；但如果您追求全新鋼骨飯店式大樓、多功能豪華公設或極低公設比，則建議多比較周邊的新成屋或公寓產品。
A： 非常適合！社區劃分於永和國小、永和國中與福和國中等雙和指標性明星學區。孩子從國小到國中的 9 年教育都能在在地優質學區內順利完成，家長接送負擔極低。
A： 建議重點關注三件事：① 現場檢視浴室、陽台及窗框周邊是否有滲漏水痕跡；② 評估交屋後重新施作水電管線的工程費用；③ 了解社區大樓公共基金餘額與電梯保修紀錄。
A： 31.37% 在早期大樓中算稍微偏高一點，但這包含了電梯梯廳、基礎門廳與梯間等空間。建議看屋時攜帶雷射測距儀或實地感受室內實際使用坪效，以「實際居住空間是否符合需求」作為核心出價考量。
專業房產顧問： 吳志榮地產顧問
實戰服務專線： 0928033000
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🏆 30年雙和房產活字典 您好，我是 吳志榮（證號：(91)登字005119號），現任 住商不動產永和雙和加盟店資深顧問。深耕中永和房市超過30年，從頂溪商圈、四號公園到景安捷運站，無論電梯大樓、華廈、公寓，甚至危老都更與產權問題，我腦海裡都有最精準的活地圖，能快速剖析行情。 我所屬的 都營團隊在雙和商圈深耕近30年，擁有7家分店、200位菁英經紀人，並創下連續15年蟬聯住商不動產新北市成交量冠軍的紀錄。結合團隊強大的E化電腦配對系統與我多年實戰經驗，不論資產估價或委託賣屋，都能提供最強資源後盾。 對我而言，房仲不只是撮合買賣，而是幫人在擁擠雙和裡找到安心歸屬的承諾。 👉 中永和買賣房屋，找最懂在地的吳志榮就對了！
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