新北永和「君國公園」社區深度開箱！提供安樂路四號公園商圈地段解析、17.1%超低公設比實坪分析、明星學區與升降車位條件，由資深房產顧問吳志榮為您剖析自住與置產實戰關鍵。
位於新北市永和區安樂路170號的君國公園，是一棟屋齡約 26 年的 RC 鋼筋混凝土集合住宅社區。本案最大的核心優勢在於坐落於雙和地區最具指標性的四號公園（八二三紀念公園）商圈，出了巷口即可享受萬坪公園綠地與國立臺灣圖書館的人文氛圍，兼具市中心生活便利與成熟休閒機能。
從產品力與實坪角度來看，社區最吸睛的亮點莫過於僅 17.10% ~ 17.40% 的超低公設比。在現今預售屋與新成屋公設比動輒 33%~35% 的市場環境下，本案的坪效表現可謂「絕版級產品」，買方能以更實質的預算換取室內寬敞的居住空間。然而，作為 26 年屋齡的中型社區，買方在評估時也必須同步注意升降平面與升降機械車位的維護、社區無大型豪華休閒公設，以及中高屋齡需預留水電管線翻修預算等實務細節。
| 項目 | 社區已知資料 | 實務判斷（專業房仲解讀） |
| 建案名稱 | 君國公園 | 永和安樂路近四號公園知名中古電梯社區。 |
| 建造執照 / 領照日期 | 依謄本及官方建築執照紀錄為準 | 約 1998~2000 年間完工領照，結構工法成熟穩定。 |
| 建築地點 | 新北市永和區安樂路170號 | 安樂路門牌，鄰近四號公園綠帶，生活品質與地段保值性高。 |
| 土地使用分區 | 住宅區 | 純住宅區規劃，出入環境相較商業區單純，住戶居住寧靜度佳。 |
| 起造人 | 君翰建設 | 在地開發興建建商，整體規劃符合早期高品質集合住宅規格。 |
| 設計人 | 傅立理建築師事務所 | 國內資深建築設計團隊，著重採光通風與結構空間的實務利用。 |
| 營造公司 | 賀泰營造 | 具備豐富集合住宅興建經驗之營造團隊。 |
| 樓層規劃 | 地上 12 樓 / 地下層（依公設載明） | 12層適中高度，壓迫感低，採光與通風維持一定品質。 |
| 棟戶規劃 | 總戶數 69 戶 | 中小型社區黃金戶數！ 戶數適中，管理費分攤合理且住戶單純好管理。 |
| 主要用途 | 集合住宅 | 純住宅用途，公設與過道使用單純，無住商混合之雜亂困擾。 |
| 構造種類 | RC 鋼筋混凝土 | 傳統穩固結構，耐用年限長，保養維修成本相對合理。 |
| 建蔽率 / 容積率 | 依法定住宅區標準規範 | 312坪基地在永和區開發完整，空間規劃具適當退縮。 |
| 基地面積 | 312 坪 | 中型住宅基地，發展12層電梯住宅，整體社區尺度剛好。 |
| 公設比 | 17.10％ ~ 17.40％ | 核心最大優勢！ 極低公設比，買方每一分錢都實打實花在室內坪數上。 |
| 主力坪數與格局 | 約 25 ~ 45 坪，主力為 2 ~ 4 房 | 涵蓋精緻兩房至標準三房、四房，非常適合自住首購與換屋家庭。 |
| 車位形式與數量 | 升降平面、升降機械 / 車位數 56 位 | 車位配比約 1:0.81，買方需現場核對該戶別產權是否含車位及其型態。 |
| 類別 | 配備內容 | 實務觀察 |
| 主體結構 | RC 鋼筋混凝土構造 | 26年屋齡結構成署穩定，睇樓時重點觀察牆角、天花板與管道間有無滲漏跡象。 |
| 門窗衛浴 | 以建商早期配置或前屋主裝修為主 | 屋齡較長，多數戶別在歷次交易時已有翻修，應看正式圖面或交屋清單，不宜單憑傳統DM判斷。 |
| 水電管線 | 傳統水電配置 | 建議買方交屋後，規劃室內水電管線全數重新拉線更新，以確保現代高耗電家電之安全。 |
| 公設項目 | 用途 | 實務觀察 |
| 門廳與管理室 | 住戶出入與包裹收發 | 17.1% 超低公設比無過度裝飾性公設，門廳著重實用安全性與管理員維護。 |
| 電梯與梯廳 | 垂直通行 | 69戶平攤電梯保養與公共電費負擔輕，需注意社區公費基金儲備與保養紀錄。 |
| 中庭空地 | 社區內部法定空地過道 | 312坪基地之中庭維護簡單不增加管理費負擔，主要綠意休閒直接仰賴四號公園。 |
| 垃圾集中處 | 社區廢棄物處理 | 需注意集中處之通風與異味管理，確保社區低樓層居住品質。 |
君國公園因為 17.10% ~ 17.40% 的超低公設比，在室內坪效上具備絕對優勢，相同的權狀坪數比起新成屋能多出許多實質可用的空間。
| 格局類型 | 目前可確認/可觀察內容 | 實務判斷 |
| 2 房格局（約 25-28 坪） | 具備獨立客餐廳空間，主臥與次臥均能放雙人床 | 相當於新成屋 35 坪以上的室內空間感，無壓縮感，居住舒適度極高。 |
| 3 房格局（約 32-38 坪） | 傳統前後陽台，房間採光面多，樑柱外移規劃 | 格局方正且空間極充裕，適合雙親與孩子共同居住，收納空間非常好規劃。 |
| 4 房格局（40 坪以上） | 寬敞大四房，獨立雙衛浴與大廚房空間 | 大戶坪效實用，適合三代同堂或需要獨立工作書房的高質感家庭。 |
| 車位項目 | 重點 | 買方應確認事項 |
| 車位型態 | 升降平面 / 升降機械（總計 56 位） | 進出車道採升降電梯式，買方需實地測試設備運轉順暢度與車道等待時間。 |
| 車位規格與限制 | 長、寬、高與載重限制 | 若為升降機械車位，載重多限制在 1,800~2,000kg，休旅車/SUV需特別確認限高與限重。 |
| 車位配比評估 | 總戶數 69 戶 / 車位 56 位 | 車位配比約 1:0.81，無車位戶別佔少數；有車位戶別在未來轉手時具備顯著加分效益。 |
| 無車位替代方案 | 仰賴周邊公有/私有停車場 | 若購買無車位戶別，可評估四號公園地下停車場或安樂路巷弄月租車位之可行性。 |
永和區因剛性需求極度強勁，四號公園周邊更是房價保值性最高的黃金地段。
| 項目 | 價格資訊（實價與市場估算） | 實務判斷 |
| 早期/預售成交價格 | 約 20 - 30 萬/坪 | 社區早年基期較低，隨永和發展與四號公園地段價值大幅度拉升。 |
| 歷史成交均價 | 約 58 - 68 萬/坪 | 中期成交均價，受惠於高得房率，深受在地買方喜愛。 |
| 近半年成交行情 | 約 72 - 82 萬/坪 | 受到區域大盤帶動與 17.1% 超低公設比優勢，單價表現強勁且穩定。 |
| 高點特殊戶行情 | 82 - 88 萬/坪 以上 | 多為低樓層店面型態，或高樓層附帶百萬精緻重拉管線裝修之優質住宅。 |
| 目前掛售屋件行情 | 依市場實際釋出戶別定價 | 社區僅 69 戶且居住穩定度極高，市場釋出量極少，屬於「出來一戶、買方搶著看」的稀有型社區。 |
針對永和四號公園與安樂路商圈周邊中古社區進行橫向對比：
| 競品名稱 | 產品條件 | 價格帶/行情 | 相對本案優勢 | 相對本案劣勢 | 實務判斷 |
| 君國公園 | 26年 / 69戶 / 公設17.1% | 約 72-82萬/坪 | 公設比極低、得房率極高、鄰近公園 | 車位採升降進出型態 | 適合極度看重室內實坪與公園生活機能的自住買方。 |
| 四號公園第一排大樓 | 20-25年 / 150戶以上 | 約 85-98萬/坪 | 公園第一排無遮蔽景觀、氣派門面 | 公設比稍高（約26-30%）、單價極高 | 適合預算充裕、極度看重無敵公園景觀的頂級買家。 |
| 永貞路/安安路中古大樓 | 25-30年 / 120戶以上 | 約 65-75萬/坪 | 平面車位配比高、管理費平攤較低 | 公設比高於本案（約28-32%） | 適合偏好坡道平面車位與大型社區管制的買方。 |
| 生活面向 | 周邊條件 | 對自住買方的意義 | 實務觀察 |
| 公園綠地 | 雙和四號公園（八二三紀念公園） | 出巷口舉步即達，享萬坪綠意與國立圖書館 | 雙和區最適宜居住運動的綠帶空間，休閒價值極高。 |
| 明星學區 | 永和國小、永和國中、福和國中 | 雙和區極具聲譽的優質熱門學區 | 完整 9 年國教免煩惱，學童上下學極度便利。 |
| 商業採買 | 安樂路商圈、永安市場、全聯 | 民生採買一應俱全，傳統市場與超市兼備 | 步行即可滿足日常採買與各類餐飲需求。 |
| 捷運交通 | 捷運永安市場站 | 步行約 6~9 分鐘即可抵達捷運站 | 1 站進台北市（古亭站），公車路線多，通勤效率高。 |
| 環境干擾 | 位於安樂路靜巷周邊 | 隔絕主幹道嘈雜車流，享有住宅區寧靜 | 社區巷道出入需留意會車，看屋可觀察尖峰時段狀況。 |
| 用途 | 判斷 | 適合程度 | 說明 |
| 自住購屋 | 高度推薦給重視實坪與學區的家庭 | 高 | 17.1% 超低公設比、明星學區與四號公園黃金組合，自住品質極佳。 |
| 投資出租 | 永安市場站周邊租屋需求強勁 | 中高 | 兩房與三房產品極受通勤族與優質小家庭青睞，租金回報相當穩定。 |
| 長期保值 | 永和精華區土地稀缺，資產抗跌 | 高 | 四號公園商圈屬雙和最保值地段，即便市場波動仍具備強大抗跌力。 |
| 短期增值 | 中古大樓隨區域大盤平穩推升 | 中 | 適合長期持有與資產配置，而非短期快速翻轉獲利型標的。 |
買房是一項重大決定，陪同多位買方在雙和尋找理想家園時，我建議您在出價買下「君國公園」前，先問自己三個靈魂問題：
總結建議：
君國公園適合「追求絕版超低公設比、極度重視四號公園生活品質、有明星學區需求」的務實型自住買方；但如果您追求全新飯店式豪華大樓、豐富會館公設或坡道平面車位，則建議多比較周邊的新成屋或預售建案。
A： 非常適合！社區劃分於永和國小、永和國中與福和國中等明星學區，且緊鄰四號公園與國立圖書館，從小到大的教育與綠意運動資源一次補齊。
A： 差異非常巨大！以購買權狀 30 坪為例：現在新大樓公設比約 35%，室內只有約 19.5 坪；而君國公園 17.1% 公設比，室內實坪高達約 24.8 坪！足足多了近 5.3 坪，相當於免費多出一大間主臥室或獨立書房！
A： 建議重點關注：① 管委會對於升降車位與機械設備的保養維護頻率與紀錄；② 車位載重（SUV需特別核對重量）與高度限制；③ 社區公共基金儲備是否足夠支付未來設備大修費用。
專業房產顧問： 吳志榮地產顧問
實戰服務專線： 0928033000
LINE 線上諮詢 ID： https://line.me/ti/p/KpXO7ZwN79
服務理念： 不吹捧、不隱瞞，用實價數據與實戰經驗，幫您買到真正適合自己的家。
🏆 30年雙和房產活字典 您好，我是 吳志榮（證號：(91)登字005119號），現任 住商不動產永和雙和加盟店資深顧問。深耕中永和房市超過30年，從頂溪商圈、四號公園到景安捷運站，無論電梯大樓、華廈、公寓，甚至危老都更與產權問題，我腦海裡都有最精準的活地圖，能快速剖析行情。 我所屬的 都營團隊在雙和商圈深耕近30年，擁有7家分店、200位菁英經紀人，並創下連續15年蟬聯住商不動產新北市成交量冠軍的紀錄。結合團隊強大的E化電腦配對系統與我多年實戰經驗，不論資產估價或委託賣屋，都能提供最強資源後盾。 對我而言，房仲不只是撮合買賣，而是幫人在擁擠雙和裡找到安心歸屬的承諾。 👉 中永和買賣房屋，找最懂在地的吳志榮就對了！
上一篇
【新北永和永貞路商圈】綠園道開箱：綠蔭林蔭大道、雙和明星學區！生活機能與實價登錄全解析
下一篇
【新北中永和四號公園商圈】冠倫天地開箱：安平路黃金地段、18.8%絕版低公設！四號公園與明星學區全解析
