Meta Description：新北中和「景安香榭」社區深度評估！位於板南路黃金地段，主打一層兩戶單純雙拼、35-40坪3-4房空間。專業房仲親自解析優缺點、周邊競品行情與買房實務提醒！
「景安香榭」位於新北市中和區板南路 190 號，屬於中和發展極為成熟的精華板塊。本案最核心的亮點在於「26 戶極低總戶數」與「一層兩戶單純雙拼」，在當前中和新建案普遍走高密度、高戶數、中小坪數壓迫感較重的趨勢下，這類 35～40 坪的 3～4 房純住宅產品，顯得相當稀缺且定位明確，主要鎖定注重居住品質、追求戶數單純的在地自住換屋族與家庭客群。
以下為「景安香榭」社區實體與管理相關基礎數據整理：
| 項目 | 社區詳細資訊 | 專業房仲實務判斷 |
| 建案名稱 | 景安香榭 | 區域內知名度高之單純古典風格社區 |
| 建築地點 | 新北市中和區板南路 190 號 | 臨板南路主幹道，交通與接駁相當順暢 |
| 土地使用分區 | 住宅區 | 純住宅用地，環境相對商業區安靜且環境單純 |
| 起造人 / 建設公司 | 天誠開發股份有限公司 | 在地中小型建商，著重於精緻基地開發 |
| 設計人 / 建築師 | 賴良政建築師事務所 | 建築線條偏向古典沉穩，注重基座與頂蓋細節 |
| 營造公司 | 恒昇營造股份有限公司 | 結構工藝表現中規中矩，採用 RC 鋼筋混凝土 |
| 樓層規劃 | 地上 14 樓 / 地下 2 樓 | 中規中矩的電梯大樓比例，抗震耐震度無虞 |
| 棟戶規劃 | 1 棟，總戶數 26 戶（單層 2 戶） | 超低戶數密度，住戶品質易維護，但公設營運成本較集中 |
| 主要用途 | 集合住宅 | 全區純住宅規劃，無一般事務所或店面干擾 |
| 屋齡 | 約 16.8 年（依現場謄本為主） | 屬於中古屋黃金期，結構穩定且管理軌道已定型 |
| 結構 | 鋼筋混凝土 (RC) | 新北主流耐震結構，公設比通常較現行新建案低 |
| 管理費 / 方式 | 100元/坪/月；保全公司日間管理 | 戶數少使得單坪管理費較高，目前維持日間保全經濟實惠 |
| 垃圾處理 | 社區專屬垃圾集中場 | 免專用垃圾袋，對於上班族而言屬於極實用公設 |
| 類別 | 配備內容 | 實務觀察與買方提醒 |
| 建築外觀 | 石材基座、古典飛簷頂蓋、梁柱外露 design | 外觀維護狀況良好，梁柱外露設計讓室內格局更方正無樑柱壓頂問題。 |
| 開窗設計 | 低檯度觀景窗 | 採光通風表現優異，但中古屋買方需現場檢查窗框防水膠條是否老化。 |
| 管線瓦斯 | 專屬天然氣管道系統 | 開火煮飯、熱水器使用極便利，比純電磁爐建案更符合家庭客習慣。 |
| 建材清單 | 實際建材依現況交屋為準 | 中古屋交易，建議詳閱「不動產說明書」並確認房屋有無漏水痕跡與管線現況。 |
| 公設項目 | 主要用途 | 實務觀察與買方提醒 |
| 接待大廳 | 迎賓與收發郵件包裹 | 規模適中，無過度花哨結構，營運維護成本相對較低。 |
| 社區垃圾場 | 24小時分類與垃圾集中 | 需特別注意垃圾場環境衛生與異味管理，看屋時建議順道察看集中區維護狀況。 |
| 梯廳與走廊 | 樓層過道 | 單層僅 2 戶，梯廳極度安靜且幾乎無雜物堆置問題，隱私性極佳。 |
「景安香榭」主打 35.00 ~ 40.00 坪，全區均為 3 房至 4 房 規劃，無套房與小 2 房雜居，產品極為純粹。
| 產品格局 | 坪數範圍 | 目前可觀察重點 | 實務判斷與建議 |
| 標準 3 房 | 約 35 ~ 37 坪 | 雙面採光、獨立前後陽台、主客雙衛浴 | 坪效極高，室內無走道浪費，客餐廳尺度舒適，適合標準 4 口之家。 |
| 大 3 房 / 4 房 | 約 38 ~ 40 坪 | 可彈性規劃 3+1 房或標準 4 房，三面採光 | 適合三代同堂或需要獨立書房/居家辦公空間的買方，臥室均能放雙人床。 |
本建案車位型態為「機械進出」，對於買方而言是購屋時需要特別評估的一環。
| 車位項目 | 重點規格與型態 | 買方應確認事項與實務建議 |
| 車位型態 | 機械進出 / 升降車位 | 需確認車位是純升降平移還是塔式倉儲，以及設備保養保險現況。 |
| 限制規格 | 車長、車寬、車高與載重限制 | 限制實測：休旅車 (SUV) 或底盤改裝車款，務必於看屋時現場試停或確認產權尺寸。 |
| 車位配比 | 社區總戶數 26 戶 vs 車位數量 | 戶數少車位有限，若產權含有車位屬於加分項，轉手性較高。 |
| 充電樁規劃 | 暫無資料 | 中古社區裝設設充電樁需經管委會同意，電車族買方需有心裡準備。 |
中和區板南路周邊生活圈發展成熟，近年新北房價整體拉升，中古大樓價格相當有支撐力。
| 項目 | 價格資訊（實價登錄與市場估算） | 專業房仲實務判斷 |
| 歷史成交均價 | 約 52 - 62 萬 / 坪（視樓層與車位拆算） | 價格落點反映其「雙拼、低戶數」的稀缺優勢，持有者多為自住客，釋出量極少。 |
| 高點特殊戶 | 高樓層景觀戶 / 附優質車位戶 | 高樓層採光視野佳，單價有突破區域高點的實力。 |
| 目前市場行情 | 預估掛售開價約 62 - 70 萬 / 坪 | 依屋況裝潢與車位價值有所不同，自住買方應參考近期同路段同屋齡成交價切入。 |
在中和板南路與景安商圈周邊，將「景安香榭」與周邊同類型或相近屋齡產品進行比對：
| 競品名稱 | 產品條件 | 價格帶/行情 | 相對本案優勢 | 相對本案劣勢 | 實務判斷 |
| 本案：景安香榭 | 屋齡16.8年/戶數26戶/雙拼3-4房 | 約 58-68 萬/坪 | 一層兩戶單純、戶數極少、公設比低 | 機械車道、管理費單坪較高 | 適合追求絕對安靜與戶數單純的質感換屋客 |
| 競品 A (板南路周邊大樓) | 屋齡15-20年/戶數100+戶/2-4房 | 約 55-65 萬/坪 | 坡道平面車位、全天候24h管理 | 單層戶數較多（4-8戶），居住較雜亂 | 適合首購與對車位要求高於戶數單純度的買方 |
| 競品 B (景安捷運周邊新案) | 屋齡0-5年預售或新成屋/超高樓層 | 約 70-80+ 萬/坪 | 屋齡新、建材新、多為坡平車位 | 總價極高、坪數被公設吃掉不少 | 適合預算充足、非新屋不買的買家 |
「景安香榭」位於中和成熟商圈，周邊生活機能完善且具備良好學區優勢。
| 生活面向 | 周邊條件 | 對自住買方的意義 | 實務觀察與提醒 |
| 學區機能 | 復興國小（步行約5分鐘）、中和國中/錦和國中 | 小孩九年國教接送輕鬆，上下學路線安全 | 復興國小為區域熱門學區，有家長設籍需求需注意。 |
| 交通機能 | 臨板南路主幹道，鄰近景安/環狀線捷運站 | 聯外交通方便，開車接快速道路、北二高順暢 | 板南路上下班尖峰時刻車流量較大，需注意出入動線。 |
| 採買消費 | 周邊傳統市場、全聯超市、連果超商林立 | 日常飲食與生活用品採買步行皆可達 | 生活便利性極高，屬於典型的「成熟便利生活圈」。 |
| 用途 | 專業判斷 | 適合程度 |
| 自住換屋 | 35-40坪純3-4房，一層兩戶極度單純，適合有小孩或長輩的家庭 | 高 |
| 長期保值 | 中和精華區土地稀缺，低戶數社區物業維護良好，具備強大抗跌性 | 高 |
| 投資出租 | 總價較中高，且此坪數租金投報酬率不如小套房，非純出租首選 | 中低 |
| 短期增值 | 區域房價已趨於平穩高檔，屬穩健保值型，非飆漲飆升型標的 | 中 |
以我陪同許多買方在區域看屋的實戰經驗來說，買房沒有完美的房子，只有「最適合你需求的房子」。若您考慮入手「景安香榭」，建議先捫心自問以下三個靈魂問題：
總結建議：
如果你是追求住戶品質、討厭大社區嘈雜人聲、重視小孩上學安全的換屋族，「景安香榭」是非常值得您現場看屋優質社區；但如果你追求的是大型社區的豐富公設（如泳池、健身房）、全天候物管，或者家中有大型休旅車一定要坡道平面車位，那麼周邊的其他大型社區可能會更適合你。
Q1：景安香榭社區只有 26 戶，未來管委會維修公設會不會資金不夠？
A： 這確實是低戶數社區需要注意的點。景安香榭公設項目相對簡單（無泳池等高耗能公設），維護成本集中在電梯與機械車道。看屋時可向仲介索取「社區公共基金餘額」與管委會會議紀錄，確認財務狀況是否健全。
Q2：社區的車位適合停休旅車 (SUV) 嗎？
A： 由於車位屬於升降/機械型態，每位車位的限重、車高與車長限制不同。建議看屋時務必帶著行照確認車身數據，甚至要求現場實際試停，避免交屋後無法停放。
Q3：這裡的學區怎麼樣？適合有小朋友的家庭嗎？
A： 非常適合。社區距離復興國小僅需步行約 5 分鐘，家長接送壓力極小，周邊安親補習班資源豐富，是中和在地非常成熟且安心的文教親子里圈。
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🏆 30年雙和房產活字典 您好，我是 吳志榮（證號：(91)登字005119號），現任 住商不動產永和雙和加盟店資深顧問。深耕中永和房市超過30年，從頂溪商圈、四號公園到景安捷運站，無論電梯大樓、華廈、公寓，甚至危老都更與產權問題，我腦海裡都有最精準的活地圖，能快速剖析行情。 我所屬的 都營團隊在雙和商圈深耕近30年，擁有7家分店、200位菁英經紀人，並創下連續15年蟬聯住商不動產新北市成交量冠軍的紀錄。結合團隊強大的E化電腦配對系統與我多年實戰經驗，不論資產估價或委託賣屋，都能提供最強資源後盾。 對我而言，房仲不只是撮合買賣，而是幫人在擁擠雙和裡找到安心歸屬的承諾。 👉 中永和買賣房屋，找最懂在地的吳志榮就對了！
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