新北中和「樸石麗緻」深度社區評估！位於景安路247巷靜巷，主打23%超低公設比、24小時物業管理與19-30坪實用2-3房。專業房仲親自解析優缺點、周邊行情與實務購屋提醒！
「樸石麗緻」位於新北市中和區景安路 247 巷 8 號，屬於中和景安商圈極具代表性的「鬧中取靜」靜巷住宅。本案最震撼市場的核心亮點，莫過於「23% 的超低公設比」。在當前新北市新建案公設比普遍飆破 33%~35% 的時代，這樣的實坪表現讓室內空間感遠超同總價的大樓產品。
社區總戶數 116 戶、規劃 19.91 ~ 30.70 坪的 2~3 房，不僅出入戶數適中、維持良好的社區運作規模，更具備 24 小時全天候警衛管理與社區專屬垃圾處理場。本案定位明確，非常適合重視「實質得房率（室內實坪）」、需要 24 小時物業代收包裹，且希望享受景安捷運生活圈便利卻不願忍受大馬路車流噪音的在地首購客與精打細算型換屋族。
以下為「樸石麗緻」社區實體與管理相關基礎數據整理：
| 項目 | 社區詳細資訊 | 實務判斷（專業房仲視角） |
| 建案名稱 | 樸石麗緻 | 在地指名度高的靜巷品質社區 |
| 建造執照/領照 | 詳見謄本登記 | 建築發照規範符合當時工務局審查標準 |
| 建築地點 | 新北市中和區景安路 247 巷 8 號 | 位於景安商圈靜巷，兼具生活機能與居住寧靜度 |
| 土地使用分區 | 住一（住宅區） | 純正住宅環境，商業干擾度低，居住品質相對單純 |
| 起造人 / 建設公司 | 明緯建設 | 在地深耕品牌，著重於低公設與實用空間規劃 |
| 設計人 / 建築師 | 李兆嘉建築師事務所 / 黃宏輝(燈光) | 建築外觀沉穩，強調靜巷住宅的現代桃花源意象 |
| 營造公司 | 輝昌營造 | 營造品質符合市場中規中矩水準，結構維護良好 |
| 樓層規劃 | 地上 14 樓 / 地下層 | 14 樓中高樓層大樓，抗震與整體結構比例穩定 |
| 棟戶規劃 | 1 棟，總戶數 116 戶 | 戶數規模適中（約百戶），管委會營運基金充足且不易紛亂 |
| 主要用途 | 住宅 | 全區純住宅登記，無一般事務所或複雜商業店面干擾 |
| 屋齡 | 約 18.1 年（依謄本記載為準） | 屋齡剛過 18 年黃金期，結構穩定且管理規約已成熟定型 |
| 結構 | RC鋼筋混凝土/其他 | 主體結構穩固，維護狀況良優，耐震度無虞 |
| 建蔽率 / 容積率 | 依當時法定規範 | 土地開發強度適中，整體基地利用率高 |
| 車位形式與數量 | 機械/平面車位（依產權登記） | 車位數量有限，無車位戶可利用周邊租賃車位解決需求 |
| 主力坪數與格局 | 19.91 ~ 30.70 坪（2~3房） | 極高實用性，無大坪數過高總價門檻，主力全為買方市場熱門坪數 |
| 管理費 / 方式 | 約 90 元/戶/月（依管委會公告為準）；24小時保全 | 百戶規模共同分擔，能以實惠成本享有全天候 24H 保全服務 |
| 類別 | 配備內容 | 實務觀察與買方提醒 |
| 建築外觀 design | 現代簡約石材與磚面、黃宏輝燈光設計 | 外觀保養得宜，靜巷整體視覺質感佳，夜晚燈光設計具識別度。 |
| 門廳會館設計 | 王達立空間設計團隊規劃 | 門廳氛圍溫馨古典，無過多無用過道，空間坪效最大化。 |
| 管線瓦斯 | 專屬天然氣管道系統 | 明火烹飪與天然氣熱水器使用順暢，極符合家庭客實務習慣。 |
| 現場建材現況 | 實際建材依屋主現況交屋為準 | 屬 18 年中古屋，應看正式謄本與現況說明書，不宜單憑舊 DM 判斷管線保養狀況。 |
| 公設項目 | 主要用途 | 實務觀察與買方提醒 |
| 24H 接待大廳 | 迎賓、物業簽收包裹與管制進出 | 24小時管理維護良好，上班族包裹網購代收極度便利。 |
| 屋頂花園 | 居民休憩、曬被與高樓景觀視野 | 公設比僅 **23%**，公設項目偏向實用極簡，不占用過多管理維護費用。 |
| 社區垃圾場 | 專屬垃圾與資源回收集中處 | 24小時免專用袋垃圾處理，看屋時應順道觀察衛生維護與異味管理情況。 |
「樸石麗緻」最大賣點即為 23% 超低公設比，這意味著購買 20 坪的物件，室內實坪感受幾乎等於新建案 24-25 坪的空間感。
| 產品格局 | 坪數範圍 | 目前可觀察內容 | 實務判斷與建議 |
| 主力 2 房 | 約 19.9 ~ 23 坪 | 客餐廳空間完整、無過多走道浪費、衛浴空間實用 | 實坪表現優異！無傳統新成屋 2 房被公設吃光的壓迫感，極度適合首購新婚族。 |
| 標準 3 房 | 約 26 ~ 30.7 坪 | 三房雙衛浴/陽台規劃，雙面採光，臥室皆可放雙人床 | 30 坪出頭即擁有傳統大 3 房的實用度，總價控制在極佳區間，屬於換屋族優選。 |
針對社區車位與周邊停車條件進行整體綜合評估：
| 車位項目 | 重點規格與型態 | 買方應確認事項與實務建議 |
| 車位型態 | 依戶別登記（包含機械與坡道平面） | 需於看屋時仔細確認標的戶別是否帶車位、車位類型與產權編號。 |
| 規格與載重 | 若為機械車位，設有車高、車寬與車重限制 | 車款實測：中大型 SUV 或電動車，務必現場實測車高上限與車位載重上限。 |
| 車位配比 | 社區 116 戶，車位數量有限 | 戶數大於車位數，若產權含有車位屬於高度加分項，未帶車位者需向外租車位。 |
| 充電樁規劃 | 目前無資料 | 中古社區裝設充電設備需經管委會同意，電車族買方需預先向管委會諮詢。 |
中和景安商圈屬成熟剛性需求區，有低公設比加持的物件在中古市場極具保值性與流通性。
| 項目 | 價格資訊（實價登錄與市場估算） | 實務判斷（專業房仲視角） |
| 歷史成交均價 | 約 55 - 65 萬 / 坪（視坪數與有無裝潢而定） | 超低公設比讓單價呈現極高支撐力，買方多看重「實坪單價」計算下來的超高CP值。 |
| 高點特殊戶 | 中高樓層採光裝潢戶 / 帶平面車位戶 | 精緻裝潢且高樓層戶別，常創下該社區區域單價高點。 |
| 目前市場行情 | 掛售開價約 65 - 73 萬 / 坪（視現況） | 中古市場釋出量並不頻繁，只要有釋出通常吸引不少剛性自住客競價。 |
將「樸石麗緻」與景安商圈周邊相近屋齡或同類型的競爭建案進行比對：
| 競品名稱 | 產品條件 | 價格帶/行情 | 相對本案優勢 | 相對本案劣勢 | 實務判斷 |
| 本案：樸石麗緻 | 屋齡18.1年/116戶/公設比23% | 約 62-70 萬/坪 | 23%超低公設、24H管理、靜巷住宅 | 巷道寬度較窄、部份戶別無車位 | 適合注重得房率與靜巷居住品質的精明買家 |
| 競品 A (景安路主幹道大樓) | 屋齡15-20年/200+戶/公設比30% | 約 60-68 萬/坪 | 主幹道門面氣派、坡道平面車位多 | 臨大馬路較吵雜、公設比高出許多 | 適合重視臨路氣派度與車位便利性的買方 |
| 競品 B (景安站周邊新成屋) | 屋齡0-5年/超高樓層/公設比34%+ | 約 72-82 萬/坪 | 屋齡新穎、建材先進、設備齊全 | 總價高、公設比吃掉大量室內空間 | 適合預算極為充足、有新房子強烈偏好的買方 |
「樸石麗緻」位於景安商圈精華地段，兼具生活便利性與學區條件。
| 生活面向 | 周邊條件 | 對自住買方的意義 | 實務觀察與提醒 |
| 市區與生活圈 | 景安路與景平路雙商圈涵蓋範圍 | 出門即達各類餐飲、診所與藥局 | 機能極度成熟，完全不需要等待區域開發期。 |
| 學區機能 | 復興國小、中和國中、光復高中(國中部) | 完整學區鏈，孩童上下學方便 | 復興國小為在地優質學區，設籍需求請提早規劃。 |
| 採買購物 | 周邊全聯福利中心、傳統市場、便利商店 | 日常用品與生鮮採買極為方便 | 步行圈內滿足所有下班後的採買需求。 |
| 交通機能 | 步行可達景安捷運站、臨公車站牌 | 雙捷運交會（中和新蘆線/環狀線） | 捷運轉乘與聯外公車極度便利，通勤族首選。 |
| 用途 | 判斷 | 適合程度 |
| 自住換屋/首購 | 23% 低公設比帶來極佳實用空間，24H 管理與靜巷優勢 | 高 |
| 長期保值 | 景安雙捷運站點效應加上實坪效益強，區域抗跌性極高 | 高 |
| 投資出租 | 景安站周邊租屋需求強勁，2 房極易出租，收益率穩定 | 中高 |
| 短期增值 | 屬於發展成熟區，房價呈現穩健走高，非短期飆漲型標的 | 中 |
以我陪同許多買方在景安商圈看屋的實務經驗來說，這是一個典型的「實坪主義者的最愛」。如果您正在考慮「樸石麗緻」，建議您在出價前捫心自問以下三個靈魂問題：
總結建議：
如果你是極度看重室內空間實坪、討厭高公設比浪費預算，且重視 24H 保全代收與靜巷安靜環境的首購族或家庭，「樸石麗緻」絕對是景安商圈內CP值極高的優質標的；但如果你是非新成屋不買、非坡道平面車位不可，或是喜歡臨大馬路氣派門面的人，則建議多比較周邊主幹道的新建案。
Q1：樸石麗緻只有 23% 的公設比，室內空間真的有比較大嗎？
A： 是的！這正是該社區最大的競爭優勢。以 23 坪的 2 房為例，室內扣除公設後的實際使用坪數，幾乎等同於市面上公設比 34% 新新建案的 26-27 坪產品，得房率非常高。
Q2：社區位於景安路 247 巷內，出入會不會不方便？
A： 247 巷屬於標準靜巷，優勢是完全阻絕了景安路與景平路大馬路的車流噪音。對於行人與騎機車而言非常方便；若駕駛大型車輛，建議看屋時親自開車繞行一次體驗進出動線。
Q3：18 年的屋齡會不會太舊？未來管委會維護狀況如何？
A： 18 年屋齡屬於大樓的「黃金成熟期」，結構與水電設施無大礙。本社區有 116 戶規模且成立 24 小時管委會，公設項目簡單（無高耗能設施），公共基金維運狀況良好，外觀與梯廳維護相當乾淨健全。
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🏆 30年雙和房產活字典 您好，我是 吳志榮（證號：(91)登字005119號），現任 住商不動產永和雙和加盟店資深顧問。深耕中永和房市超過30年，從頂溪商圈、四號公園到景安捷運站，無論電梯大樓、華廈、公寓，甚至危老都更與產權問題，我腦海裡都有最精準的活地圖，能快速剖析行情。 我所屬的 都營團隊在雙和商圈深耕近30年，擁有7家分店、200位菁英經紀人，並創下連續15年蟬聯住商不動產新北市成交量冠軍的紀錄。結合團隊強大的E化電腦配對系統與我多年實戰經驗，不論資產估價或委託賣屋，都能提供最強資源後盾。 對我而言，房仲不只是撮合買賣，而是幫人在擁擠雙和裡找到安心歸屬的承諾。 👉 中永和買賣房屋，找最懂在地的吳志榮就對了！
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