陽明山別墅出售｜新安路1385坪獨棟莊園開箱：全石材、遠眺101與大直，5房4廳豪宅完整評估

如果您正在找陽明山別墅出售、陽明山豪宅，或是士林區的獨棟別墅，這一篇會把新安路這棟1385坪莊園的所有條件一次講清楚，包括優點，也包括您一定要知道的缺點。

在高端房地產市場這些年，我常跟客戶說：頂級資產的價值，很少單純寫在實價登錄的數字裡。這句話放在大直成立，放到陽明山更是如此。山上的別墅沒有社區、沒有管委會，也沒有同棟鄰居的成交行情可以比對。每一棟都是獨立的個案，要看的是土地、建築、法規和生活方式能不能對上。

這一期我們暫時離開基隆河畔，往上走到士林區新安路，開箱一棟從山上就能遠眺大直的陽明山獨棟別墅，案名「陽明山帝寶別墅」。

這棟別墅民國105年完工，屋齡約10年，是陽明山少見的新世代別墅。1385坪的完整基地上只有一戶，地上三層、地下一層，全石材外牆。陽明山已經很多年幾乎沒有新的供給，這種屋齡、這種規模的獨棟豪宅，放上市場的機會很少。

陽明山帝寶別墅｜物件基本資料一覽

為了讓您快速掌握輪廓，我們先把核心數據整理如下：

陽明山別墅值得買嗎？這棟的三大優勢

看陽明山別墅，不能只看外觀有多氣派，要看的是「這些條件，市區的錢買不買得到」。以下三點，是我帶客戶評估這棟別墅時，最常被問到的亮點。

1. 1385坪完整基地、只有一戶：買的是一整座莊園

在台北市，1385坪大概是一個能蓋出兩三百戶大樓社區的基地，這裡只住一戶。

這代表兩件事。第一，您擁有的是全部的土地持分，不是大樓社區裡按比例分到的幾坪。土地可以直接看見、走進去，大部分的面積是庭院、花園和綠地。第二，隱私完全掌握在自己手上。沒有共用大廳、沒有共用電梯，也沒有同層鄰居。這個等級的隱私，在市區的豪宅大樓，花再多錢也很難完全買到。

對注重低調的家族、需要私人宴客場地，或想給孩子一個能跑能跳的庭院的家庭來說，這一點很難在其他地方找到。

2. 0%公設比：212坪權狀，幾乎全是自己的空間

在大直社區誌裡，我常花很多篇幅在算公設比。現在台北市新建案的公設比動輒34%到36%，這棟陽明山別墅的公設面積是零。

212.72坪的權狀裡，主建物佔了199.26坪，另外13.46坪是附屬建物，沒有任何一坪分給公共梯廳或大廳。從B1到3樓，四個樓層加起來5房4廳5衛，能規劃成主人層、孝親層、客房層和影音、酒窖、健身等休閒空間。多代同堂或長輩同住，都有很大的彈性。

3. 座北朝南、遠眺101與大直：看得見城市天際線的景觀別墅

依照物件資料，這棟別墅座北朝南，視野可以遠眺台北101和大直美福一帶的天際線。

我自己很喜歡這個畫面：平常在大直工作、生活，回到山上，就能從自家庭院看著剛剛待過的城市。這就是陽明山最常被形容的「離塵不離城」。坐北朝南的座向在台灣的氣候裡採光穩定、冬天比較能擋東北季風，也是傳統上很受長輩重視的座向。

建築體質：屋齡約10年的新世代陽明山別墅

陽明山大部分的別墅是民國六十到八十年代蓋的，屋齡三、四十年起跳，買了之後，往往要先花一大筆錢處理漏水、管線和結構老化的問題。

這棟別墅民國105年完工，屋齡約10年，在陽明山別墅市場上算是相對新的產品。RC鋼筋混凝土結構搭配全石材外牆，除了外觀大氣，石材在山區潮濕、多雨的環境裡，耐候性也比一般磁磚或塗料外牆好。房屋目前是空屋，看屋和交屋的時程都比較好安排，買方也能照自己的需求重新規劃室內。

地段與生活：士林區新安路的山居日常

新安路位在陽明山國家公園周邊，走出家門就是山林步道、溫泉和四季花季。這種生活感，市區再好的地段也複製不出來。

需要進城的時候，沿著仰德大道下山，可以接到士林、天母，再銜接大直、內湖或市中心（實際車程視路況而定，假日花季要多抓時間）。對工作在大直、內湖一帶，又想要週末完全放鬆的企業主來說，這是一個可以兼顧兩種生活的地點。如果您同時在比較大直的豪宅大樓，也可以參考我們的【大直社區誌：忠泰交響曲開箱】（連結：https://www.rtube.com.tw/articles/5959），兩種生活方式放在一起看，更容易找到適合自己的答案。

學區方面，這裡屬於市立陽明山國小的學區。山區學校規模不大，自然生態教育的資源豐富，和市區學校是很不一樣的學習環境。實際入學規定與名額，建議直接向學校確認。

陽明山別墅買賣前必看：農舍、保護區與貸款注意事項

我做高端資產顧問的原則是不美化，也不迴避缺點。陽明山別墅是一個非常看人的產品，適合的人會覺得無可取代，不適合的人會覺得處處不方便。如果您正在考慮這棟別墅，以下幾點一定要一起評估：

農舍的產權與承受資格。 這是這棟別墅最重要、也最需要專業把關的一點。它的謄本用途登記為農舍，坐落土地是保護區。依照《農業發展條例》第18條，農舍必須和坐落用地一起移轉；依照主管機關的函釋，承受人的資格也有規範。另外，農舍不適用一般農地的租稅優惠，交易所得的課稅方式和一般住宅也不同。這些都不是買方單方面能決定的，我們一定會在簽約前，請專業地政士或律師逐項確認您的承受資格、稅務和未來的使用限制。

保護區的使用限制。 保護區的建築管制嚴格，未來想增建、改建或變更用途，彈性都比市區住宅小很多。好處是周邊也很難被開發，景觀和寧靜比較有保障，但您要先接受「這個房子大致就是現在的樣子」。

貸款條件比一般住宅保守。 農舍與保護區土地的貸款，通常成數比較低，條件也比較嚴格。這棟別墅適合資金規劃充裕、以自有資金為主的買方，建議在看屋階段就先和往來銀行初步詢問。

山區的濕氣與維護成本。 陽明山濕氣重，冬天有東北季風，部分區域還有硫磺氣。除濕、設備保養、庭院整理、保全安排都是固定開銷。沒有管委會，也代表所有的事都要自己處理，或者請管家、園藝團隊來打理。

6米道路與交通依賴。 臨路寬度6米，雖然平常足夠通行，但山區生活幾乎完全依賴開車，大眾運輸只有公車（最近的站點是陽明山國小站）。花季和假日的上山車潮，也是要考慮的日常成本。

陽明山豪宅市場的變化。 過去二十年，台北頂級客群的主流選擇確實慢慢從山上別墅轉向市區豪宅大樓。陽明山幾乎沒有新的供給，市場流通速度比市區慢。這對想長期持有、傳承下一代的買方是稀缺優勢，但如果您考慮的是短期轉手，就要把變現速度一起算進去。

陽明山別墅常見問題（FAQ）

Q1：陽明山帝寶別墅的精確位置在哪裡？
A：位於台北市士林區新安路228之7號，在陽明山國家公園周邊，最近的公車站為陽明山國小站。

Q2：土地和建物各有多大？
A：基地總面積1,385.66坪，全部持分。權狀面積212.72坪，其中主建物199.26坪、附屬建物13.46坪，沒有公設面積。

Q3：格局怎麼配置？
A：地上3樓、地下1層，共5房4廳5衛，適合多代同堂，或規劃主人層、孝親層與休閒空間。

Q4：屋齡多久？結構與外牆是什麼材質？
A：民國105年11月完工，屋齡約10年。RC鋼筋混凝土結構，外牆為高級石材。

Q5：開價多少？
A：開價5億6,800萬元，以權狀坪數計算約每坪267萬元。實際成交條件歡迎私下洽談。

Q6：陽明山別墅現在的行情大概多少？
A：陽明山別墅每一棟的土地大小、屋齡、景觀和產權條件差異很大，很難用單一的每坪單價比較。建議以同區域、相近土地規模與屋齡的成交案例為參考，我們可以依您的需求提供個別的行情分析。

Q7：陽明山農舍買賣有什麼規定？一般人可以買嗎？
A：依照《農業發展條例》，農舍必須和坐落土地一起移轉，承受人的資格也有相關函釋規範。每位買方的情況不同，我們會在簽約前請專業地政士或律師協助確認資格與稅務。

Q8：陽明山別墅可以貸款嗎？
A：可以跟銀行洽詢，但農舍與保護區土地的貸款成數與條件通常比一般住宅保守，建議先與往來銀行初步評估。

Q9：陽明山別墅住起來會不會很潮濕？
A：陽明山整體濕氣確實比市區重，冬季也有東北季風。這棟別墅採用石材外牆、座北朝南，採光與耐候條件相對好，但仍建議規劃全室除濕與定期保養，並把維護費用列入預算。

Q10：景觀如何？
A：座北朝南，可遠眺台北101與大直美福一帶的城市景觀，並有大面積庭院與花園。

Q11：學區是哪裡？
A：屬於市立陽明山國小學區。入學規定與名額請直接向學校確認。

Q12：這棟陽明山別墅最適合哪些客群？
A：最適合重視隱私與土地、想擁有私人庭院莊園、資金規劃充裕、以長期持有或家族傳承為目標，並能接受山區生活節奏的高資產家族。

好的地址，值得慢慢挑

陽明山的別墅，從來不只是買一棟房子，而是選擇一種生活：早上在山林裡醒來，白天下山到城市工作，晚上回到自己的庭院，看著遠方的101慢慢亮起來。

「陽明山帝寶別墅」有1385坪的完整土地、屋齡約10年的新世代建築、全石材的外觀和能看見城市的視野。這些條件在陽明山已經很難再找到。它也有農舍產權、保護區管制這些需要專業判斷的地方。這兩面，我都希望您在做決定之前看清楚。

如果您正在考慮陽明山別墅，無論是自住、置產還是家族傳承，您需要的不是話術，而是足夠透明的資訊，和一個願意把話說清楚的人。

預約私人看屋｜陽明山帝寶別墅

本物件僅提供預約制私人帶看，並可協助安排地政士確認農舍承受資格，以及銀行貸款的初步評估。

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👤 承辦：翁仁川 處長