在大直找房子，很多人的第一個條件是「河景」。但也有一群人，要的是另一件事：安靜。
大直社區誌第二期，我們走進樂群二路116巷。這條8米寬的巷子裡，有一棟深色石材外牆的11層大樓——國美大真。
民國103年底完工，全社區只有20戶，一層兩戶、三部電梯。它不是重劃區裡最高、也不是最大的一棟，但2015年剛交屋時，實價單價就排進大直重劃區前三名。
這篇會從建築、格局、管理一路談到價格，也會把你一定要先知道的缺點講清楚，說明它適合誰、不適合誰。
先看重點數據：
| 評估項目 | 詳細資訊 | 評估項目 | 詳細資訊 |
| 社區名稱 | 國美大真 | 建設公司 | 國美建設 |
| 社區地址 | 台北市中山區樂群二路116巷33、35號 | 建築完成日 | 民國103年12月 |
| 建築規劃 | 地上11層、地下3層 | 總戶數 | 20戶（一層兩戶） |
| 構造 | 鋼骨構造（SC） | 電梯 | 三部（兩戶共用） |
| 基地面積 | 750.29坪 | 使用分區 | 住宅區（建蔽40%、容積160%） |
| 外牆 | 高級石材 | 公共設施 | 游泳池、健身房、烤肉區 |
| 建築設計 | 呂建勳建築師 | 門廳／燈光 | 關傳雍／姚仁恭 |
| 學區 | 市立永安國小 | 捷運 | 文湖線 劍南路站 |
在大直，動輒上百戶的社區不少。國美大真全社區只有20戶，一層兩戶，配三部電梯。
這代表兩件事。第一，你在電梯裡遇到的人很少，進出動線接近獨棟。第二，住戶結構單純，管委會好溝通，社區規約也比較容易落實。對重視隱私的家庭來說，這比多一座公設更實際。
國美大真採用鋼骨構造（SC），樓板做中空設計。這些東西交屋後就藏在牆裡，看屋時看不到，卻會直接影響每天的居住感受：結構韌性、樓上樓下的隔音，以及大跨距空間的彈性。
在大直的中古豪宅裡，鋼骨結構加上中空樓板的組合並不多見，這是評估國美大真時值得優先記下的一點。
建築由呂建勳建築師設計，門廳交給關傳雍，燈光則是姚仁恭的作品。石材外觀、低調的入口與夜間照明，是這棟樓在巷子裡辨識度很高的原因。豪宅的質感常常不在用了多貴的材料，而在細節有沒有人負責。
目前在售的是33號6樓，權狀133.47坪，主建物79.34坪、附屬建物13.17坪。
133坪的空間裡只規劃3房，代表每個房間都夠大，客餐廳也有完整的落地窗面。對需要接待客人、或家中有長輩與幫傭同住的家庭，雙主臥加傭人房是很好用的配置。
樂群二路116巷是一條8米寬的巷子，車流少，晚上很安靜。走出巷口，大直的生活機能都在附近：
對在內湖科學園區或大直一帶工作的人來說，這是一個通勤短、下班後又能完全安靜下來的地點。
國美大真座南朝北，室內不會有強烈的西曬或南向直射光。好處是夏天比較涼、家具不易曬傷；如果你特別喜歡陽光灑進客廳的感覺，就要實際看過再決定。這一戶是邊間、三面採光，亮度上有不少補足。
這一戶的管理費每月約40,222元。20戶要共同負擔游泳池、健身房和管理人力，分攤到每戶自然比大社區高。這是長期的固定支出，買之前要一併算進去。
國美大真在巷子裡，6樓窗外看到的是鄰近住宅和巷弄綠意，不是基隆河景。如果河景是你的必要條件，大直有其他更適合的選擇；如果你要的是安靜和隱私，這反而是它的優點。
本戶售屋資料列有4席法定車位：B2兩席坡道平面車位，B3兩席坡道機械車位，車位總價1,400萬。其中B3-55的機械車位限高150公分、寬185公分，只能停一般轎車。家裡有休旅車的話，要先確認車位怎麼分配。
這一戶的建物單價是每坪184.31萬，高於社區過去的實價登錄紀錄（下一段有整理）。差距來自哪裡——整戶裝修、樓層、車位數量——要一項一項攤開來看，這也是我們會陪你仔細評估的地方。
（實價登錄資料整理自591實價登錄與工商時報報導，實際行情請以最新登錄為準。）
Q：國美大真是哪一年完工？
A：民國103年12月（2014年）完工，屋齡約12年。
Q：國美大真總共幾戶？
A：20戶，地上11層、地下3層，一層兩戶，配三部電梯。
Q：國美大真是什麼結構？
A：鋼骨構造（SC），樓板為中空設計。
Q：國美大真的學區是哪裡？
A：市立永安國小。
Q：國美大真的管理費多少？
A：以本戶133.47坪為例，每月約40,222元。
Q：國美大真最近的成交價是多少？
A：社區成交均價約每坪150萬，歷史最高為2020年10樓的每坪170.8萬。
適合：重視隱私、想要大坪數但不想住大社區的家庭；家中有幫傭或長輩同住、需要雙主臥的人；孩子在永安國小學區、或在內科與大直工作的企業主。
不適合：一定要河景的人；想壓低每月固定支出的人；需要四台大型休旅車都停平面車位的家庭。
國美大真不是大直最張揚的豪宅，它的價值在看不見的地方：20戶的單純、鋼骨的體質，還有一條安靜的巷子。它也有座向、管理費和車位規格這些需要想清楚的地方。這兩面，我都希望你在做決定之前看清楚。
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本物件為空屋，可彈性安排看屋時間，並協助車位分配與貸款的初步評估。
大師房屋 大直營業處：0958-220-466
LINE：0958220466
承辦：翁仁川 處長
大直的好房子，不只看價格。 同一條明水路，差幾個門牌號碼，看出去的河景就不一樣。 同樣是豪宅，管委會用不用心，十年後會寫在房價上。 這些細節，實價登錄裡看不到。 「大直門牌」想做的事很簡單： 一棟一棟走進去，把門牌背後的故事說清楚。 你會在這裡看到—— ・大直社區誌：屋齡、梯戶比、公設、管理品質，逐棟拆解 ・真實成交行情與房價走勢 ・大直新成屋、河景宅、商辦店面的第一手情報 不美化優點，也不迴避缺點。 不論是換屋、為孩子挑雙語學區，還是規劃資產， 希望這裡能幫你少走一點冤枉路。 好的地址，值得慢慢挑。 翁仁川｜大師房屋 大直營業處 處長
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