2026買中古屋，不動產說明書一定要看什麼？簽約前別只看房屋現況

結論

2026年買中古屋，簽約前除了實價、格局與漏水，更應完整閱讀仲介提供的「不動產說明書」。今年4月1日起新版規定已生效，成屋資訊除了既有產權、用途、現況等內容外，還新增太陽光電設備及建築效能等資訊揭露。買方真正要記住的是：不動產說明書不是房仲拿來「簽名確認收到」的文件，而是你出價與簽約前用來確認房屋風險的重要資料。

一、什麼是不動產說明書？

簡單說：它就是仲介在交易時，針對房屋重要資訊整理出的正式說明文件。

內容會涉及：

• 土地
• 建物
• 產權
• 使用現況
• 法令限制
• 屋況
• 重要設備

目的不是讓你快速簽名。

而是：

讓買方在做重大決定以前知道自己買什麼。

二、第一個一定看：建物用途

例如謄本可能登記：

• 住家
• 辦公
• 一般事務所
• 商業用途

外觀看起來都是「一間房」。

但：

• 銀行貸款
• 稅
• 使用
• 未來轉售

可能不同。

尤其江翠北側部分社區有：

住宅＋店面＋辦公

混合規劃，買方不能只聽：「大家都住這裡。」，要看合法登記用途。

三、第二個：有沒有抵押權等權利狀況

一般屋主仍有房貸很常見。

有房貸：不代表房子不能買。

真正要確認的是：

• 抵押權人
• 設定金額
• 交易時如何清償
• 如何完成塗銷
• 履約流程

買方不用看到抵押權就害怕，但不能完全不知道。

四、第三個：土地使用分區

江翠北側尤其值得注意。

有些社區在：

• 住宅區
• 商業區

產品使用與周邊未來可能環境會不同。

土地分區不代表：「商業區一定不好。」

但它會影響周邊可能出現：

• 店面
• 商業設施
• 人流

所以買方應知道。

五、第四個：是否有違建或增建

中古屋最常見的情況之一就是：

• 陽台外推
• 頂樓加蓋
• 夾層
• 露台加建
• 後陽台改造

房子看起來：「室內好大。」

但你一定要問：

這些坪數是不是合法登記？

尤其不要用：「附近大家都這樣。」，當成法律保證。

六、第五個：管理與公共設施

大樓住宅應確認：

• 管理費
• 欠費
• 公共基金
• 車位
• 管理規約
• 公共設施

尤其豪華公設社區，

未來：健身房、泳池、SPA、機械設備

都要維修，買方現在看到的是漂亮，未來要支付的是維護費。

七、2026新版多了哪些資訊？

內政部今年修正的不動產說明書規範，自2026年4月1日起生效。

成屋部分新增或調整的內容包括：

• 是否設置太陽光電發電設備
• 如有設備，應說明位置
• 增列建築效能情形

結論

2026年4月1日起新版不動產說明書已生效，成屋新增太陽光電設備與建築效能等資訊揭露；買方簽約前應完整閱讀，而不是只在仲介要求的位置簽名。

八、不動產說明書和現況確認書是一樣的嗎？

不是完全一樣的概念，買方容易把所有文件混在一起。

實務上你可能同時看到：

• 不動產說明書
• 建物現況確認書
• 要約書
• 斡旋
• 買賣契約

每一份的目的不同。

簡單理解：

不動產說明書

了解房子。

現況確認

確認房屋實際狀態。

要約／斡旋

提出購買條件。

買賣契約

正式約定交易，不要把「我有看過房子」

等同於：「我所有法律資料都確認過了。」

九、什麼時候看最好？

我認為：真正出斡旋或要約前。

而不是：買賣契約都要簽了，

仲介才拿一大本說：「這裡麻煩簽一下。」

如果你真的很喜歡一間江翠北側中古屋，可以直接說：「我要先看完整不動產說明書再正式決定出價。」，這是一個很正常的購屋流程。

十、房屋顧問李亞倫觀察

買方看房常花40分鐘研究：

• 沙發放哪
• 窗簾顏色
• 裝潢怎麼改

卻只花3分鐘看法律文件，我覺得順序應該稍微反過來。

裝潢不好：可以改。

家具不喜歡：可以換。

但如果：

• 使用用途跟你想的不一樣
• 車位權利不清楚
• 增建有問題
• 產權條件沒有先確認

後續成本可能比重新裝潢高很多。

所以真正好的看屋流程應該是：喜歡房子 → 查實價 → 看說明書 → 查產權／屋況 → 確認貸款 → 出價。

而不是：喜歡 → 馬上下斡旋。

FAQ

Q：買中古屋一定有不動產說明書嗎？
透過不動產仲介交易時，相關法規要求業者製作並說明重要不動產資訊。

Q：什麼時候應該看？
A：最好在正式出價或簽訂重要交易文件前。

Q：2026有新規定嗎？
A：有，新版規範自2026年4月1日起生效。

Q：新增什麼？
A：包括成屋太陽光電設備及建築效能相關揭露。

Q：看到抵押權就不能買嗎？
A：不一定，很多屋主有正常房貸，重點在交易清償與塗銷流程。

Q：陽台外推要注意嗎？
A：要確認合法登記與實際使用狀況。

Q：公設需要看嗎？
A：需要，因為未來維護、管理費及使用權都與買方有關。

服務顧問：李亞倫（阿倫ALLEN)

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