我的薪水可以貸多少？月薪4萬、5萬、8萬能買多少錢的房子？2026購屋預算一次算清楚

我的薪水可以貸多少？月薪4萬、5萬、8萬能買多少錢的房子？2026購屋預算一次算清楚

「我月薪5萬元，可以買1,000萬元的房子嗎？」

「夫妻加起來月收入10萬元，能不能買中和、永和的電梯三房？」

「銀行願意貸給我，是不是代表我負擔得起？」

準備買房時，很多人會先看喜歡的房子，再想辦法湊頭期款。但更實用的順序，是先算出自己每個月能穩定支付多少，再決定看哪個價格範圍。

你的購屋預算，不能只靠薪水決定。還要同時看自備款、既有負債、家庭支出與銀行對房子的估價。

本文用薪資對照表與實際試算，幫你釐清：能貸多少、能買多少，以及買了之後能不能維持原本的生活。

本文試算以2026年9月整理的假設情境為基礎，非銀行核貸承諾；利率、成數與年限須依個案確認。

先說結論：銀行願意借多少，不等於你應該借多少

購屋前，建議分開算三個數字：

銀行也不會只看月薪。屋齡、地段、鑑價、信用紀錄、收入穩定性及還款能力，都可能影響結果。資料來源：永豐銀行房貸說明

薪水相同的兩個人，可能有完全不同的購屋預算。

一位沒有其他貸款、已存下充足資金；另一位有車貸、扶養支出及不穩定獎金，即使名目月薪相同，能承擔的房貸也不一樣。

房貸月付占薪水多少比較適合？

本文先用「每月穩定實領收入的30%」作為房貸試算起點。

這是本文採用的預算假設，不是銀行統一規定，也不是每個家庭都適用的安全線。

例如實領月收入6萬元，以30%計算，每月房貸預算為1.8萬元。但如果你還有托育、長輩照護或其他貸款，1.8萬元仍可能太高。

更完整的檢查方式是：

可負擔房貸＝穩定實領收入－買房後非房貸必要支出－既有債務月付－必要儲蓄與預備金提存。

先算出家庭真正剩下的金額，再與30%的參考值比較。不要為了符合某個比例，忽略自己的生活需求。

此外，管理費、房屋相關稅費、保險、停車及修繕準備，也要列入買房後支出。

月薪4萬、5萬、8萬，可以貸多少、買多少？

以下統一使用這組條件：

• 收入為每月穩定實領收入，可為個人或共同負擔房貸的家庭收入。
• 每月房貸預算為收入的30%。
• 年利率假設為 2.5%，貸款 30年。
• 採本息平均攤還，沒有寬限期。
• 假設貸款占成交價80%，且鑑價足以支持。
• 不包含購屋稅費、裝潢及緊急預備金。

2.5%與貸款8成都只是試算假設，不代表目前每位申請人都能取得。

金額四捨五入至萬元，各欄可能有些微尾差。這是月付負擔試算，不是銀行額度表，也不是各地房屋供給行情。

看到這裡，你可能會問：

「月薪5萬元，難道只能買475萬元的房子？」

不是。表格假設你只準備兩成價款差額。如果你有更多可投入的自有資金，就可能用相同貸款、購買較高總價的房子。

真正限制你的，是「月付能力」與「可用現金」能否同時到位。

月薪5萬，能買1000萬元的房子嗎？

可以用一個例子看懂。

假設你每月可負擔房貸1.5萬元，依前述條件，可支應貸款約380萬元。

如果想買1,000萬元的房子，就需要約：

1,000萬元－380萬元＝620萬元的自有購屋資金。

而且620萬元還不包含稅費、裝潢與應保留的緊急預備金。

所以，「月薪5萬元能不能買千萬宅」的答案，不只在薪水，也在你已經準備多少資金。

反過來，如果只有200萬元價款差額，打算借800萬元，在相同利率與30年條件下，月付約 31,610元，已占5萬元實領收入約63%。

這不代表銀行一定核准或拒絕，但對家庭預算來說，剩下的生活空間就需要仔細檢查。

買得起頭期款，不代表負擔得起往後的月付。

頭期款夠，房貸也繳得起，為什麼還可能買不了？

因為銀行對房子的估價與核貸結果，也會影響現金需求。

假設：

• 成交價：1,000萬元。
• 銀行採用的核貸基礎：900萬元。
• 核貸成數：80%。

則貸款為720萬元，買方需要補足的價款差額是280萬元，而不是原本想像的200萬元。

這是簡化情境，實際估價及核貸基礎依銀行與方案規定辦理。銀行官方說明也強調，房屋條件與申貸人條件都會影響可貸額度。資料來源：永豐銀行

簽約前應把「貸款比預期少」也納入資金規劃。

自備款要留多少？不要把存款全部當成頭期款

假設你有300萬元存款，不代表可以把300萬元全部交給賣方。

先扣除：

• 購屋稅費、登記、貸款及約定的仲介服務費。
• 必要裝潢、修繕、家電及搬家費。
• 家庭緊急預備金。
• 已知的大額支出，例如生育、教育或照護費用。

例如，300萬元存款先保留100萬元作為上述用途，真正能投入買賣價款的現金就剩200萬元。

如果銀行最多貸成交價8成，這200萬元在單純成數條件下，只能支撐約1,000萬元總價；還要再確認800萬元貸款的月付是否負擔得起。

可用現金與月付能力，任何一邊不足，都應下修預算。

有車貸、信貸，會影響能買多少嗎？

會影響家庭現金流，也可能影響銀行對還款能力的判斷。

例如，你每月原本能留給所有債務的金額為2.5萬元，但車貸與信貸已占1萬元，剩給房貸的就只有1.5萬元。

不要把同一筆收入，分別拿去支撐車貸、信貸與房貸，卻在每一次試算時都假設沒有其他支出。

另外，網路常見的「月薪乘22倍」，不能直接當作購屋房貸額度公式。DBR22倍主要是無擔保債務的規範，部分擔保貸款另有計算方式。資料來源：金管會規範

房貸不是把薪水乘上一個固定倍數，就能得到確定答案。

貸30年還是40年？月付較低，也有代價

以貸款1,000萬元、年利率固定2.5%、無寬限期、本息平均攤還比較：

40年每月少繳約6,534元，但若利率相同、一路繳到期且沒有提前還款，累計利息會比較多。

這項差異可以提供現金流彈性，卻不應直接變成「那我再多買幾百萬元」的理由。

比較年限時，要一起看月付、總利息、退休時間與提前還款條件。 也不是所有房子與借款人都能取得40年期貸款。

寬限期月付很低，可以用來提高預算嗎？

不建議只用寬限期內的月付判斷購屋能力。

同樣假設貸款1,000萬元、年利率固定2.5%、總年限40年：

這個情境下，月付增加約14,917元。前5年繳的利息，沒有讓本金減少。

寬限期可以是資金安排工具，但買房前仍應確認：恢復還本時，家庭收入與支出能不能承受。

以上為固定利率比較情境，未套用政策補貼；實際利率變動會改變結果。

在中和、永和買房，應該先決定總價還是房數？

建議先確認可持續負擔的總價，再排序房數、捷運距離、屋齡與車位。

同樣預算下，可以比較：

這不是說某一種一定比較便宜或適合，而是提醒你：當預算固定，就需要知道自己願意交換什麼。

與其勉強買進讓生活吃緊的房子，不如把不能妥協的需求排清楚。

陳勁豪的購屋觀點：先算「買完剩多少」，再問「最多能買多少」

看屋時，很容易被一間喜歡的房子改變預算。

多一個房間、多一個車位、離捷運再近一些，每一項都很有吸引力。但所有「再多一點」加起來，可能就是未來每個月的壓力。

我的建議是，至少做三種測試：

1. 利率提高1個百分點，月付還能承受嗎？
2. 家庭收入短期下降，現金能支撐多久？
3. 寬限期結束後，是否還能維持必要儲蓄？

例如貸款500萬元、30年本息平均攤還，年利率由2.5%提高至3.5%的比較情境下，月付約由19,756元增至22,452元，每月差約2,696元。

這不是利率預測，而是讓你看見預算對變動的承受能力。

適合的購屋預算，應該讓你住進去之後，仍有能力照顧生活。

常見問題 FAQ

Q1：薪水要用稅前還是實領計算？

做自己的生活預算，建議先用穩定實領收入。銀行則會依薪轉、扣繳憑單、報稅等資料認定收入，不一定與你的計算方式相同。銀行申貸文件說明

Q2：年終、獎金與佣金可以算進去嗎？

家庭預算可以分開列出固定收入與變動收入。不要把最好的一年當成未來每年的保證；銀行是否採計、採計多少，仍須個案確認。

Q3：夫妻月薪可以加在一起試算嗎？

如果兩人確實共同負擔房貸，可以用家庭穩定實領收入做預算，但也要合併兩人的負債與支出。銀行是否採認配偶收入及如何安排申貸，須另行確認。

Q4：月薪不高，但自備款很多，可以買較高總價嗎？

可以有較大彈性，因為需要借的本金較少。但仍應保留生活預備金，並確認較高總價住宅的管理、稅費與修繕負擔。

Q5：房贷占收入30%，就一定安全嗎？

不一定。30%只是本文試算起點。扶養人數、收入穩定性與生活成本不同，能負擔的比例也不同。

Q6：使用新青安，就能買更貴的房子嗎？

優惠可能改變一段期間的利息負擔，但不能取代銀行審核及家庭預算。評估時仍要看補貼變動、還本後月付與整體貸款組合，而不是只看起初的低月付。

換你選：買房時，你最想保留什麼？

A｜降低月付，保留生活品質與儲蓄。

B｜接受較高月付，換取更符合需求的房子。

C｜先多存自備款，再提高購屋總價。

你覺得房貸占實領收入多少，才不會讓生活太緊繃？你會優先選擇房間數、捷運距離，還是每個月的現金餘裕？

歡迎留言分享你的想法，不需要公開薪資或個人財務資料。

買房豪簡單｜住商不動產 永和公園店
房產顧問：陳勁豪
服務專線：0909-555-500

想知道自己的預算適合看哪些中和、永和住宅？歡迎私下提供穩定月收入、可投入資金、既有貸款月付與房屋需求，一起整理看屋預算；正式核貸仍由銀行審核。