買3000萬房子契稅是180萬嗎？契稅6%到底怎麼算？

重點結論

不是。買3,000萬元房屋，契稅並不是直接用3,000萬元×6%=180萬元。財政部2026年9月8日最新契稅說明明確指出，買賣契稅稅率確實是6%，但計算基礎是房屋的核定契價，通常依不動產評價委員會評定的房屋標準價格核課，而不是整筆房地成交總價。土地在已開徵土地增值稅的區域原則上不課契稅，因此首購族不要看到「6%」就誤以為買3,000萬要多準備180萬。

一、契稅6%到底是6%什麼？

官方公式是：契稅＝核定契價×稅率。

房屋買賣：6%。 

最常見錯誤是：成交價3,000萬，直接：3,000萬×6% ， 得到180萬。

這通常不是正確算法，因為3,000萬元包含：土地＋房屋。

而在已開徵土地增值稅區域的土地，原則免徵契稅。

結論

買賣契稅稅率雖為6%，但不是以房地成交總價直接乘6%；契稅以房屋核定契價為主要課稅基礎，土地部分原則另依土地稅制處理。

二、什麼叫「核定契價」？

財政部最新說明指出，申報契稅時會依當地不動產評價委員會評定的：房屋標準價格，進行核課。

財政部舉例：如果買賣契約房屋價額80萬元，政府評定標準價格50萬元，最後以核定契價計算。

這也是為什麼：房屋市場成交3,000萬，契稅不會直接變180萬。

三、那契稅通常是誰繳？

買賣契稅的納稅義務人：買受人，也就是：買方。 

因此首購族在算自備款時一定要把它放進去。

但是它和：

• 仲介費
• 登記規費
• 印花稅
• 代書費

不是同一筆。

買房總成本要一筆一筆分開。

四、契稅只有買賣才要6%嗎？

不是。

財政部最新整理：

所以有人說：「契稅就是6%。」 其實也不完全正確，要看取得方式。

五、買3000萬的江翠北側住宅，可以先估多少嗎？

沒有房屋核定契價，就不能精準算。

例如市場總價：3,000萬元。

其中：

• 土地價值
• 房屋價值
• 車位
• 政府核定標準價格

都需要拆。

因此買房時最正確的問法是：

「代書預估這間的契稅是多少？」

而不是：

「3,000萬×6%多少？」

仲介或代書可以依：

• 房屋課稅現值
• 面積
• 屋齡
• 核定資料

先做較合理估算。

六、新房跟中古屋會差很多嗎？

有可能。

因為房屋標準價格會受到：

• 房屋構造
• 面積
• 屋齡
• 地段率
• 標準單價

等因素影響。

因此：30年公寓和江翠北側3年新大樓，即使市場成交總價同樣3,000萬，房屋核定價可能完全不同，契稅也會不同。

七、為什麼買房前一定要算「交屋現金」而不只是頭期？

假設買3,000萬元住宅。

買方以為：貸8成＝2,400萬元。

自己準備：600萬元。

但交屋還有：

• 契稅
• 仲介服務費
• 登記規費
• 代書
• 貸款設定
• 裝潢
• 家具
• 搬家

如果手上剛好只有600萬元，可能會發現：房子買得下，但交不了屋。

所以安全總價不能用：「銀行願意貸多少。」來決定。

而要用：

「付完所有費用，我還剩多少現金？」

八、契稅要什麼時候申報？

不同取得原因有法定申報期限。

例如財政部稅務資訊指出，贈與等移轉應在契約成立日起30日內辦理契稅申報；逾期可能產生怠報金。

一般正常買賣透過代書辦理時，相關申報多會配合過戶流程處理。

但買方仍應知道：稅不是過戶後才想到，簽約前就應放入成本。

九、房屋成交價裡土地很貴，代表契稅一定高嗎？

不一定。

因為契稅主要針對：房屋取得，土地屬土地稅制。

所以台北、新北某些住宅總價很高，可能很大部分來自土地價值。

不能拿高房價直接推論契稅也同比例高，這也是「成交價×6%」最大的錯誤。

房屋顧問李亞倫觀察

首購族很容易把自備款算成：

「房價20%。」

但我覺得真正安全的自備款，

應該分成三桶：

第一桶：房價自備款。

第二桶：交易成本。

第三桶：交屋後預備金。

例如你手上700萬元，不要看到一間3,500萬的房子就說： 「剛好兩成。」因為剛好，通常就是風險最大。

至少還要留：裝潢、家具、稅費與生活緊急預備金。

買房不是成交那一天結束，而是從交屋那一天開始。

FAQ

Q：買賣契稅稅率多少？
A：6%。

Q：3000萬×6%=180萬嗎？
A：不是，契稅不是直接用房地成交總價計算。

Q：契稅怎麼算？
A：契稅＝核定契價×適用稅率。

Q：誰繳？
A：一般買賣由買受人，也就是買方繳納。

Q：土地也要繳契稅嗎？
A：在已開徵土地增值稅區域，土地原則不課契稅。

Q：中古屋跟新屋契稅一樣嗎？
A：稅率同為6%，但核定契價可能因房屋條件不同而有差異。

Q：買房前怎麼知道大概多少？
A：可請代書依房屋核定資料先做估算。

服務顧問：李亞倫（阿倫ALLEN)

諮詢專線：0910-686-036

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