買房預算怎麼抓？別把銀行願意借的錢，當成自己能負擔的錢

買房預算怎麼抓？
別把銀行願意借的錢，當成自己能負擔的錢

作者：呂建勳｜住商不動產永和公園店副店長
房仲服務17年｜建築工程系背景｜主要服務中和、永和
更新日期：2026年10月2日

前言結論

買房預算，要先從每個月能安心繳多少錢往回算，再看自備款與銀行核貸，三個條件都能配合，才是適合你的總價。

銀行願意借你1,200萬元，不代表你就適合背1,200萬元房貸。

因為銀行審核的是貸款條件，你要考慮的還有生活：小孩學費、父母照顧、車貸、保險，以及收入變少時，房貸能不能照繳。

想像一下，買房前週末還能帶家人出門，買房後連冷氣壞掉都得分期。房子是買到了，但家庭現金流也可能被壓得太緊。

建勳的建議很直接：先算生活，再算房貸，最後選房子。

3個常見Q&A

Q1：房貸占收入多少，才算合理？

金管會的房貸教育資料建議，每月償還本息以不超過月收入三分之一為宜。但這是規劃參考，不是法定上限，也不是每個家庭都適用的安全保證。

實際抓預算時，我會建議用家庭穩定的稅後收入，扣掉生活費、其他負債與必要儲蓄，再確認能留下多少繳房貸。

例如，同樣月收入10萬元，一個家庭沒有其他貸款，另一個家庭每月還要繳車貸、托育費，能負擔的房貸就不會一樣。

Q2：自備款夠了，就代表買得起嗎？

不一定。自備款解決的是買進門檻，現金流決定的是能不能長期持有。

存了500萬元，不能直接認定全部都可以拿去付頭期款。交易費、必要修繕、搬家與緊急預備金，都要先留。

例如，老公寓總價符合預算，但交屋後才發現水電管線需要整理。如果現金已經用完，裝修就可能變成另一筆貸款。

Q3：用寬限期降低月付金，可以買高一點的總價嗎？

不能只用寬限期內的付款金額判斷負擔。

寬限期通常暫不償還本金，結束後要在剩餘期間攤還本息，月付金會增加。金管會也提醒，應事先規劃寬限期結束後的財務負擔。

例如，假設貸款1,000萬元、年利率維持2.5%、總年限30年，前3年只繳利息，每月約2.08萬元；之後以剩餘27年本息平均攤還，每月約4.25萬元。

前面繳得輕鬆，不代表後面也負擔得起。

一、銀行核貸金額與家庭負擔能力，是兩個不同的數字

銀行核貸是融資條件，家庭負擔能力是生活條件。

銀行會評估收入、信用、負債、擔保品與相關規範；但你未來想生小孩、換工作、照顧長輩，或減少加班，這些生活安排也會影響還款能力。

所以，銀行告訴你「可以貸多少」，你還要自己回答：

「繳完這筆房貸，我的生活還剩多少選擇？」

例如，夫妻目前雙薪，房貸看起來沒有問題，但如果其中一人未來要請育嬰假，就應先試算收入減少後的收支。

不要把還沒發生的加薪，先拿來支撐今天的房價。

二、先算每月房貸上限，別直接拿薪水乘一個比例

我建議用這個方式抓第一版預算：

每月可負擔房貸＝穩定稅後收入－生活支出－其他債務月付－必要儲蓄－其他住房支出－每月餘裕

下面是一個假設家庭的試算，並非實際客戶案例：

這3.5萬元是初步收支結果，還要再檢查收入穩定性與壓力情境，不能直接視為安全上限。

如果這個家庭未來每月多出1萬元托育支出，房貸預算就要跟著調整。

**支出不要漏算，也不要重複算。**現在的租金若在搬家後停止，就不必永久保留；但租屋與新房交屋重疊期間，仍須另外準備。

三、把月付金換成貸款額，才知道該看什麼總價

以下採本息平均攤還、30年、無寬限期試算：

以上利率是試算假設，不是銀行當期報價；未包含手續費、保險與其他住房支出。實際付款依核貸條件而定。

如果你評估每月最多繳3.5萬元，在年利率2.5%、30年的假設下，對應貸款約886萬元。

但不能馬上把886萬元當成銀行一定會貸給你的金額。還要確認銀行估價、核貸成數與個人條件。

可負擔貸款算出來之後，才加上真正能用於買價的自備款。

例如，有400萬元可投入買價，加上約886萬元的可負擔貸款，初步總價約1,286萬元；如果銀行對該物件核貸不足，仍要降低總價或增加自備款。

四、自備款要分開放，不能全部變成頭期款

帳戶裡的存款，不等於可以全部投入房屋買價的錢。

建議至少分成四個用途：

金管會的金融健檢資料提醒，即使失業，房貸與日常固定支出仍然存在，因此應準備數個月的緊急預備金。

我的實務建議是，先用至少6個月的家庭必要支出，包含房貸做保守試算；收入波動較大、單薪或有扶養責任，再評估提高。這是規劃建議，不是每個家庭通用的標準。

例如，買房後每月必要支出8萬元，6個月就是48萬元。這筆錢應獨立保留，不能同時算進裝修預算。

五、在中永和選房，應比較入住後的總成本

同樣總價的房子，未必有相同的負擔。

在中永和看房，我會建議把以下幾種取捨一起算：

• **公寓與電梯住宅：**公寓要查樓梯、屋況及公共部分修繕；電梯住宅要查管理費、電梯維護與社區財務。
• **近捷運與較遠物件：**多走一段路是否能接受？如果最後仍需買車或租車位，交通成本也要算。
• **有車位與無車位：**車位會增加購屋成本；無車位則要確認附近租位費用與供應。
• **可入住與需整修：**裝潢漂亮仍要查管線、防水與施工內容；需整修則先取得估價，再談總預算。

例如，一間房子便宜100萬元，但必要整修也需要100萬元，你的現金壓力未必比較小。裝修資金的來源與付款時點，也可能跟房貸不同。

選房不能只比售價，要比「買下來、整理好、住進去」總共需要多少錢。

六、決定預算前，再做三次壓力試算

看房前，至少測試這三個情境：

1. **利率提高1個百分點：**增加的月付金是否還能承擔？
2. **家庭收入減少20%：**是否需要靠預備金支付日常生活？
3. **寬限期結束：**正式攤還本金後，收支還能平衡嗎？

這些是測試情境，不是利率或收入的預測。

例如，貸款1,000萬元、30年，假設年利率由2.5%提高至3.5%，月付金約增加5,392元。如果原本每個月只剩3,000元，預算就需要重新檢查。

只要其中一個情境會讓家庭長期入不敷出，就應調低總價、降低貸款，或延後購屋。

建勳把重點再整理一次

買房預算，照這個順序抓：

1. 用穩定稅後收入，扣除生活、負債與必要儲蓄。
2. 把管理費、稅費、停車與維修準備一起算。
3. 用可承擔月付金，反推貸款額。
4. 自備款先扣除交易、入住與緊急預備金。
5. 確認銀行對實際物件的核貸條件。
6. 通過升息、減薪與寬限期結束的壓力試算，再決定總價。

銀行核貸上限、自備款條件、家庭月付能力，哪一項先碰到限制，就先以那一項調整預算。

我是呂建勳。如果你正在中和、永和找第一間房，可以先整理可用自備款、舒服的月付範圍與生活需求，再一起討論適合看的產品。

買房要買到喜歡，也要買到能安心生活。

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