房屋頭期款存好了就能買房？還有這些支出要先準備!!

頭期款存好了就能買房？還有這些支出要先準備!!

作者：呂建勳｜住商不動產永和公園店副店長
房仲服務17年｜建築工程系背景｜主要服務中和、永和
更新日期：2026年10月2日
適用範圍：以一般中古住宅買賣為主，預售屋付款安排另須依契約確認。

先看看結論

頭期款存好了，只代表完成購屋資金的一部分。真正需要準備的現金，還包括交易稅費、服務與貸款費用、入住支出，以及買房後不能動用的緊急預備金。

另外，銀行最後核貸多少，也會直接影響你要補多少買價差額。

例如，準備買1,500萬元的房子，原本預期貸到1,200萬元，便認為存300萬元就夠。但如果最後只核貸1,100萬元，買價差額就變成400萬元，其他費用還沒開始算。

所以，買房前不要只問：「頭期款夠不夠？」

還要問：「全部費用付完，我手上還剩多少錢？」

3個常見Q&A

Q1：頭期款之外，要多準備房價的幾％？

沒有每間房子都適用的固定比例，最好逐項估算。

仲介服務費依約定計算，契稅有自己的課稅基礎，裝修則取決於屋況與施工範圍。把全部費用直接抓成房價的某個比例，容易漏算，也可能估錯。

例如，同樣1,500萬元的房子，一間只需清潔與換冷氣，另一間需要整理水電、防水與廚房，現金需求就可能差很多。

Q2：契稅是成交價的6％嗎？

**不是。一般房屋買賣契稅，以核定契價乘以6％計算，不能直接拿整筆房地成交價乘6％。**財政部說明，核稅採房屋評定標準價格；一般開徵土地增值稅區域的土地，免徵契稅。

例如，假設房屋核定契價為100萬元，買賣契稅就是6萬元。這是計算示例，不代表任何1,500萬元房屋的實際稅額。

Q3：裝潢費可以等交屋後再想嗎？

可以延後非必要裝潢，但必要修繕最好在出價前先評估。

漏水、水電安全、衛浴能否正常使用，會影響入住時間與預算。家具配色可以慢慢選，漏水源頭卻不能只靠重新油漆處理。

例如，房子買下來才發現要先施工兩個月，除了工程費，還可能多付租金與家具暫存費。

一、先確認頭期款：成交價減掉實際貸款，才是真正差額

頭期款不能只按預期貸款成數計算，要以實際核貸結果確認。

最基本的公式是：

買價自備款＝房屋成交價－實際核貸金額

銀行初步評估與正式核貸可能有差異。因此，看房前先評估個人貸款條件，選定房子後，再確認該物件的估價與融資安排。

假設成交價1,500萬元：

以上只是差額示例，不代表銀行一定提供這些貸款金額。

**多出的差額，需要真實可用的資金。**不能把尚未確定的家人支援、獎金或股票出售所得，直接當成已經到位的現金。

二、交易稅費：先看計算基礎，別全部拿成交價來算

買房會遇到不同稅費，各自的計算方式不同。

財政部指出，不動產移轉以辦理登記的公契為印花稅課稅標的，稅率為千分之一；不能直接把私契成交價套入所有稅费。

抵押權設定登記費，則按權利價值，也就是擔保債權總金額的千分之一計徵。設定金額應看銀行文件，不能自行認定必然等於貸款本金。

**實務上，出價前可以請地政士依物件資料提供預估明細。**不要只拿到一句「代書費含稅費大概多少」，卻不知道每筆錢的用途。

三、服務與貸款費用：先問清楚包含哪些項目

除了稅費，還可能有：

• 約定的仲介服務費。
• 地政士代辦費。
• 銀行開辦、估價或其他依方案收取的費用。
• 住宅火災及地震基本保險等依貸款條件安排的費用。
• 採履約保證時，依約定分擔的相關費用。

**仲介服務費不是法律規定買方一律付2％。**官方規定買賣雙方服務報酬總額合計不得超過實際成交價的6％，這是最高上限，實際收費仍由個別約定。

例如，若買方與仲介約定服務費為成交價的2％，1,500萬元的房子就是30萬元。這是約定情境示例，不是所有交易的固定收費。

建勳的建議在簽署相關文件前確認三件事：**金額、服務內容、付款時間。**有另外收費的項目，也要一起列出來。

四、入住費：裝修之外，家電與搬家也會用到現金

房子能交屋，不一定代表可以立刻入住。

入住支出可以拆成三類：

例如，照片裡的客廳有沙發、電視與冷氣，不代表全部都附贈。應在契約或附件寫清楚留下哪些設備，並確認交屋時的狀態。

**先讓房子安全、正常使用，再決定要不要一次裝潢到位。**尤其預算有限的首購族，這樣比較能保留資金彈性。

五、中永和中古屋：公共修繕與搬運條件也要問

以中永和中古屋看房來說，除了室內工程，我會建議多查幾項：

買公寓，確認公共部分是否有待處理工程。
例如屋頂、外牆或公共管線已有修繕討論，要問清楚工程進度、分攤方式與相關紀錄，避免交屋後才知道需要再出一筆錢。

買電梯住宅，確認社區財務與已決議支出。
除了每月管理費，也要了解是否有電梯更新、外牆整修或其他工程的額外分攤，以及買賣雙方如何約定負擔。

需要裝修，確認施工與搬運限制。
例如，無電梯公寓的材料搬運，或大樓的電梯保護、清運時段、裝修押金，都可能影響資金安排。裝修押金若可退還，應與最終支出分開記錄，但施工前仍要先備妥現金。

這些項目不能只靠「屋況很好」四個字判斷，要看文件、問管理單位，必要時請廠商到場。

六、留意交屋過渡期，以及入住後的固定支出

買房預算還要考慮付款時間。

例如，原租屋契約尚未結束，新房已開始繳房貸，又需要一段時間施工，就可能同時負擔：

• 原租屋租金。
• 新房房貸。
• 裝修與搬家費。
• 家具暫存或臨時住宿費。

另外，房屋稅、地價稅、管理費與水電等，交屋時可能涉及結算或分攤，應依契約確認；入住後也要納入年度預算。

總額夠不夠是一件事，錢能不能在付款日前到位，是另一件事。

建議把簽約、各期付款、稅費、交屋與施工日期放在同一張表，避免資金時間對不上。

七、用一張資金表，確認頭期款之外還差多少

以下是假設情境，不是實際成交費用或市場報價：

除了買價差額與假設約定的服務費，其餘金額都須用實際試算、報價與家庭支出替換；緊急預備金是保留資金，不是交易費用。

這個例子要說明的是：300萬元頭期款，與465萬元的完整資金準備，是不同概念。

若核貸比預期少100萬元，整體現金需求還會再增加100萬元。

建勳再把重點整理一次

頭期款之外，至少先確認這六包錢：

1. **貸款差額：**以實際核貸確認，別只靠預期成數。
2. **交易稅費：**依各項計算基礎試算，不能全部乘成交價。
3. **服務與貸款費：**金額、內容、付款時間都寫清楚。
4. **修繕與入住費：**查屋況、取得報價、確認附贈設備。
5. **過渡期支出：**租金、房貸與施工可能同時發生。
6. **緊急預備金：**獨立保留，不能同時拿來算頭期款。

我是呂建勳。準備在中和、永和買房，可以先把可動用現金、貸款預估與入住需求整理出來，再決定看房總價。

頭期款存到，是很重要的一步。接下來把交屋前後的錢算完整，買房才會更踏實。

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