新手首購族看房清單：第一次帶看，哪些問題一定要問？

新手首購族看房清單：第一次帶看，哪些問題一定要問？

作者：呂建勳｜住商不動產永和公園店副店長
房仲服務17年｜建築工程系背景｜主要服務中和、永和
更新日期：2026年10月2日
適用範圍：以中古住宅看房為主。

前言結論

第一次看房，先問清楚屋況、產權與使用、日常費用、生活環境及交易條件，再決定是否進一步查核與出價。

看房不用假裝自己很懂，但不能只問：「還能便宜多少？」

例如，房子便宜一點，卻需要大幅整理水電；或廣告寫三房，其中一間放不下床、沒有對外窗，都會影響入住後的生活。

我的建議是：**把答案分成「已確認、待查證、不符合需求」三種。**還沒查清楚的問題，就留下來追蹤，別自動當作沒有問題。

3個常見Q&A

Q1：第一次看房，就要看不動產說明書嗎？

可以先請仲介提供並解說，讓現場觀察與書面資料一起比較。

不動產說明書用來說明交易標的的現況、權利關係與契約條件，協助買方理解後再做決定。內政部

例如，現場看到陽台外推，就要追問登記與使用情況，確認文件如何記載。若資料還沒齊全，記錄待補項目，重要疑問釐清後再進一步決定。

Q2：房仲說沒有漏水，就可以放心嗎？

口頭回答是起點，還要核對書面揭露、修繕紀錄與現場狀況。

臺北市地政機關提醒，看屋除了詢問漏水資訊，也應要求詳實記載於不動產說明書，並在簽約前多次勘查。

例如，窗框旁有重新油漆的痕跡，可以問：「這裡之前為什麼修補？是否有漏水？源頭怎麼處理？」

一次沒看到水痕，不等於已排除漏水。

Q3：看完很喜歡，可以當天出價嗎？

可以表達購買意願，但出價或付款前，應先理解文件內容與法律效果。

如果貸款、產權、屋況或交屋條件還沒確認，就先補資料。

例如，喜歡一間房子，但是否附車位、何時能交屋都不清楚，這些條件可能比少談幾萬元更重要。涉及要約、斡旋或款項，不能只聽「先簽一下」，要看清楚成立、撤回、退款與違約等約定。

一、看房前先準備三件事，現場才不會只跟著感覺走

先知道自己要什麼，才看得出這間房合不合適。

出門前，寫下：

1. **總價與月付範圍：**包含交易、修繕與備用金安排。
2. **三項必要條件：**例如電梯、兩個可用房間、通勤便利。
3. **不能接受的條件：**例如樓梯負擔、噪音或車位限制。

例如，家裡有長輩，就先把出入口、電梯與浴室動線列為必要條件。不要進屋後被漂亮廚房吸引，反而忘了每天要使用的樓梯。

隨身帶手機、捲尺與筆記；拍照前先取得同意，避免拍到住戶的私人物品。

二、屋況一定要問：現在有沒有問題，以前怎麼處理？

屋況要問現在，也要問過去的修繕原因。

現場可以直接照著問：

例如，屋主說「水電都更新了」，還要追問：是整戶重新配置，還是只換插座、燈具與水龍頭？兩者對修繕預算的意義不同。

**目視看房不能取代專業檢測。**疑似結構、漏水或電氣安全問題，應安排合適的專業人員進一步檢查。

三、產權與使用一定要問：看到的空間，買到的是什麼？

現場可使用的空間，不一定全部都有所有權登記。

建議看房主動跟房仲詢問：

• 權狀總面積、主建物、附屬建物與共有部分各是多少？
• 登記用途是什麼？與現在使用是否一致？
• 是否有增建、外推、夾層或占用公共空間？
• 露臺、庭院或屋頂，是所有權、約定使用，還是其他情況？
• 有無抵押、查封、共有或其他權利限制？如何處理？
• 是否有人承租或占用？交屋時能否依約騰空？

例如，廣告寫「大露臺」，就要問：「露臺的權利依據是什麼？有沒有相關文件？」不能把「目前只有這戶在用」直接當成所有權證明。

遇到增建或使用疑問，要核對登記、圖說與相關文件；不能只靠一句『大家都這樣』。

四、格局與環境一定要問：這間房能不能過你的日常？

房間數要配合家具、採光、通風與生活動線一起看。

現場問：

• 房間放床與衣櫃後，還有沒有通道？
• 廚房、浴室與各房間如何通風？
• 白天採光如何？現在是否主要靠開燈？
• 開窗後，交通、店家或設備聲音是否能接受？
• 是否有已知異味、排水或公共區域問題？

例如，寫三房的房子，其中一間可能比較適合當書房。若你需要三個獨立睡眠空間，就不能只按廣告房數判斷。

在中永和看房，我會建議把實際生活路線走一次：

例如，同在景安或頂溪生活圈，臨大路與巷內的環境就可能不同。最好白天看採光，再挑晚間或尖峰時段確認噪音與交通。

五、社區與費用一定要問：房貸之外，每年還要付多少？

管理費之外，也要查公共修繕與已決議的支出。

買電梯住宅，可以問：

• 管理費怎麼計算？車位是否另外收費？
• 管理時間、垃圾處理與門禁如何安排？
• 社區是否有財務報表、會議紀錄可查？
• 有沒有電梯、外牆或其他工程計畫？
• 是否有欠費或已決議的額外分攤？買賣雙方如何負擔？

買公寓，可以問：

• 屋頂、外牆與公共管線如何維護？
• 最近是否有修繕討論或費用分攤？
• 公共空間與樓梯是否有使用問題？

例如，管理費看起來不高，但社區已決議更新電梯，就要進一步確認金額、繳款時間與負擔約定。

有車位也別只問「停得進去嗎」，還要確認權利形式、尺寸、限高與實際操作條件。

六、價格與交易一定要問：開價依據、附贈設備與交屋條件

問價格時，要連同房屋條件一起問。

建議確認：

• 有哪些近期、條件相近的成交可參考？
• 本案與比較物件的樓層、屋況、面積及車位有何差異？
• 哪些家具家電會留下？能否列入附件？
• 屋主希望何時交屋？
• 貸款不足時如何處理？是否有雙方同意的書面條件？
• 仲介服務費與其他費用如何計算、何時支付？

例如，同社區有人賣得比較低，可能是屋況、樓層或車位不同。先理解差異，再決定出價依據，比只問「最低多少」更有幫助。

「會留下」「會修好」「可以晚點交屋」這類承諾，應落實到書面約定。

建勳把重點再整理一次

第一次帶看，這10題可以直接存在手機：

• □ 現在與過去有沒有漏水？如何修繕？
• □ 裝修、水電更新做了哪些工程？
• □ 面積與登記用途如何記載？
• □ 有沒有增建、外推或公共空間使用問題？
• □ 產權是否有限制？是否有人承租或占用？
• □ 家具放進去後，格局是否仍能使用？
• □ 不同時段的採光、噪音與通勤是否能接受？
• □ 管理費、公共修繕與額外分攤有哪些？
• □ 車位與附贈設備的權利、狀態是否清楚？
• □ 交屋、貸款、付款與服務費條件是否明確？

每題旁邊再標記：已確認／待查證／不符合需求。

我是呂建勳。第一次看房，不需要一次看懂所有細節，但每個重要問題都值得問清楚。看完喜不喜歡很重要，知道自己還有哪些資訊沒確認，同樣重要。

社區大樓專員:呂建勳

幸福服務專線:0911-284-009

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