裴不了聊房事-月租三萬的房子要賣，租客到底要不要先搬？

月租三萬的房子要賣，租客到底要不要先搬？

前言結論

「裴哥，我這間房子一個月租3萬，現在想賣，是不是要先叫租客搬走？」

前幾天又有屋主問我這個問題。

我跟他說：「不用這麼急。」

房子有租客，當然可以賣。

而且有時候，租客住得好好的，房子照樣可以順利成交。

重點不是「有沒有租客」，而是要看租約剩多久、房子是要賣給誰，還有屋主希望什麼時候交屋。

「可是有租客，買方不會不喜歡嗎？」

屋主一開始也是這樣問我。

我說：「要看買方啊。」

如果今天來看房子的是投資客，他看到現在一個月有3萬租金，搞不好還會問：

「租約還有多久？」「租客穩不穩定？」「租金都有正常繳嗎？」

因為對投資客來說，房子買下來可以繼續收租，這反而是一件可以拿來計算的事情。

一年租金就是36萬。

但如果今天來看的是一對剛結婚的小夫妻，可能就完全不一樣了。

他們看完房子，第一句可能不是問租金。

而是：「裴哥，我如果買下來，什麼時候可以住？」

這時候問題就來了。

如果租約還有八個月，買方可能就會開始考慮：「那我要等八個月？」

所以我常跟屋主講一句很簡單的話：「不是有租客不好賣，是要看這間房子的買方是誰。」

我以前遇過一個屋主，急著叫租客搬

有一次，一個屋主要賣房子。

房子租得好好的，一個月也是3萬多。

屋主一開始就跟我說：「裴哥，我先叫租客搬走好了，空屋比較好賣。」

我問他：「租約到什麼時候？」

他說：「還有半年多。」

我說：「那你幹嘛現在叫人家搬？」

他愣了一下。「不是大家都說空屋比較好賣嗎？」

我就跟他說：「這個不能這樣一概而論。」

如果租約還有半年，屋主現在把租客請走，後面半年沒有租金。

而且租客也不是說今天通知，明天就一定要搬。

到底能不能提前終止，還是要回頭看租約怎麼寫。

所以我第一件事情不是幫他找買方。

是先叫他：「租約拿來我看一下。」

後來我們算一算，其實也滿有趣

一個月3萬。

如果還有6個月租約，就是18萬。

我就跟屋主說：「你如果為了空屋，現在就把租客弄走，那這18萬租金，你要不要一起算進成本？」

他聽完就安靜了。

因為以前他只想到：「有租客不好賣。」

卻沒有想到：「為了空屋，我是不是反而先少掉18萬租金？」

這就是我做房仲這麼久，覺得滿有趣的地方。

很多事情不是「可以」或「不可以」。

而是要把帳算清楚。

當然，也不是說有租客就一定比較好

這個我也會跟屋主講清楚。

如果今天這間房子就是很典型的自住房型，附近買方也大多是首購、換屋族。

那我帶客人來看，對方很可能會問：

「什麼時候可以交屋？」「租客什麼時候搬？」「我買了可以直接住嗎？」

這時候租約就真的會影響成交。

所以有些房子，我會建議：「既然租約也快到了，那我們乾脆等租約正常結束，再用空屋的方式來賣。」

但如果今天房子本身就是投資型產品，租金也漂亮，租客又穩定。

那我可能反而會跟屋主說：「不用特別清掉，帶租約賣也可以。」

最重要的，其實是不要亂叫租客搬

這件事情我會特別提醒屋主。

很多人會覺得：「房子是我的，我要賣，租客就搬啊。」

實際上沒有這麼簡單。

租客跟屋主之間還有租賃契約。

租約怎麼寫、租期多久、能不能提前終止，這些都要先確認。

所以如果你現在房子有出租，又突然想賣，

不要第一個動作就是打電話跟租客說：「不好意思，你要搬家了。」

先把租約拿出來。

真的有不確定的地方，先看是否有公證再找房地產的專家或律師確認。

這樣大家都比較好處理。

所以裴哥，如果是你的房子，你會怎麼做？

很多屋主最後都會這樣問我。

我會說：「我不會一開始就決定要不要退租。」

我會先看三件事情。

第一，租約還有多久。
第二，這間房子的主要買方是自住還是投資。
第三，屋主到底急不急著交屋。

這三個答案出來之後，通常方向就很清楚了。

房子要賣，不一定要先把租客趕走

其實房仲做久了，我覺得很多屋主賣房前都會有一個小迷思：

「房子一定要整理得漂漂亮亮、一定要空屋、一定不能有租客，才比較好賣。」

但現場真的不是這麼絕對。有些房子空屋好賣。

有些房子有人住反而比較有生活感。

有些房子帶租約，投資客一看就懂。

有些房子則是自住客看到租約還沒到，就直接放棄。

所以我現在遇到這種問題，都不會直接跟屋主說：「你先退租。」

我會先坐下來，把租約拿出來。然後一起算一算。

該等就等，該賣就賣。

畢竟賣房子不是考試。

沒有一個答案可以套用在每一間房子上。

最後裴哥想跟屋主說

如果你的房子現在也是一個月租3萬，最近剛好想賣。

先別急著叫租客搬。

先看租約，再看房子適合哪一種買方。

搞不好不用退租，也能賣。

也搞不好租約剛好快到了，等一下反而比較簡單。

很多時候，賣房子不是哪個方法「最好」。

而是哪個方法最適合你這間房子。

這才是我做房仲這麼多年，覺得最實際的事情。


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