買中古屋，最怕的不是屋齡老，而是買完才發現漏水。
更麻煩的是，當買方拿著照片去找屋主時，屋主卻說：
「我不知道有漏水啊！」
「這是老房子，本來就這樣。」
「你都已經買了，自己處理吧！」
究竟中古屋漏水，到底誰負責？
其實不能簡單用買方或賣方「不知道」三個字回答，而要看漏水發生的時間、買方是否知道、賣方有沒有告知、契約怎麼約定，以及漏水是否已達到法律上的瑕疵程度。
很多人以為中古屋只要屋齡高，漏水就是正常現象。
這個觀念並不完全正確。
依《民法》第354條，出賣人原則上應擔保房屋在危險移轉時，沒有減少價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵。換句話說，中古屋可以有正常老舊，但如果漏水已經影響房屋正常使用或價值，就可能涉及物之瑕疵擔保責任。
假設屋頂下雨時會漏水，但賣方知道，卻在交易過程中刻意隱瞞，這與「賣方完全不知道」的情況，法律責任可能不同。
《民法》第355條規定，買受人在契約成立時如果已經知道瑕疵，原則上出賣人不負瑕疵擔保責任；但如果出賣人故意不告知瑕疵，則不能單純以買方不知道為由免責。
所以買方看屋時，不要只問：
「現在有沒有漏水？」
更應該問：
「以前有沒有漏水？什麼地方？什麼時候處理？怎麼處理？」
這是中古屋交易非常容易產生誤會的地方。
有些契約會寫「現況交屋」，但並不代表賣方只要一句「現況交屋」，就可以對所有瑕疵完全免責。
尤其如果賣方明知有重大瑕疵卻故意隱瞞，即使契約存在限制或免除瑕疵擔保責任的約定，也不代表一定有效。
《民法》第366條明定，若出賣人故意不告知瑕疵，相關免除或限制瑕疵擔保義務的特約無效。
因此：
「現況交屋」≠「屋主什麼問題都不用管」。
這是買中古屋非常重要的一份文件。
目前內政部的成屋買賣定型化契約相關規範中，建物現況確認書對於有無滲漏水、滲漏水位置及處理方式都有明確欄位。
例如可以約定：
目前修正後的相關規定已於2026年4月1日生效。
所以買方千萬不要只聽仲介或屋主口頭說：
「這個漏水沒問題啦！」
最好把位置、現況、修繕方式與責任清楚寫下來。
第一件事不是自己找人把牆壁重新油漆。
而是：
建議保留：
📌 漏水照片、影片
📌 發現漏水的日期
📌 下雨時漏水狀況
📌 漏水位置
📌 修繕估價單
📌 防水或抓漏檢測報告
📌 與賣方、仲介的對話紀錄
《民法》第356條也規定，買受人發現應由出賣人負擔保責任的瑕疵時，原則上應即通知出賣人；對於不能立即發現、日後才發現的瑕疵，也應在發現後立即通知。
這要看個案事實與契約約定。
如果漏水確實構成法律上的瑕疵，依《民法》第359條，買受人可能有解除契約或請求減少價金的權利，但是否可以解除契約，仍須視瑕疵程度及個案情況判斷。
另外，如果賣方曾經保證房屋沒有某項瑕疵，或故意隱瞞瑕疵，買方的權利可能進一步受到保障。
所以千萬不要看到「漏水」兩個字，就直接認定一定可以解約。
法律上真正重要的是：漏水程度、發生時間、是否已知、是否告知、契約約定及證據。
《民法》第365條對於物之瑕疵的解除權或減少價金請求權，設有期間規定；一般而言，買受人依規定通知後，相關權利有六個月的行使期間，且自物交付起經過五年也會涉及權利消滅問題；但出賣人故意不告知瑕疵時，六個月期間的規定有例外。
因此，如果發現漏水：
不要拖、不要只用電話講、也不要自行默默處理。
先把證據留下來，再依法處理。
買房前可以直接拿這張清單來問：
① 現在有沒有漏水？
② 過去有沒有漏水？
③ 漏水的位置在哪裡？
④ 以前有沒有修繕？
⑤ 誰負責修繕？
⑥ 修繕費由誰負擔？
⑦ 這些約定有沒有寫進契約？
中古屋不是不能買，真正重要的是：
「知道屋況再買，知道責任再簽。」
一間有漏水紀錄的房子，不一定不能買；但如果漏水問題沒有說清楚、責任沒有寫清楚、修繕方式沒有約定清楚，才是真正容易發生糾紛的地方。
買房不只看價格，更要看懂法律風險。
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