買房是一筆金額非常大的交易，很多人看房時只注意「價格、地段、格局、屋況」，真正到了簽約時，卻忽略了合約內容與法律責任。
尤其房屋買賣一旦簽約，後續如果發生爭議，往往不是一句「我不知道」就能解決。
身為房仲，在協助客戶買賣房屋時，我認為簽約前至少要先確認以下 7個法律問題。
簽約前首先要確認「誰是所有權人」。
除了確認房屋所有權狀、土地及建物登記資料，也要注意是否存在共有、繼承、抵押權、查封、預告登記或其他權利限制。
如果房屋是兄弟姊妹共同持有，也不能單純認為「其中一個人同意」就可以處理全部房屋。
買方一定要先確認產權，再談交易。
房屋瑕疵是買賣糾紛中非常常見的問題。
例如漏水、壁癌、管線問題、違建、海砂屋、輻射屋或其他可能影響使用的重大瑕疵，都應該在簽約前盡可能確認。
尤其中古屋不能只靠「看起來沒問題」判斷。
建議買方在簽約前，就把已知屋況、修繕紀錄及賣方揭露事項確認清楚，並將重要約定寫進契約，而不是只靠口頭承諾。
很多中古屋、透天厝或老房子，都可能存在增建、加蓋或其他未辦保存登記的建物。
「有使用」不代表「有合法登記」，更不代表未來一定可以繼續使用。
因此簽約前應確認：
這些問題越早釐清，越能避免交屋後產生爭議。
買房時常聽到「冷氣送你」、「家具全部留下」、「裝潢都附贈」。
但最重要的問題是：
到底哪些東西包含在買賣範圍內？
例如冷氣、熱水器、窗簾、櫥櫃、固定式家具、家電等，如果雙方有特別約定，最好清楚列入契約或相關文件。
不要只因為仲介或屋主口頭說「這些都會留」，就認為交屋時一定存在。
這是許多買方非常容易忽略的問題。
「我買房一定可以貸款」與「銀行最後實際核貸多少」是兩件不同的事情。
如果買方高度依賴貸款，就應該在簽約前了解自己的財務條件，也要注意契約對於貸款成數不足、貸款未核准或相關違約責任如何約定。
尤其不要只用自己預估的貸款金額計算購屋能力。
買賣契約中常見定金、違約金及損害賠償等約定。
買方在簽約之前，一定要知道：
如果最後沒有履約，我可能損失多少？
例如因為貸款、家庭因素、資金不足或其他原因不想買了，是否可以解除契約？解除後會產生什麼法律效果？
不要等到真的想解約時，才第一次研究契約內容。
這是我認為最重要的一點。
買賣過程中可能會出現很多口頭承諾：
「屋主會處理漏水。」
「這間房子可以貸到八成。」
「交屋前會把東西清空。」
「這個增建沒有問題。」
「這個車位一定是你的。」
但到了真正發生爭議時，最重要的往往不是「當時誰說了什麼」，而是契約與相關文件到底怎麼寫。
因此，只要是會影響交易決定的重要事項，就應該盡量明確記載。
① 誰有權利賣？
② 房屋有沒有瑕疵？
③ 有沒有違建或未登記建物？
④ 到底哪些設備、家具會留下？
⑤ 貸款不足怎麼辦？
⑥ 解約、定金與違約責任怎麼算？
⑦ 口頭承諾有沒有寫進契約？
買房不是只有「買到喜歡的房子」，更重要的是買得清楚、買得安心，也知道自己簽下的是什麼法律責任。
如果遇到產權複雜、共有、繼承、違建、瑕疵或契約條款等問題，更應該在簽約前就釐清，而不是等到交屋後才處理。
買房前多問一句，可能替自己省下一大筆麻煩。
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第2集｜中古屋漏水誰負責？
