【R.TUBE人物】委託多年為何仍賣不掉？蘇容萱解析2026台南房地產：滯銷背後的定價陷阱

【R.TUBE編輯部 /台南綜合報導】

歷經數年交易熱潮後，2026 台南房市逐步邁入買氣相對冷靜的盤整期。隨著央行房貸管制常態化，購屋族心態轉趨理性，看屋與猶豫期拉長，過往買方追價的現象已不復見。部分開價脫離市場接受帶、或產權條件複雜的物件，掛售數月甚至數年仍無法成交，屋主面臨開價過高、廣告無效與資產流動性降低的考驗。

在這樣的市場裡，屋主該怎麼判斷房子賣不掉的原因？本文專訪台南住商不動產湖美天河加盟店經理蘇容萱。她在社群上以「台南府城房小美」為名經營房產短影音，入行前是醫院的輪班護理師，轉戰房仲業七年，曾任永慶不動產店長與培訓講師，業務以屋主委售為主，深耕中西區、東區、永康與安南。面對開價失真的委託，她會在第一次見面就說「這個價格我先不接」；遇上代理人出售、二胎設定、借住佔用等複雜案件，她先把人與產權的問題理清，再替房子找買方。工作之外，她也帶著孩子投入公益，把照顧人的習慣從病床邊延續到房市與社區。

2026 台南市場現況整理：交易節奏放緩，三大主力區域買盤明顯分流

目前台南房市供給與需求呈現結構性分流，不同區域的購屋主力與偏好各異。住商不動產台南湖美天河加盟店經理蘇容萱指出，第一線接觸的買方樣貌在不同行政區存在顯著差距：

• 東區：「功課做得極深，一坐下來直接切入價格與機能。」買方重視名校學區、成大生活圈與成熟氛圍，能包容老城區巷弄與較高屋齡，但對實價登錄行情的掌握度最高。
• 永康區：市場呈現雙軌分流。東橋重劃區鄰近市立總圖，街廓完整且大樓屋況新，以南科工程師與年輕首購為主力；大灣生活圈則以在地傳統產業、自住換屋為核心，講究生活實用性。
• 安南區：「空間至上的務實派。」在 1,500 萬元左右預算帶內，市區僅能購入中古大樓，安南區則能入手寬敞的透天產品。但蘇容萱強調，推薦該區時必須誠實告知特定路段的排水機能與通勤取捨。

蘇容萱解析背後原因：定價偏離行情、產權複雜與行銷定位偏差

市場調查顯示，物件長期滯銷的主因往往不是單純缺乏買氣，而是開價設定與交易條件存在結構性落差：

開價疊加個人成本而失真

部分屋主將過往裝潢與增建支出全數反映在售價上，導致開價大幅高於周邊實價登錄行情。蘇容萱表示，業界普遍存在「先用話術把案子騙進來簽專任，賣不掉再逼屋主砍價」的常態，但她堅持「開價脫離行情，我寧可先不接」。她曾遇過開價 1,280 萬元求售長達五年的透天店面，經評估合理成交帶落在 950 萬元上下，她便直言：「以這個總價上廣告，市場上的買方根本連看都不會來看，繼續掛著只是在浪費你跟我的時間。」

產權與占有現況複雜

「如果不動產買賣只是單純的廣告刊登與開門帶看，那任何人都做得來，在第一線最常考驗房仲功力的，往往是房子背後那盤根錯節的權利義務與家庭矛盾。」蘇容萱說明，常見難案包括所有權人旅居海外、在台代理權限確認、民間二胎設定與借住佔用等問題。若未在委託初期釐清代理合法性與計算塗銷金額，常在簽約後衍生履約風險。

行銷切角未能精準對位

許多人誤以為拍幾段搞笑影片就是自媒體，蘇容萱指出：短影音本質是高精準度的曝光池，關鍵在於「為每間房子量身打造專屬的銷售腳本，說出能打動目標客群的故事」。

例如安南科工區附近一間美式透天，前任仲介銷售近兩年僅帶看約十組；經調整行銷切角、演繹庭院與挑高空間的居住場景後，數週內湧入逾百組詢問，最終以高於同排前次實價登錄近百萬元的價格成交。

蘇容萱判讀台南未來走勢：價格支撐重回基本面，盤整期拉長

未來 1 至 3 年內，台南房市預期維持「價平量縮」或「微幅盤整」格局。產業園區與各項交通建設仍具備長期保值支撐，但在信用管制常態化與房貸水位受限的環境下，追價動能明顯收斂。開價偏離實價登錄的物件將面臨更嚴峻的去化壓力，市場交易回歸基本面檢驗。

針對滯銷物件，蘇容萱建議屋主：「賣不掉不等於只要盲目降價就能解決。是價格開偏了？還是房子本身的特色沒有被對的人看到？這兩件事要分清楚。」委託掛售初期可設定 1 至 2 週的市場測試期，客觀檢視點閱與帶看回饋，若市場無具體反應，則應即時校準定價。

台南購屋族群影響：首購宜回歸剛需，換屋族需精算時程

當前盤整市場為買方提供了較充裕的評估空間。首購族群可依工作動線與生活型態，在市區中古大樓與外圍重劃區透天之間權衡空間與屋齡；換屋族群則常面臨「新家裝潢還沒好、舊屋款項急著要給建商，又不想負擔沉重回租成本」的資金與入住時間衝突。專家建議應將買方、賣方與建商三方的履保撥款進度、交屋點交日與可能的回租條件拉到同一張整合時間表上協商，化解多方疑慮以避免違約風險。

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