價格談好了，為什麼成交前還可能破局？

【賣房現場｜價格談成，不代表交易已經完成】

屋主最開心的時刻之一，就是聽到：

「價格談到了！」

但實務上，我會提醒：

價格談好，只代表雙方跨過第一個大關。

後面還有幾件事，如果沒有確認清楚，交易一樣可能在簽約前、甚至簽約後出現問題。

① 貸款沒有確認清楚

買方願意買，不代表銀行一定願意貸到他預期的金額。

例如：

買方原本預計貸8成，
但銀行鑑價較低，最後只能貸7成。

這中間多出來的自備款，

買方有沒有能力補足？

如果沒有，

即使價格已經談好，交易還是可能卡住。

所以在接近成交前，

買方的貸款能力與資金安排，一定要先確認。

② 家人最後一刻不同意

買房通常不是一個人的決定。

有時買方本人很喜歡，

但父母、配偶或其他出資者最後表示反對。

可能是覺得：

價格太高、
地點不理想、
格局不好、
貸款壓力太大。

如果真正的決策者沒有共識，

價格談成也不一定代表交易穩了。

③ 屋況認知不同

有些問題是在價格談成後，

雙方才開始仔細確認。

例如：

• 漏水
• 壁癌
• 設備故障
• 冷氣是否留下
• 家具是否包含
• 增建狀況
• 車位使用方式

如果買方原本以為「全部都會留下」，

屋主卻認為「只有固定設備留下」，

雙方認知不同，

就可能重新影響價格甚至交易意願。

④ 交屋時間談不攏

有些屋主需要先買到下一間房子才能搬。

有些買方則希望：

簽約後越快交屋越好。

如果雙方在：

交屋日、
搬遷時間、
回租安排、
提前使用，

沒有共識，

即使價格談到了，

一樣可能卡住。

⑤ 付款方式與簽約條件沒有講清楚

價格只是總額。

真正進入成交，

還要確認：

• 訂金多少
• 簽約款多少
• 用印款多少
• 貸款撥款時間
• 尾款怎麼支付
• 履約保證如何安排

如果其中有一方的資金時程配合不了，

交易就可能延誤。

⑥ 口頭談好，不等於法律上的成交

實務上最容易誤會的就是：

「雙方都說OK了，所以已經成交。」

其實在正式簽署相關契約前，

很多條件仍然需要確認。

包括：

價格、付款、交屋、設備、屋況、違約責任。

所以越接近成交，

越不能只靠口頭理解。

重要條件一定要寫清楚。

結論

價格談好，確實是非常重要的一步。

但真正穩定的成交，

還要把：

貸款、資金、家人共識、屋況、付款、交屋條件

全部確認清楚。

房仲的工作，

不是把價格談到就結束。

而是把每一個可能影響交易的問題，

在簽約前盡量釐清。

因為真正好的成交，

不是「談到價格」，

而是：

順利簽約、順利過戶、順利交屋。

服務要超越客戶的期待。

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不動產經紀人：游皇閔 (109)新北經字第003775號

資料來源

1. 不動產買賣第一線議價、簽約、貸款與交屋實務經驗整理
2. 內政部不動產交易實價查詢服務網
3. 內政部不動產資訊平台
4. 實際交易仍應依個案貸款、付款、契約、屋況與交屋條件個別確認