開價越高，真的越好談嗎？

【房產眉角多｜柔驊慢慢說】

開價越高，真的越好談嗎？

賣房現場   議價空間要留，買方也要留得住

「柔驊，我們先開高一點，買方才有空間殺價啊！」

這句話，我在賣房現場常常聽到。

屋主想把房子賣個好價格，我完全理解。
畢竟賣的是自己的房子，又不是清冰箱食物，當然希望賣得漂亮！😆

但有時候，議價空間是留好了，
買方卻連進場的意願都沒有。

就像約人吃飯，餐廳選好了、座位訂好了，
結果對方看一眼價目表就說：「我突然想起家裡還有泡麵。」😂

賣房也是一樣：價格要能談，更要讓人願意來談。

① 開價太高，買方可能直接「下一間」

現在買方看房前，往往會先比較：

🔍 同社區其他待售物件
🔍 附近相似房子的成交行情
🔍 實價登錄與貸款條件
🔍 自己的預算、自備款能不能負擔

如果開價明顯超出行情，買方未必會想：

「沒關係，反正可以殺價。」

也可能想：

「這間先跳過，下一間比較實在。」

屋主心裡想的是「可以談」，
買方看到的卻可能是「談起來會很累」。

雙方還沒見面，這段緣分就先滑走了。😅

② 留議價空間，不是留一座操場

假設合理評估後，屋主希望成交在 1,500萬元。

開價1,550萬、1,580萬，
跟開到1,700萬，買方的感受可能差很多。

前者可能讓人覺得：「可以了解看看。」
後者可能讓人擔心：「我們對價格的想像，好像住在不同星球。」🪐

當然，這只是說明用的例子，
不是每間房子都適用同一個加價比例。

真正要看的是成交行情、目前競品，以及房子本身的條件。

議價空間可以留，
但別留到買方還沒開始談，就先想撤退。

③ 曝光很多、詢問很少，就要找出卡關原因

房子上架後，如果點閱有、曝光也有，
卻很少有人詢問、預約看屋，就值得回頭檢查。

價格、首圖、標題、屋況呈現，都可能影響買方意願；
其中，開價是否超出買方對這間房子的期待，是重要的一環。

有時候，買方不是沒看到，
而是看到了，手指就繼續往下滑。

房子一直被看見，卻一直沒人走進來，
總不能只怪大家的手指太靈活吧！😆

④ 你的房子有優點，買方也有其他選項

假設相似物件：

🏠 A戶開價1,480萬
🏠 B戶開價1,520萬
🏠 你的房子開價1,680萬

就算你的屋況比較好，
買方也可能先看A、B，再決定值不值得多花這筆錢。

所以，房子有裝潢、有採光、有好樓層，
都要把優勢說清楚，讓價差有依據。

「我的房子比較好」，要讓買方看得懂，也願意認同。

不然屋主覺得是精品，
買方卻還在研究：「這筆價差，我到底買到了什麼？」🤔

⑤ 先開高再慢慢降，不一定比較有利

「先試試看，沒人買再降啊！」

這個想法很常見，但也有代價。

物件在市場上掛久了，有些買方可能已經留下印象：

「這間我之前看過。」

後來即使調整價格，也未必馬上重新吸引他注意。

降價可以重新創造機會，但不保證補回最初的關注。

與其一直試探市場的耐心，
更值得在上架前，把定價功課做好。

⑥ 好的開價，是讓買方願意往下一步走

柔驊認為，好的開價要兼顧兩件事：

✅ 反映房子的價值
✅ 保留合理空間，吸引買方來談

有人詢問，才有機會帶看；
有人喜歡，才有機會出價；
有了出價，才有機會把條件談漂亮。

買方都還沒進場，議價空間再大，也只能先空在那裡。

所以，我幫屋主評估價格時，會一起看近期成交、同類競品、房屋條件與買方反應，討論有依據的開價策略。

希望賣高，是人之常情。
想把房子賣好，就要讓價格與市場接得上。

議價空間要留，買方也要留得住。

畢竟我們希望房子有個好歸宿，
總不能讓它在售屋網站上，掛到比我還資深吧！😂

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不動產經紀人：游皇閔（109）新北經字第003775號

【參考資料與說明】
本文為不動產買賣第一線定價、帶看與議價實務經驗整理。
行情查詢可參考內政部不動產交易實價查詢服務網。實價登錄為已成交資料，仍須依交易時間、屋況、樓層、車位等條件比較；本文金額僅為示例，非個別物件估價或成交保證。

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