花蓮市德安二街及68巷一帶的中華國宅，社區共283戶、6棟，屬約30至31年級距的集合住宅。這類社區的決策重點是家庭需要多少房間、各棟出入方式和長期維護負擔。它不是一種規格完全相同的產品：最高11層，實際成交也出現10層棟別，不能把某棟的樓層與電梯配置直接套用整個社區。
115年公開樣本中，29.32坪兩房總價340萬元，另一筆22.24坪兩房358萬元；較大不一定比較貴。登記面積只是其中一個條件，屋況、樓層、裝修、權利範圍與個別交易背景都會影響價格。看見幾筆低單價，不能直接宣布整個社區跌價；看見600萬元，也不能拿來替每戶定價。
| 項目 | 資料與注意事項 |
| 地址範圍 | 花蓮市德安二街及68巷 |
| 規模 | 283戶、6棟；最高11層，另有10層棟別 |
| 屋齡／構造 | 約30–31年；RC |
| 房型 | 2–3房、約23–30坪；實際樣本也有22.24坪 |
| 公設比 | 約27%，個戶依謄本 |
| 管理 | 日班管理、有管委會；管理費參考約1000–1400元／戶／月 |
| 設備 | 信箱、垃圾集中場所、桶裝瓦斯；坡道平面停車 |
| 建設 | 千鼎開發；各戶配備及社區公共基金現況另確認 |
公共停車空間與個戶可使用車位是兩件事。購買時應分清是否另有車位登記、約定使用或其他管理規則；不要僅因社區設有停車場，就認定每戶都附車位。日班管理也不代表夜間駐點。若家庭在意包裹、垃圾及訪客處理，應以社區現行制度安排生活，而不是用「有管理」三個字概括所有服務。
| 年月（民國） | 房型／樓層／坪數 | 總價／單價 | 資料類型 |
| 115/07 | 3房，4/10樓，28.1坪 | 360萬／12.8萬坪 | 永慶房產集團成交 |
| 115/06 | 2房，8/10樓，29.32坪 | 340萬／11.6萬坪 | 永慶房產集團成交 |
| 115/06 | 2房，9/10樓，22.24坪 | 358萬／16.1萬坪 | 永慶房產集團成交 |
| 115/05 | 2房，4/10樓，23.54坪 | 368萬／15.6萬坪 | 永慶房產集團成交 |
| 115/03 | 3房，7/11樓，29.13坪 | 520萬／17.9萬坪 | 永慶房產集團成交 |
| 115/01 | 德安二街60之1號2樓，29.09坪 | 420萬／14.4萬坪 | 內政部實價登錄 |
115年4月德安二街68巷52號4樓、29.74坪450萬元，標示特殊關係交易，排除一般行情比較；115年3月29.09坪600萬元的業者紀錄帶有增建註記，也不和一般戶型混算。上表不是社區均價，亦未證實每筆室內更新程度一致。
兩房可先以22–24坪樣本形成一組，約29坪的兩房與三房再另看；同一面積下房數不同，可能牽涉格局使用方式。若用最低11.6萬和最高20.6萬直接形成估價區間，區間雖大卻幫不了個別買方。較有效的方法是固定棟別、相近面積與更新程度，再觀察同條件成交；無法核實的整修溢價，就不要假設已包含在比較中。
| 面向 | 中華國宅 | 凌雲國宅 |
| 街廓 | 德安二街一帶 | 民權九街、中美三街巷弄 |
| 產品尺度 | 公開交易約22–30坪 | 公開交易多約39–44坪 |
| 樣本 | 115/07，28.1坪360萬，業者成交 | 115/08，40.32坪697萬，業者成交 |
| 選擇重點 | 家庭空間與總價負擔；不同棟別管理 | 更大登記面積；樓層與垂直動線須分辨 |
這不是同生活圈、同屋況的直接競價，而是家庭預算的選擇題。多支出的購買成本是否換到真正需要的房間與收納，比只比較每坪價格更有意義。凌雲是否有適合長輩的出入條件，也不能由國宅名稱推定。
日常採買、接送與工作路線，會因住在德安二街路側或巷內而不同。以家庭生活來說，門口能否安全上下車、推車到電梯的路線、垃圾集中點與窗戶距離，是比泛稱「生活機能佳」更有用的判斷。交通時間建議按實際作息試走；有就學需求的家庭，也應另向學校確認當年度入學條件。
三十年左右住宅的支出，不只室內裝修。公共管線、電梯和防水的保養紀錄，決定未來支出有多少可預期性；看屋時把這些紀錄一起問清楚，預算也比較好安排。若售價較低但需要大幅更新，總預算未必比已整理的戶別少。選擇時應保留一筆可動用的修繕預備金，而非把所有資金都放進購屋價。
11.6萬是特定29.32坪業者成交，不代表所有在售戶都具相同條件。
該筆有增建註記且只是單一樣本，不應代替一般成交。
不是。社區最高11層，成交也有10層棟別，須逐棟核對。
查核日：2026年10月15日。本文為公開資料整理與分析，並非實地勘察紀錄。表列成交分為內政部登錄與業者揭露紀錄，判讀時請留意資料來源。封面以公開外觀資料編排，原照片標示2019年，不代表當日屋況。
林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇。
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林偉彬，花蓮房產找彬哥。 我在花蓮從事不動產服務多年，主要服務花蓮各地的房屋、土地、農地、農舍與店面買賣。 交易對我來說不是很困難的事；我更在意的是，成交之後，你是否還能放心地說，這件事交給彬哥是對的。 這個頻道會用實際案例，分享： 花蓮房屋、土地與農舍買賣解析 花蓮各生活圈、社區與物件介紹 屋主出售前該知道的價格、流程與風險 買方看屋、出價、貸款與交易判斷 土地利用、法規、稅務與不動產實務 議價談判、成交過程與房仲第一線經驗 我不靠話術製造焦慮，也不把每間房子說成唯一。把條件說清楚、把風險先講明白，讓買方買得安心，讓屋主賣得踏實，才是長久的服務。 花蓮房產找彬哥 林偉彬 永慶不動產 有巢氏 中正悠活加盟店
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