買房時，許多人以為銀行可以貸到8成，只要準備2成頭期款就夠了。但實際申請房貸後，卻發現銀行核准的金額比預期少，導致自備款不足，甚至影響交屋。
究竟房貸成數怎麼算？為什麼銀行核貸金額會縮水？遇到貸款不足又該怎麼辦？ 以下帶你一次了解。
房貸成數是指銀行核准的貸款金額，占房屋銀行鑑價的比例。
計算公式：
房貸成數＝銀行核貸金額 ÷ 銀行鑑價金額 × 100%
假設購買一間房屋：
原本以為只需要240萬元頭期款，最後卻要準備320萬元，兩者相差80萬元！
重點提醒：銀行貸款通常會參考房屋鑑價及成交價格，並依授信條件核定額度，不是直接用成交價乘以8成。
銀行核貸不只看房屋價格，也會評估借款人的財務能力與信用條件，常見原因包括：
銀行會依據房屋地段、屋齡、屋況、坪數及周邊成交行情進行估價。若鑑價低於實際買價，貸款金額就可能減少。
銀行會評估申請人的月收入、現有貸款及每月還款負擔。
若已有信用貸款、車貸或其他債務，可能影響房貸額度。
曾有信用卡遲繳、貸款延遲繳款、信用卡循環利息等情況，都可能影響銀行核貸意願與條件。
銀行貸款仍須符合央行信用管制及銀行內部授信標準。
例如依2026年9月18日起實施的央行規定，自然人第2戶購屋貸款最高成數為7成，第3戶以上最高為3成，特定貸款另有相關限制。
因此，即使信用良好，也不代表一定可以貸到8成。
如果銀行核貸金額低於預期，可以先確認原因，再選擇合適的處理方式。
先了解是房屋鑑價偏低、收入負債問題，還是受到貸款政策限制。
若鑑價資料有誤，可提供附近成交行情等資料，詢問銀行是否能重新評估。
不同銀行的房屋鑑價、授信標準及核貸條件可能有所差異。
可以向其他銀行詢問初步貸款條件，但應避免短時間內過度密集申貸。
如果是個人負債過高，可以考慮：
改善還款能力，有機會增加銀行核貸意願，但不保證提高成數。
如果貸款缺口不大，可評估是否能以現有存款補足。
但要注意，不要為了湊頭期款，貿然使用高利率借款或增加過多負債，以免日後還款壓力過大。
若確實無法補足資金，可以嘗試與賣方協商延長付款期限、調整交易條件，或依買賣契約處理後續事宜。
是否能解除契約及退還已付款項，仍須依契約約定與實際情況判斷。
買房前，建議先做好以下3件事：
房貸成數會受到銀行鑑價、個人收入、信用狀況及貸款政策影響，並不是每個人都能貸到相同的比例。
如果遇到銀行核貸不足，建議先找出原因，再評估其他銀行方案、改善財務條件或調整自備款。
買房最重要的不是能貸多少，而是能不能穩定負擔每個月的房貸。
提前做好資金規劃，才能降低貸款不足的風險，讓購屋與交屋過程更順利。
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