三軒茶屋位於花蓮市南京街，公開規劃為地上5層、16戶的兩房與三房華廈。20.75%公設比、14席平面車位與全隆氣密窗，是這案清楚可辨識的資料。低公設比有助於檢視坪效，但不能直接把權狀乘上一個比例，就說那是可擺家具的淨空間。它適合喜歡小社區、重視室內使用與市區採買的人；相對地，戶數少時的電梯、清潔與門禁費用怎麼分攤，也要及早談清楚。
封面說明：本案公開外觀示意圖，非完工實拍。來源：591該建案頁；其餘封面採網站公開分享圖。
22.79坪兩房與30.16坪三房，先比較房間、浴室及家事陽台。銷售文主張雙陽台與房浴開窗，買方應逐戶核對平面圖，不將某一戶的優點延伸至所有戶別。低公設比之外，也要量柱位、走道、門片開啟與冷氣室外機位置；這些才會決定同樣兩房住起來是否順手。
| 項目 | 公開內容 | 實務觀察 |
| 建案名稱 | 三軒茶屋 | 按使用頻率及共同支出，判斷是否符合需求。 |
| 基地與位置 | 花蓮市南京街 | 出入口與門牌先核對，再實走生活路線。 |
| 投資建設 | 果拾建設有限公司 | 以建照及正式契約核對參與公司。 |
| 營造公司 | 築峰營造有限公司 | 以建照及正式契約核對參與公司。 |
| 建築設計 | 賴俊良建築師事務所 | 以建照及正式契約核對參與公司。 |
| 開發階段與時間 | 預售；預計2028年下半年 | 預計進度、使照與個別點交是不同事項。 |
| 樓層 | 地上5層 | 確認住宅店面及實際樓層配置。 |
| 戶數 | 16戶住宅 | 確認住宅店面及實際樓層配置。 |
| 格局坪數 | 二房22.79坪、三房30.16坪 | 拆看登記面積與室內家具配置。 |
| 基地面積 | 約147坪 | 出入口與門牌先核對，再實走生活路線。 |
| 公設比 | 20.75% | 拆看登記面積與室內家具配置。 |
| 結構 | RC | 規格須連同設計及施工查驗判讀。 |
| 土地分區 | 住宅區 | 土地分區與建物核准用途分開核對。 |
| 汽車位 | 平面14席 | 數量不代表戶戶附位；另查位置與維保。 |
| 管理費 | 平台列無管理費；日後維護分攤另核 | 確認計費基礎、服務與更新基金。 |
| 執照資訊 | 114A0141；頁面未列使照 | 預計進度、使照與個別點交是不同事項。 |
以下為公開銷售資料所列，不代表逐項現場驗收；實際型號、交付範圍及同級替換以書面附件核對。
| 項目 | 公開內容 | 實務觀察 |
| 升降設備 | 三洋電梯；銷售文列無障礙套件、不斷電與光幕感應 | 按使用頻率及共同支出，判斷是否符合需求。 |
| 窗與玄關 | 全隆氣密窗、防火門及四合一電子鎖 | 核對型號、安裝及保固，依戶別使用。 |
| 廚房 | 抽油煙機、爐具、烘碗機；公開頁未指明品牌型號 | 確認價內配備、耗材與更換責任。 |
| 收件與充電 | 智能儲物櫃、人臉辨識；車位預留充電配管 | 按使用頻率及共同支出，判斷是否符合需求。 |
| 項目 | 公開內容 | 實務觀察 |
| 休閒公設 | 平台列「無公設」，意指未列會館類設施，不等於沒有共用部分 | 按使用頻率及共同支出，判斷是否符合需求。 |
| 必要共用 | 電梯、門禁及收件設施仍涉及維護 | 按使用頻率及共同支出，判斷是否符合需求。 |
| 停車 | 14席平面車位少於16戶；分配須看契約 | 數量不代表戶戶附位；另查位置與維保。 |
南京街可以連結市區採買，公開頁列重慶市場、舊鐵道文化商圈等周邊資源。居住仍應看實際住址到自己常用店家的路線，尤其是推娃娃車、提菜與雨天回家時。接待會館的林榮街地址不是基地，導航賞屋時不要混淆。
我會把它看成「把面積留給室內」的產品方向，而非設施越少越好的結論。少戶數可減少共用人流，但共同決策與維護基金更仰賴住戶合作。電梯不斷電設備究竟供應哪些功能、電池如何更換，值得比豪華形容詞多問一句。
| 用途 | 判斷 | 適合程度 |
| 自住 | 22.79坪兩房與30.16坪三房，先比較房間、浴室及家事陽台。 | 按家庭配置挑戶別 |
| 投資出租 | 尚未取得同戶型可驗證租金，不推算保證收益。 | 須另估租金、空置與費用 |
| 長期持有 | 看管理、設備更新與生活需求能否持續。 | 不能等同保證保值 |
| 短期增值 | 目前資料不足以支持短期價差預測。 | 不以漲幅作購買前提 |
| 未來轉手 | 同總價、使用面積、車位及管理會共同影響比較。 | 按實際產品條件評估 |
| 項目 | 公開資料與閱讀重點 |
| 銷售單價 | 32.9–36.8萬元／坪 |
| 銷售總價與車位 | 724–1,076萬元；車位140–190萬元 |
| 平台成交摘要 | 主頁顯示近1年均價36.0萬元／坪；此為平台統計，非完整兩年逐筆重算 |
銷售價格、平台期間均價與個別成交用途不同。比較時應拆開車位，按相近面積、樓層、屋齡與交易年月篩選；這裡沒有把不完整資料補成完整兩年統計，也不推算保證租金或增值。
| 項目 | 公開資料與閱讀重點 |
| 大樓型兩房 | 比較會館、公設比與管理預算，避免只用權狀坪數比較 |
| 市區既有公寓 | 比較電梯需求與屋況修繕；低屋齡華廈不能僅憑新舊判斷划算 |
頁面列無管理費，不等於未來永遠零支出。14席車位也不足以讓16戶各一席；需要車位者應先確定能否買到。充電部分目前是配管預留說明，不能寫成每席已有可使用的充電樁。
答：不是可擺家具面積；須區分主建物、附屬建物與牆柱。
答：必要共用設備仍有支出，應確認分攤與基金。
答：公開文說明預留配管，不等於已安裝可啟用設備。
整理日期：2026年10月19日。規劃及設備依下列公開資料整理；生活與購屋觀點為作者分析，未冒稱逐戶實測。平台資訊與契約或正式文件有差異時，應逐項核對。
林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇。
林偉彬，花蓮房產找彬哥。 我在花蓮從事不動產服務多年，主要服務花蓮各地的房屋、土地、農地、農舍與店面買賣。 交易對我來說不是很困難的事；我更在意的是，成交之後，你是否還能放心地說，這件事交給彬哥是對的。 這個頻道會用實際案例，分享： 花蓮房屋、土地與農舍買賣解析 花蓮各生活圈、社區與物件介紹 屋主出售前該知道的價格、流程與風險 買方看屋、出價、貸款與交易判斷 土地利用、法規、稅務與不動產實務 議價談判、成交過程與房仲第一線經驗 我不靠話術製造焦慮，也不把每間房子說成唯一。把條件說清楚、把風險先講明白，讓買方買得安心，讓屋主賣得踏實，才是長久的服務。 花蓮房產找彬哥 林偉彬 永慶不動產 有巢氏 中正悠活加盟店
上一篇
鼎耀興開箱：和平路SRC雙棟規劃，兩三房、100席平面車位與設備怎麼看
下一篇
北昌學府開箱：北昌巷內小宅，兩房與套房的坪效、設備及地址差異
