房地合一稅怎麼算？持有年限與自住優惠一次看懂

房地合一稅怎麼算？持有年限與自住優惠一次看懂

房產稅務知識｜2026 年適用規定

賣房子賺了錢，到底要繳多少稅？相信這是不少屋主在出售房屋前最關心的問題。

在台灣，出售符合規定的房屋或土地，可能需要繳納「房地合一稅」。而稅金的高低，主要取決於房屋持有年限、實際獲利金額，以及是否符合自住優惠條件。

本文帶你快速了解房地合一稅的計算方式、不同持有年限的稅率，以及自住滿6年可享有的400萬元免稅優惠。

一、什麼是房地合一稅？

房地合一稅是將房屋與土地的交易所得合併計算，再依照適用稅率課徵的所得稅制度。

簡單來說，房地合一稅主要是針對賣房的獲利課稅，而不是直接對房屋成交總價課稅。

一般而言，2016年1月1日以後取得的房地，出售時就要注意是否適用房地合一稅制度。

二、房地合一稅率怎麼看？持有越久越有利

依目前房地合一稅2.0規定，台灣境內居住的個人出售一般房地，主要依持有期間適用以下稅率：

資料來源：財政部房地合一稅2.0相關規定。

例如，同樣有100萬元的房地交易課稅所得，在不適用其他優惠的情況下：

• 持有1年出售：需繳45萬元。
• 持有4年出售：需繳35萬元。
• 持有8年出售：需繳20萬元。
• 持有11年出售：需繳15萬元。

可見持有期間不同，稅負差距相當明顯。

提醒： 持有年限原則上是以取得所有權登記日至交易時的所有權移轉登記日計算，並非單純以簽約日計算。繼承、贈與、預售屋及其他特殊交易，則可能有不同認定方式。

三、房地合一稅怎麼算？簡單公式一次學會

房地合一稅的計算，主要分成兩個步驟。

第一步：計算課稅所得

賣出價格－買入成本－相關費用－土地漲價總數額＝課稅所得

第二步：計算應繳稅額

課稅所得 × 適用稅率＝房地合一稅

其中，相關費用可包含符合規定的仲介費、代書費及房屋改良費等，實際可扣除項目仍須依稅法認定。

實際試算案例

假設小明買進一間房屋，持有4年後出售：

因為持有4年，適用35%稅率。

試算應繳房地合一稅

140萬元

400萬元 × 35%＝140萬元

這也說明，賣房時不能只看成交價與購入價的差額，還要正確計算可扣除成本及費用，才能掌握實際稅負。

四、自住滿6年，最高享400萬元免稅優惠

對於長期自住的屋主，房地合一稅提供相當重要的租稅優惠。

只要同時符合以下3項條件，就有機會適用：

1. 持有、設籍並實際居住連續滿6年： 本人或配偶、未成年子女符合規定的設籍及居住條件。
2. 交易前6年內沒有出租或營業： 房屋不得供出租、營業或執行業務使用。
3. 6年內未使用過相同優惠： 本人、配偶及未成年子女在交易前6年內，均未曾適用此項優惠。

符合資格者，可享有以下優惠：

• 課稅所得400萬元以內：免繳房地合一稅。
• 課稅所得超過400萬元：超過部分按10%優惠稅率計算。

例如，符合自住條件的房屋，出售後課稅所得為600萬元：

(600萬元－400萬元) × 10%＝20萬元

也就是說，原本600萬元的課稅所得，只需要就超過免稅額的200萬元繳稅。

特別注意： 不是房子持有滿6年就一定享有免稅優惠，還必須符合設籍、實際居住及未出租等條件。

五、賣房前，還有哪些稅務重點要注意？

除了稅率及自住優惠，出售房屋前也別忽略以下事項：

• 記得30天內申報： 原則上應自房地所有權移轉登記日的次日起30天內完成申報，即使沒有獲利，也可能需要申報。
• 保留成本與費用證明： 購屋契約、仲介費、裝修相關單據等，都是計算可扣除金額的重要資料。
• 換屋可留意重購退稅： 符合自住條件，且新舊房屋買賣時間相距在2年內者，可能適用重購退稅或扣抵優惠。
• 特殊情況有不同規定： 繼承、贈與、非自願出售及都市更新等案件，可能有不同的持有年限或稅率認定。

六、結語：賣房前先試算，才能避免稅金超出預期

房地合一稅看似複雜，其實掌握三個重點就能有基本概念：確認持有年限、算清楚實際課稅所得、檢查是否符合自住優惠。

尤其是持有年限接近2年、5年或10年的屋主，不同出售時點可能產生明顯的稅負差異。

建議在正式出售房屋前，先進行房地合一稅試算，必要時諮詢專業地政士或稅務人員，讓售屋計畫更有保障。

本文依2026年10月適用的台灣房地合一稅相關規定整理，以一般境內居住個人出售成屋為主要說明對象。實際稅額及優惠資格，仍以財政部及國稅局認定為準。可參考 財政部房地合一稅專區。