╰┈➤【買房除了頭期款，還要準備哪些錢？】契稅、代書費、仲介費與裝修費一次整理

「房子一千萬元，如果貸到八成，準備兩百萬元就能買了嗎？」

這是買房前很容易出現的預算誤差。頭期款只是購屋支出的一部分，還有稅費、代書費、仲介服務費，以及交屋後的修繕、家具與搬家費。

買房要準備的現金＝成交價減實際核貸金額＋交易稅費與服務費＋入住整理費＋生活預備金。

在頭份、竹南看房，不論選擇中古大樓或透天，都建議先算完整支出，再決定出價範圍。

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𖤘 〖 一、頭期款：先確認銀行實際能貸多少 〗

假設成交價一千萬元，銀行最後核貸八百萬元，買方就需要準備兩百萬元支付房價差額。

但「預期貸八成」不等於一定核貸八成。銀行仍會評估房屋條件、收入、負債與信用等因素。若最後只核貸七百五十萬元，自備房價款就增加為兩百五十萬元。

簽約前，應先請銀行初步評估，並確認契約如何處理貸款不足，避免交屋前才發現資金缺口。

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𖤘 〖 二、契稅：不是成交總價乘以百分之六 〗

一般房屋買賣，契稅由買受人負擔，按房屋評定標準價格乘以百分之六計算，不是整間房子的成交價乘以百分之六。

例如房屋評定標準價格為八十萬元，契稅就是四萬八千元。土地不列入這筆房屋買賣契稅的計算。實際金額應以稅捐機關核定為準。

因此，兩間成交價接近的房子，契稅也可能不同，不能只看開價估算。

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𖤘 〖 三、印花稅與登記規費：金額不大，也要列入 〗

辦理不動產移轉使用的公契，印花稅原則上按契據金額千分之一計算，並非直接拿買賣私契成交總價套用。

所有權移轉登記費，則以土地申報地價、房屋核定契稅價值等法定基礎計收千分之一；有貸款時，另有抵押權設定登記費，按設定的權利價值千分之一計算，還可能有書狀費。

這些項目的計算基礎不同，可以請代書逐項列出，避免全部混稱為「過戶費」。

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𖤘 〖 四、代書費：先分清楚服務費與代收款 〗

代書費是委託地政士處理契約、移轉登記、抵押權設定等工作的服務報酬，依案件內容及約定報價。

詢價時，應確認是否包含簽約、移轉、設定及其他申辦項目；同時分清楚哪些是代書服務費，哪些是代收稅金、規費。

不能只比較報價總額，也要比較服務範圍與買賣雙方的負擔方式。

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𖤘 〖 五、仲介費：依約計算，百分之二不是法定固定費率 〗

透過仲介成交，需要將約定的服務報酬列入現金預算。

現行規定，買賣雙方合計仲介服務報酬，不得超過實際成交價金百分之六；這是最高上限，並非固定費率，也不是法律規定買方一定支付百分之二。實際金額應先協商並載明契約。

例如成交一千萬元，若買方約定費率為百分之二，服務費就是二十萬元，也要確認付款時間。

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𖤘 〖 六、貸款與交屋費用：記得問銀行、看結算明細 〗

除了房貸本金與利息，還要向銀行確認開辦費、徵信費，以及火災、地震基本保險等相關支出。

若交易使用履約保證，也要確認費率與分攤方式。交屋時則應核對管理費、水電及相關稅費的結算約定。

已列入代書代收明細的項目，不要再次加總，避免重複計算。

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𖤘 〖 七、裝修費：先處理屋況，再安排風格 〗

中古屋整理費不能只看坪數，更要看漏水、防水、管線、浴室與設備狀況。

在頭份、竹南比較中古大樓與透天時，也要注意透天可能涉及屋頂、外牆及多層樓管線；大樓則應了解公共設施維修與社區支出情形。

建議把預算分成「入住前必做」與「日後可做」。先確認安全、漏水與基本機能，再安排油漆、收納及裝飾，並依現場估價保留追加空間。

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𖤘 〖 買房費用常見問答 〗

▍《 頭期款與自備款一樣嗎？ 》
日常用語常混用。做預算時，最好分成「支付房價的現金」與「全部購屋現金」，才不會漏算。

▍《 裝潢漂亮，可以少準備修繕費嗎？ 》
仍要檢查屋況。表面整齊，無法直接證明管線、防水與設備都沒有問題。

▍《 下斡旋前，最該先確認什麼？ 》
核貸可能金額、交易費用明細，以及入住前必要修繕。把這三筆算清楚，再判斷總支出是否負擔得起。

澄希想提醒你：看房時，除了問「這間還能談多少」，也要問「買下來到住進去，我總共要準備多少」。

把預算留得有餘裕，喜歡的房子，才能成為安心生活的開始。

澄希賣厝人生｜陪你買到對的那間房
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