2025年限貸令第七波信用管制重點為何？首購與投資客貸款成數影響解析

1、2025年限貸令重點解析與市場影響概況

截至2025年中，央行第七波選擇性信用管制措施仍在執行，核心政策為全面收緊購屋貸款條件，規定名下有房者購屋無寬限期，自然人第二戶最高貸款成數降至5成且全國適用，第三戶以上、公司法人購屋及高價住宅最高僅能貸3成。受此政策影響，2025年第一季全國房貸核准件數創下7年新低，市場呈現明顯的「量縮價撐」局面，預售屋市場更出現投資客解約潮，交易量較去年高峰期大幅萎縮。

2、限貸令的定義與政策法律基礎

限貸令是指中央銀行（台灣掌管貨幣政策的最高機關）針對房市過熱所祭出的「選擇性信用管制」，透過限制貸款成數與取消寬限期，旨在打擊炒作資金並降低銀行體系的放款風險。該政策主要依據「中央銀行法」第28條，賦予央行在金融穩定需求下，限制金融機構對特定資產的貸款條件；同時配合「銀行法」第72-2條，規定商業銀行辦理住宅與企業建築放款總額，不得超過存款及金融債券發行總和的30%，從總量面控管不動產授信部位。

3、第七波選擇性信用管制具體限制規範

中央銀行自2024年9月20日起實施第七波選擇性信用管制，針對不同購屋族群設有明確限制。針對自然人身分，名下已有房產者購屋一律無寬限期；自然人購置第二戶住宅，貸款成數上限由過去的6成下修至最高5成，並擴大至全國適用；第三戶以上購屋貸款、購置高價住宅以及公司法人購屋，最高貸款成數一律降至3成；建商餘屋貸款上限亦同步調降為3成。此波政策僅豁免繼承取得房屋、有實質換屋需求並切結者，以及已簽約但尚未貸款之案件。

4、限貸令對不同購屋族的實質財務影響

首購族雖在政策上仍可享有較高成數（7至8成）與寬限期，但因銀行授信轉趨保守，自備款壓力不減反增，且若名下有繼承持分房屋，將失去首購優惠資格；換屋族則因「名下有房無寬限期」規定，被迫面臨資金銜接困境，許多民眾改採「先賣後買」的保守策略。投資客群受創最深，因貸款成數大減與寬限期取消，資金成本大幅提升，導致部分地區預售屋出現解約退場現象。此外，部分民眾利用信貸補足頭期款成為「雙貸族」，在房市下行時期面臨極高的違約風險。

5、限貸令對房市交易與價格走勢的影響

根據聯徵中心統計，2025年第一季全國新增房貸核貸僅3.56萬件，較去年同期顯著下滑，顯示政策已有效抑制市場交易熱度。市場結構上，預售屋市場首當其衝，2024年10月全台預售揭露量降至4600件，創近20個月新低，尤其是台中太平、高雄左營與楠梓等蛋白區，出現超過12%至14.8%的房價修正幅度。專家分析，若市場月成交量長期低於2萬棟，蛋黃區房價恐面臨5%修正，蛋白區跌幅則可能擴大至10%至20%。

6、限貸令相關常見問題解答

● 2025年限貸令是否已經解除？

否，截至2025年中，央行第七波信用管制仍持續執行，官方並未釋出解除或放寬的具體時間表，僅表示會依市場滾動檢討。

● 名下有房但想換屋，可以爭取寬限期嗎？

若能證明舊屋已出售且完成交屋，在申請新屋貸款時可視為首戶，有機會爭取寬限期，但若舊屋尚未賣出，則無法享有寬限期。

● 繼承取得的房產會影響首購資格嗎？

繼承取得的房產通常不計入「名下無房」的首購資格認定，但在申辦貸款時需事先向銀行提出證明，避免因名下有房產紀錄而被誤判。

● 什麼情況下會被認定為高價住宅？

高價住宅認定由各銀行依區域行情與央行標準判定，目前在雙北地區通常以總價7,000萬元以上為基準，貸款成數最高僅能貸3成。

● 買預售屋後若因貸款不足可以解約嗎？

受限貸令影響，若無法順利貸到預期成數，確實會出現解約情況，但需視購屋合約內容與建商協商，建議購屋前應預留足夠自備款。

● 雙貸族面臨的風險是什麼？

若依靠房貸加上信貸來湊足頭期款，會導致每月負債比過高，一旦房市回調或個人收入不穩，極易陷入長期無法償還本息的財務循環。

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本文作者：BOSS｜房仲大看板，深耕房仲產業 16 年

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