裝潢費賣房可以扣嗎？憑證、家電與房地合一14問答

【 房產眉角多　柔驊慢慢說 】

裝潢費賣房可以扣嗎？有憑證，還要確認支出性質

「柔驊，我當年裝潢花了很多錢，賣房時是不是都能扣掉？」「有發票就一定可以列成本嗎？」「家具家電一起留給買方，算不算房屋的成本？」很多屋主知道裝修憑證要留，卻不一定分得清楚：實際花錢、可以列報，以及最後減少多少稅，是不同層次的問題。

裝修時忙著選地板、櫃體與顏色，文件常常先放旁邊；等準備賣房，才開始在抽屜、手機與家族群組尋找當年的那一張。家裡整理得很漂亮，憑證卻像躲貓貓，這時候最需要的，往往是一份能對得起來的資料。😊

本文查核至2026年10月30日，主要討論個人出售適用房地合一課稅範圍房地時，裝修成本的查核觀念；不代替稅務機關核定。取得方式、適用稅制、支出性質與證明不同，結果可能不同；個案請向國稅局或稅務專業確認。

1｜先確認交易適用什麼稅制，再談裝潢怎麼列

屋主Q1：只要是賣房，裝潢費都用同一套方法扣嗎？
A：先查取得與出售情況、適用稅制及成本認定。本文以個人房地合一為主，不能把文章裡的觀念直接當成所有舊制、繼承受贈或特殊交易的完整申報答案。整理資料時，買入契約、取得日期及相關登記文件也一起準備。

如果房屋不是一般出價買入，原始成本如何認定，可能與當年家人花多少錢買入不同。裝修支出是否可列、歸在哪個項目，也要依適用規定確認；不要只從一張裝修發票出發，忽略整筆交易的基礎。

買賣雙方Q2：裝潢成本與賣房時設備要不要留下，是同一件事嗎？
A：不同。買賣雙方可以約定交付哪些設備，但稅務上是否屬可列成本，仍依支出性質及法令判斷。契約寫附贈，不會自動把所有附贈物品變成可減除的房屋改良費，兩部分都要分別釐清。

2｜核心看支出性質：是否真的增加房屋價值或效能

依財政部目前公開規定與國稅局說明，取得房屋後在使用期間支出的增置、改良或修繕，如符合增加房屋價值或效能、不是兩年內就會耗竭的性質，且有證明文件，才有列入成本的討論基礎。這是判斷方向，不是只要名稱叫裝潢，就全部符合。

屋主Q3：花得越多，國稅局就一定認得越多嗎？
A：不是按花費高低直接決定。要看工程項目、實際施工、付款與證明，以及是否符合可列成本規定。整包報價裡可能包含不同性質支出，應盡量分項說明，避免只有一個總額，卻無法知道裡面做了哪些事情。

屋主Q4：一般保養、耗材或小修，也都能當作改良成本嗎？
A：不能概括認定。使用期間的一般支出，與符合規定的增置、改良或修繕可能不同；需要看具體內容與證據。先把日常維護和較具持續效能的工程分開整理，再請稅務機關或專業人員判斷，不自行只按項目名稱選有利分類。

3｜有發票很好，但它不是唯一需要的資料

屋主Q5：拿到統一發票，就可以保證全部列報成功嗎？
A：不能只靠這一點保證。發票能支持支出，但還需確認交易真實、工程內容、與該房屋的關聯及可列性質。國稅局提醒可準備修繕合約、項目明細、估價、合法憑證、付款紀錄及前後照片等，讓整件事情可以核對。

例如單據只寫工程款，沒有地點與項目，後來就可能需要補資料說明；如果合約、付款與發票金額不一致，也要查明是分期、變更追加、折讓或其他原因。完整不是紙張越厚越好，而是關鍵資訊能連起來。

合法憑證的形式與是否足夠，仍依實際交易及適用規定確認；不把所有收據一概當無效，也不把任何蓋章紙張當成保證。對業者應開立何種憑證有疑問，施工前就向國稅局詢問，通常比賣房前才找人補救更有方向。

4｜家具、家電與房屋本體，不能全部打包成裝修

屋主Q6：冰箱、洗衣機、電視留下給買方，也能扣成本嗎？
A：高雄國稅局已提醒，隨屋附贈的這類可獨立拆卸搬遷家電，不得因此列為房屋交易所得的成本減除項目。實際花了錢、也確實交給買方，仍不代表符合房屋改良成本的認定。

買方Q7：固定在屋內的設備，就一定可以列入嗎？
A：也不能只以固定兩字保證。需要看設備、施工與實際性質，以及是否符合相關規定；有些整體工程同時包含櫃體、設備與可移動用品，應分項判斷。本文不替各種廚具、空調或裝修配置逐一作稅務認定。

整理估價與合約時，能分開列的項目就分開列，避免櫃體、工程與家電全部寫成裝潢一式。這不只是為了申報，也有助驗收、保固與日後買賣設備清單的確認。

5｜付款紀錄與工程資料，要能對上同一件事

屋主Q8：我用現金付款，沒有匯款紀錄，就完全不能列嗎？
A：不要直接用付款方式下結論。先整理能合法取得的收款、付款及工程證據，向國稅局確認如何佐證。現金付款更需要清楚憑證與對應資料；不能因缺一種紀錄就自行放棄，也不能因有一張收據就認定其他問題全解決。

使用轉帳時，記下款項對應第幾期、哪一份合約與追加項目；收款人與簽約業者若不同，也要有合理、真實且可查證的說明。不要在多年後，只剩一筆轉帳，卻無法回想它是裝修、借款還是其他用途。

照片可保留原檔、拍攝時間及空間說明，但照片本身也不能代替所有交易證據。合約、施工與付款互相支持，才較容易讓人理解事情全貌；保存資料時也留意個人隱私與安全，不在公開平台散布完整身分及帳戶資料。

6｜工程追加與折讓，申報應回到實際金額

屋主Q9：原估價100萬元，最後只付80萬元，我可以按估價列嗎？
A：應按實際事實與可認列金額處理，不能把未發生的估價當成已支付支出。這裡是簡化假設，並非真實案件；如有追加、減項、折讓或分期，請保留變更與結算資料，讓金額可核對。

如果發票、合約與付款分屬不同時間，也把各期關係整理清楚。退回款、未施作項目或其他調整，都不宜因文件上還留著較高金額，就忽略實際結果。申報的目標是反映真實可列成本，不是挑一張數字最大的紙。

7｜找不到憑證時，先查合法補件方式

屋主Q10：發票遺失或業者沒開，可以找朋友補一張嗎？
A：不能使用不實憑證。先聯繫原交易業者，依真實交易了解可合法提供哪些文件或副本，並向國稅局詢問佐證方式。高雄與臺北國稅局都提醒，不得以虛假單據或文件列報成本費用。

若業者應開憑證而拒開，保留合約、估價、付款及施工資料，向主管機關反映或諮詢。補資料應補真實交易的證明，不是另找一家沒有施工的業者，替你把需要的金額寫上去。

屋主Q11：沒有憑證，就把裝修全部放進推計費用可以嗎？
A：成本與費用有不同規範及認定方式，不能任意改名或重複列報。沒有證明時如何處理、哪些項目可適用推計，都需依個案與現行規定確認。本文不把費用推計當成所有裝潢支出缺件的通用替代方案。

8｜可列成本，不等於直接退還同樣金額的稅

家庭Q12：裝修認列50萬元，是不是就少繳50萬元稅？
A：不是直接一比一。可列成本影響所得計算，實際稅負還與適用稅率、所得、相關減除及其他條件有關。這是簡化觀念，不是個別稅額試算；若要知道自己的結果，需把完整交易與支出資料交由稅務專業確認。

也不能因為未來可能認列，就把現在不必要的裝修都視為沒有成本。施工品質、日常使用與預算仍是主要考量；是否能在出售時認列，只是整體評估中的一項，不應被當成花錢越多越划算的理由。

9｜出售前整理，買入時就開始保存更省事

買方Q13：我剛買房、短期沒有要賣，現在就要留這些嗎？
A：建議從實際施工時就整理。合約、項目、憑證、付款、照片與變更紀錄分成一個檔案，日後修繕、保固或出售較容易查找。這是資料管理建議，不表示所有支出未來一定能列報，也不要因暫時不賣就任意丟掉重要原件。

可依房屋、年度與工程編號分類，紙本與安全備份都保留。檔名寫出日期、業者及項目，避免只有一串手機自動編號；多年後再打開，自己也能看懂是哪間房、做過什麼，而不是只剩一百張漂亮完工照。

10｜申報時先確認期限，不因補件忘了正事

屋主Q14：資料還在找，可以等全部齊了再管申報嗎？
A：先確認適用申報義務與期限，及早向國稅局詢問缺件如何處理，不自行以等待文件當作期限停止。一般個人適用房地合一的不動產交易，有依完成移轉登記次日起30日內申報的規定；特殊標的或情況另須確認，不要直接等到隔年五月才想起。

預計出售時，可以提前把取得文件、裝修資料與其他成本費用列成清單，區分已具備、待補與需確認。屋主提供真實資料，承辦專業人員協助核對；遇主管機關詢問也依事實說明，不為了讓金額看起來漂亮，製作不存在的工程。

❤️ 柔驊的小提醒：裝修的價值在每天住得好，憑證的價值在需要時說得清楚。留下真實、完整、能對得起來的資料，才能在出售申報時好好主張應有權益。房子整理漂亮，文件也一起整理好。😊

📚 官方參考資料

查核日期：2026年10月30日。本文以個人房地合一交易為主要範圍，是否可認列及金額仍由國稅局依適用法令與事實審核。假設金額僅為觀念示範，非個案稅額承諾。

財政部：房地合一課徵所得稅申報作業要點（115年4月21日修正）

高雄國稅局：申報房地合一稅，備妥合法裝修憑證

高雄國稅局：隨屋附贈之家電用品不得列為減除項目

臺北國稅局：勿以不實憑證虛列成本費用

財政部稅務入口網：個人房地合一申報方式與文件

🏡 新北房仲推薦｜王柔驊
一生榮華 從房開始
買房｜賣房｜不動產行情分析｜房產稅務諮詢｜交易風險提醒

台灣房屋 三重重陽特許加盟店
冠帝不動產經紀有限公司
王柔驊：(95)登字第071773號
📱 王柔驊：0920-271-463
☎️ 公司電話：02-8988-2313

加好友，房產問題慢慢聊
柔驊帶你吃美食
全台成交價查詢
柔驊RT頻道

#裝潢費 #房地合一 #裝修憑證 #賣房稅務 #房產稅務 #三重買房 #三重房仲推薦 #王柔驊 #房產眉角多柔驊慢慢說 #rtube