南港東方麗池值得買嗎？2026實價登錄、潤泰十大工法與格局開箱

南港東方麗池值得買嗎？2026實價登錄、潤泰十大工法、格局與居住優缺點完整開箱

南港社區深度開箱系列04｜小蔡哥帶你買好房

作者：蔡育霖（小蔡哥）
最後更新：2026年11月2日

開箱前三問三答

Q1：東方麗池是哪一家建商興建？

東方麗池又稱潤泰東方麗池，位於台北市南港區經貿二路157巷，由潤泰創新開發、潤泰營造施工，建築設計為李安憲建築師事務所，2008年6月完工。社區共120戶，主要規劃50至80坪家庭型住宅。

Q2：東方麗池2026年一坪多少錢？

截至2026年11月2日，最新可核對的住宅成交是2026年8月，4樓三房總價5,445萬元，含車位250萬元，扣車位後單價約98.4萬元／坪。2026年3月與5月也分別有約99.4萬元／坪的三房成交。

Q3：東方麗池值得買嗎？

若重視南港經貿園區、捷運交通、家庭型格局、低密度梯戶配置及泳池SPA等設施，東方麗池值得列入比較。不過屋齡已約18年，應特別注意外牆、防水、設備保養及公共基金。

一、第一印象：把度假生活搬進南港經貿園區

南港經貿園區擁有不少指標住宅，但每個建案的定位其實很不一樣。

如果說日升月恆強調大型基地與國際建築師規劃，大同璽苑強調空中花園，而華固天匯重視高樓層與大坪數住宅，那麼東方麗池的代表特色，就是潤泰推出的休閒度假式住宅規劃。

社區外觀最容易辨識的地方，是米色系立面、圓弧型陽台及具有層次的建築造型。

搭配中庭景觀、SPA及泳池等公共空間，讓社區呈現不同於一般電梯住宅的居住氛圍。

不過，真正吸引自住買方的，除了建築外觀，也包含每層戶數、室內空間尺度及周邊通勤條件。

二、東方麗池社區基本資料

值得注意的是，部分網站顯示基地面積6,278，與其他平台列出的1,899坪數值差異甚大。兩個數字接近平方公尺與坪之間的換算關係，不能直接把6,278寫成坪數。

正式需要土地資料時，仍應回到使用執照及地籍登記確認。

三、李安憲建築師設計：圓弧立面與度假式中庭

東方麗池由李安憲建築師事務所設計。

建築外觀以米色系為主，採用二丁掛建材，搭配圓弧型陽台與對稱性較高的建築量體。

這樣的外觀，與南港經貿園區其他偏向現代直線造型的住宅形成對比。

圓弧型陽台有什麼特色？

圓弧型陽台讓外觀更柔和，也增加建築的辨識度。

但在實際使用上，陽台是否好用仍應確認深度、排水、欄杆高度及可使用面積。

部分曲線空間也可能影響家具或植栽的配置。

中庭與度假氛圍

東方麗池原始規劃強調中庭、泳池與SPA等休閒空間，希望讓住戶在城市住宅裡也能享有度假感受。

景觀設計由蘇瑞泉參與，燈光設計則由林大為負責。

對於家庭自住而言，公共景觀不只是美觀，也影響日常出入與休閒感受。

不過，水景與泳池的清潔、設備更新及安全管理，都需要持續投入資源。

四、潤泰營造與十大工法：買房不能只看宣傳名稱

東方麗池由潤泰營造施工，為RC鋼筋混凝土結構。

好房網的建案資料提到，原始規劃曾以「十大工法」介紹住宅品質，涵蓋以下方向：

1. 防震
2. 防火
3. 防水
4. 靜音
5. 活氧
6. 好水
7. 防潮
8. 機能
9. 養護
10. 節能

這些名稱反映開發當時對建築品質與居住舒適度的訴求。

但要特別強調：工法名稱不等於目前已核實的設備規格，更不能當作安全或性能保證。

例如「靜音」不代表完全聽不到鄰戶聲音；「防水」不代表建築使用18年後不需要維修；「防震」也不能單憑行銷名稱判斷結構性能。

如果買方特別重視這些項目，應查驗當年的工程規格、相關驗收紀錄及目前的維護狀況。

3.6公尺樓層高度

公開建案資料列出住宅樓層高度約3.6公尺。

較高樓層高度有助於營造空間感，並提供裝修彈性。

但樓層高度不等於室內淨高，實際完成面仍受到樑、管線、天花板與地坪影響。

7.6公尺挑高迎賓大廳

原始規劃資料另提到約7.6公尺挑高的迎賓大廳。

對住戶而言，這種尺度較大的門廳能提升入口空間感。

但公共空間越大，也越需要重視照明、空調、清潔與設備維護成本。

五、六棟配置與低密度梯戶規劃

東方麗池原始資料列有6棟住宅，分別規劃地上9層及12層建築。

建案以雙併住宅為主要設計理念，原始資料提及平均每層兩戶、共用一部電梯。

對自住家庭而言，梯戶數較少可能減少同樓層出入人員，帶來較有隱私感的生活體驗。

但若只有一部電梯，也應確認設備保養、停機維修期間的出入安排，以及搬家或大型物品運送是否方便。

此外，特定戶型及樓層可能與原始平均配置不同，不能認定所有住戶都一定是相同梯戶比。

六、東方麗池格局分析：50至80坪是什麼產品？

東方麗池原始坪數規劃約50至80坪，公開交易可見三房與四房產品，也有較大面積或後續改裝的個案。

約50至53坪三房

2026年3月、5月及8月的成交，可以看到房屋面積約50至53坪、不含車位的三房產品。

這類住宅對家庭客比較實用。

三間臥室、客餐廳與雙衛浴，通常能滿足夫妻及孩子共同生活的需求。

不過，仍要注意各房間尺寸、廚房動線、收納及是否有對外窗。

約60至70坪四房

公開待售資料中，也可看到約74至75坪含車位的四房產品。

這類住宅比三房更適合需要多一間書房、客房，或有長輩同住的家庭。

但不同戶別即使權狀總坪數接近，車位、共有部分及實際室內面積可能差很多。

約80坪以上及特殊戶

2026年2月有一筆四房成交，房屋面積約80坪、不含車位，另有兩個車位。

這類產品的總價門檻較高，買方應獨立比較。

另外，公開待售市場可見含增建或特殊空間配置的個案，必須核對合法用途及建物登記，不可把增建面積直接當成合法室內坪數。

是否有原始平面圖？

591社區頁可查看個別住宅格局圖及社區配置圖。

不過，一張三房格局圖不能代表全社區6棟所有住宅；正式購屋仍應取得個別門牌及樓層對應的建物圖面。

七、東方麗池公共設施：泳池與SPA是特色

東方麗池原始公設規劃包括：

• 迎賓大廳、中庭花園
• 游泳池、SPA、交誼空間
• 健身房、視聽室、閱覽室
• 會議室、桌球室、親子遊戲區及休閒空間

這些設施對家庭型住宅具有吸引力。

尤其泳池及SPA，是東方麗池在社區形象上相當鮮明的特色。

但對買方而言，最重要的是確認現在是否仍正常開放、使用規則如何，以及設備保養是否完善。

如果設施使用率低，但維護費用高，也可能成為管理基金的長期負擔。

八、2025至2026年實價登錄：最新成交怎麼看？

以下整理近期具代表性的住宅成交，單價採公開平台扣除車位後的計算方式。

備註：2025年6月案件有「其他增建」註記，應單獨留意。各筆車位價格與面積不同，不宜直接以含車位總價比較房屋單價。

2026年8月最新成交

目前可核對的最新成交為2026年8月，地址為經貿二路157巷78號4樓。

成交總價5,445萬元，包含車位250萬元，房屋面積52.81坪、不含車位。

扣除車位後的單價約98.4萬元／坪。

這筆三房住宅的成交，可作為近期同坪數住宅價格的重要參考。

不過仍須與樓層、面向、屋況及車位條件一起比較。

2026年3月與5月價格相近

2026年3月與5月的兩筆三房成交，每坪皆約99.4萬元。

但兩筆房屋面積分別約52.81坪及50.30坪。

單價相近不代表格局、採光與實際使用價值完全相同。

為什麼2026年2月四房只有79.9萬元？

2026年2月四房成交扣車位後約79.9萬元／坪，明顯低於前述三房。

但它的房屋面積約80坪，另有兩個車位，產品條件與50坪級距三房不同。

因此，不能直接解讀為整個社區房價突然下跌。

真正估價時，應以相近房型與相近坪數的交易作比較。

九、目前待售開價

本次查詢的樂居社區待售列表，公開開價約5,688萬至9,318萬元。

不同物件包含二房、三房、四房及特殊格局，總面積與車位條件也不相同。

待售開價是賣方期待價格，不代表已成交的市場行情。

尤其東方麗池的戶型範圍較廣，應將50坪三房與80坪四房分別比較，避免錯估合理價格。

十、交通、商場與生活機能

捷運南港軟體園區站

東方麗池位於經貿二路157巷，距離南港軟體園區站相當近。

公開平台列出的最近出口直線距離約176公尺；實際步行時間則以道路、出入口及交通號誌為準。

文湖線可連接內湖科技園區，也可於南港展覽館站轉乘板南線。

對在南港與內湖上班的買方來說，具備一定通勤優勢。

商業與採買

周邊有中國信託金融園區、南港軟體園區，以及LaLaport南港等商業設施。

餐飲、採買及休閒選擇相對多元。

但同時也要注意尖峰時間的人車流量及社區周邊道路環境。

綠地休閒

東方麗池鄰近經貿公園及經貿園區公共開放空間。

對需要散步、休閒及家庭戶外活動的住戶，是一項加分條件。

學區

公開社區資料列出南港國小與誠正國中，但實際學區應以台北市教育局當年度公告為準。

十一、東方麗池的優點與限制

十二、小蔡哥房仲實務觀察

從南港住宅買賣的實務角度來看，我認為東方麗池有三個重要的觀察重點。

第一，它是一個生活型態很鮮明的社區。

東方麗池不是單純以坪數或總價作為特色，而是透過雙併規劃、挑高門廳、中庭、泳池及SPA，塑造度假式住宅的感受。

但買方應親自了解設施現在是否仍正常使用，以及社區如何負擔維護費用。

第二，50坪三房與80坪四房不能直接混算。

2026年三房約98至99萬元／坪的成交，與同年四房約79.9萬元／坪的個案，有明顯差距。

這並不表示哪一戶一定比較好，而是不同產品的總價、空間與買方需求本來就不一樣。

第三，屋齡18年後，維護紀錄很重要。

潤泰營造的背景、原始工法規劃及建築設計，是值得了解的條件。

但真正長期影響住宅價值的，還有外牆、防水、泳池設備、電梯、地下室與公共基金。

如果是買方，我會建議先確認需要的房型，再用近期同類型成交判斷價格。

如果是屋主，則應找最接近自己戶別的成交案例，而不是直接拿社區最高單價作為開價依據。

以上屬於公開資料與房仲實務分析，不代表作者已親自勘查社區所有公設或參與相關成交案件。

十三、常見問題 FAQ

Q1：東方麗池2026年一坪多少錢？

目前可核對的最新成交為2026年8月4樓三房，扣車位後每坪約98.4萬元；但不同房型與車位條件仍有價差。

Q2：東方麗池是哪家建商及營造廠？

由潤泰創新開發、潤泰營造施工，建築設計為李安憲建築師事務所。

Q3：東方麗池是SRC還是RC？

公開社區資料記載為RC鋼筋混凝土結構，不應誤寫為SRC。

Q4：東方麗池有哪些公設？

原始規劃包括泳池、SPA、中庭、健身房、交誼廳、閱覽室及親子活動空間等。實際開放狀況仍應以社區現況為準。

Q5：東方麗池適合長期自住嗎？

如果重視南港經貿園區、家庭型格局、捷運便利與休閒公設，值得列入比較。但仍須評估總價、屋況、管理費及未來修繕成本，不能保證房價上漲。

十四、開箱結論：東方麗池值得買嗎？

東方麗池是一個具有鮮明休閒住宅定位的南港經貿園區社區。

它由潤泰創新開發、潤泰營造施工，並由李安憲建築師事務所負責建築設計。

約1,899坪基地、120戶住宅、低密度梯戶配置、挑高迎賓大廳及泳池SPA，是它與周邊部分社區不同的特色。

不過，房屋使用約18年後，買方更需要了解外牆、設備、公共基金及個別屋況。

在價格方面，2026年已有多筆三房成交可供參考，但不能把三房與大坪數四房混在一起計算。

真正值得買的，不只是社區名氣，而是符合需求、管理良好，而且價格合理的住宅。

買房不只看價格，更要看懂價值。

作者介紹與聯絡資訊

小蔡哥｜蔡育霖

台灣房屋 南港三井世貿特許加盟店
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資料來源

最後更新：2026年11月2日

1. 好房網｜東方麗池建築團隊、設計與社區公設
   https://buy.housefun.com.tw/Buy/Building/10045/
2. PLEX｜潤泰東方麗池建案及成交資料
   https://www.plex.com.tw/projects/view/id/3739
3. 591｜潤泰東方麗池社區與實價登錄
   https://market.591.com.tw/4844
4. 樂居｜潤泰東方麗池社區資料
   https://www.leju.com.tw/community/Ldd81635277173
5. 永慶房屋｜東方麗池社區行情
   https://community.yungching.com.tw/building/10045
6. 內政部不動產交易實價查詢服務網
   https://lvr.land.moi.gov.tw/

資料說明：本文依公開資料整理。平台對部分基地面積、房型與成交揭露時間可能有不同口徑，應以地籍、建物登記、使用執照、原始實價登錄及現場查驗為準。部分交易有增建備註，特殊使用條件不得直接視為合法登記面積。