台灣真的鬧錢荒？2,000萬房子自備款恐增加200萬！房貸成數縮水、利率逼近3%，中和永和買房如何避免貸款不足？

台灣真的鬧錢荒？2,000萬房子自備款恐增加200萬！房貸成數縮水、利率逼近3%，中和永和買房如何避免貸款不足？

一、前言結論

現在買房，最大的壓力不一定是房價，而是銀行願意貸多少錢，以及買方手上有多少現金。

2026年台灣房貸市場持續受到銀行授信風險控管、資金配置及房貸利率變化影響，部分購屋族面臨核貸成數不如預期、審核時間拉長及資金準備不足的問題。

以總價2,000萬元的房屋為例：

• 貸款8成：貸款1,600萬元，自備款400萬元。

• 貸款7成：貸款1,400萬元，自備款600萬元。

• 自備款增加：200萬元。

這就是部分購屋族現在必須面對的現實。

不過，台灣並不是所有銀行都沒有錢，也不是所有買方都只能貸款7成。銀行資金流動性、房貸承作意願及個別客戶核貸條件，是不同的事情。

我是裴哥，對於準備在中和、永和買房的朋友，我的建議很直接：現在買房，先確認貸款能力，再決定購屋總價，不要等簽約後才發現自備款不夠。

二、購屋族最常問的三個問題

Q1：現在台灣真的鬧錢荒嗎？銀行是不是沒錢可以貸？

比較精確的說法是，部分銀行對房貸承作更加審慎，可能受到資金成本、授信風險及房貸額度配置影響。

央行2026年9月公布的金融情勢指出，銀行體系流動性尚屬充裕，因此不能直接將個別銀行房貸排撥或核貸困難，解讀成全台銀行都沒有資金。

Q2：買2,000萬元的房子，真的要多準備200萬元嗎？
要看最後核貸成數及銀行鑑價。

假設原本預估可以貸款8成，後來銀行只核准7成：

• 原本自備款：400萬元。調整後自備款：600萬元。額外增加：200萬元。

這是情境試算，不代表所有銀行都會從8成降到7成。

如果銀行鑑價低於成交價格，實際需要準備的現金還可能更多。

Q3：現在中和、永和買房，首購族也會受到影響嗎？會。

首購族雖然不一定受到第二戶貸款成數限制，但銀行仍會審查收入、信用紀錄、負債及房屋條件。

裴哥建議，簽約前先向銀行確認貸款條件，不要只憑口頭估算，就認定一定能貸到8成。

三、房貸環境改變，為什麼買房變得更困難？

1. 房貸利率提高，長期還款壓力增加

根據央行公布的統計，2026年8月五大銀行新承做購屋貸款平均利率為2.321%，較7月的2.29%上升。另外，部分銀行依照客戶條件及資金成本，核准利率可能更高。

購屋族要注意，市場平均利率不等於個人實際核貸利率，最後仍以銀行核准條件為準。

2. 銀行鑑價不足，自備款可能增加

很多買方容易忽略：房屋成交價格，不一定等於銀行認定的房屋價值。

例如：

• 房屋成交價：2,000萬元。

• 銀行鑑價：1,900萬元。

• 假設核貸8成：1,520萬元。

• 買方自備款：480萬元。

即使名義上貸款8成，因為鑑價低於成交價，買方仍須額外準備80萬元。

所以看房時，除了比較開價與實價登錄，也要提前了解銀行對該物件的鑑價。

3. 房貸排撥時間拉長，交屋資金要提前準備

部分銀行房貸審核及撥款時間可能較長，尤其預售屋交屋族及換屋族，更要留意資金安排。

裴哥建議，提早準備收入證明、財力資料及信用相關文件，並預留貸款不足時的資金空間。

四、2,000萬元房屋，自備款差多少？

以下用不同貸款成數試算：

貸款成數每減少5個百分點，2,000萬元的房子就要額外準備100萬元。

而且這些金額還沒有包含契稅、印花稅、代書費、仲介服務費、裝潢及搬家費用。

因此，不建議把所有存款都拿來支付頭期款，應保留必要的家庭緊急預備金。

五、中和、永和買房，哪些族群要特別注意？

1. 首購族：不要把最高貸款成數當成保證

中和、永和有不少首購族會設定總價，再尋找兩房或小三房住宅。

但房屋屋齡、建物型態、產權及銀行鑑價，都可能影響貸款條件。

尤其是中古公寓及屋齡較高的住宅，除了房屋價格，也要注意銀行是否願意承作及可能核貸的年限。

2. 換屋族：最怕舊屋還沒賣，新屋貸款先出問題

換屋族要特別注意名下房屋及貸款狀況。

央行對自然人第二戶購屋貸款仍有相關規範。2026年9月18日起，第二戶最高貸款成數由6成調整為7成，但仍不得有寬限期。

如果準備出售舊屋換新屋，應提前確認是否符合換屋協處規定，以及新舊屋交屋時間能否銜接。

3. 預售屋買方：交屋前重新確認貸款

預售屋從簽約到交屋可能相隔數年，當初預估的貸款條件，不代表交屋時銀行一定照原本成數核貸。

因此，預售屋買方應提前評估交屋資金，避免因為銀行鑑價或個人財務條件改變而產生資金缺口。

六、2026年央行房貸政策，第二戶貸款有哪些變化？

央行2026年9月17日理監事會議決議，自9月18日起，自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成調整為7成。

主要貸款規定如下：

• 自然人第二戶：最高7成，不得有寬限期。

• 自然人第三戶以上：最高3成，不得有寬限期。

• 高價住宅：最高3成，不得有寬限期。

• 無自用住宅者首購貸款：不適用上述第二戶成數限制，但仍須接受銀行審核。

這次調整代表央行對部分第二戶自住需求適度鬆綁，但不代表銀行一定會核准最高成數。

購屋前仍應依照自己的持有房屋狀況，確認適用的貸款規定。

七、裴哥建議：現在買房先做好三件事

第一，先確認自備款及還款能力。

不要只算每月房貸，也要考慮貸款不足時能否補足資金。

第二，至少比較兩家銀行。

確認利率、核貸成數、貸款年限、寬限期及撥款時間，不要只比較表面利率。

第三，簽約前確認貸款風險。

如果購屋決策高度依賴貸款成數，應事先與銀行確認條件，並與專業人員討論契約中貸款不足的處理方式。

八、裴哥結語：現在買房，現金準備比過去更重要

現在的房市，不是有工作、有收入，就一定能取得理想的房貸條件。

對中和、永和的購屋族來說，我認為現在不是完全不能買房，而是更需要謹慎挑選。

如果找到地段合適、價格合理、屋況正常，而且貸款條件也能接受的房子，就可以認真評估。

但如果自備款已經用到極限，還必須依賴高利率信用貸款補足頭期款，我就不建議為了急著買房，讓家庭財務承擔過高風險。

買房是長期財務決定，不是今天沒買到，明天就一定買不起。

九、重點整理

1. 房貸環境更加審慎，部分銀行提高核貸門檻或延長撥款時間。

2. 2,000萬元房屋若貸款成數從8成降至7成，自備款將增加200萬元。

3. 房屋鑑價可能低於成交價，購屋前應預留資金。

4. 中和、永和買房應同時考量房屋總價、屋齡、銀行鑑價及還款能力。

   
   
   我是裴哥，陪你評估總價、貸款及房屋條件，讓你買到適合的房子，也保有未來生活的財務彈性。

   買房裴不了｜中和永和裴你買房賣房

   裴錦德（裴哥）聯絡電話：0980-415-607