╰┈➤【賣房要先清償房貸嗎？】有抵押權的房子如何完成交易與過戶？

「房貸還有好幾百萬沒繳完，有需要先拿錢還清，才能把房子賣掉嗎？」

這是許多屋主準備賣房時，最常擔心的問題。

賣房不一定要先自備資金還清房貸。有銀行抵押權的房子，通常可以透過交易價金或買方貸款，安排清償賣方原貸款，再辦理抵押權塗銷。重點是把清償方式、資金來源與辦理時點寫清楚，並由銀行、地政士及履約保證單位配合作業。

⋰⋰⋰⋰⋰⋰⋰⋰⋰

𖤘 〖 一、房貸沒繳完，可以賣房嗎？ 〗

可以。房子設定抵押權，不代表屋主不能出售；但出售、清償貸款與塗銷抵押權，是不同的事情。

可以先分清楚三個名詞：

• 清償房貸：把應還銀行的貸款本息結清。
• 抵押權塗銷：向地政事務所辦理登記，移除原抵押權。
• 所有權移轉：把房屋、土地登記到買方名下。

貸款繳清後，謄本上的抵押權登記不會自動消失，仍須辦理塗銷。因此，拿到銀行清償證明後，還要確認後續登記有沒有完成。

⋰⋰⋰⋰⋰⋰⋰⋰⋰

𖤘 〖 二、有房貸的房子，通常怎麼完成交易？ 〗

常見做法是由買方銀行或履保專戶，依約安排代償。以下以一般銀行房貸案件說明：

１．先確認產權與實際欠款

簽約前，先調閱最新土地、建物謄本，確認抵押權人、設定內容，以及有無其他權利限制。

另外，向原貸款銀行確認預計清償日的結清金額。謄本上的抵押權設定金額，不等於目前剩餘房貸，不能直接當成還款數字。

２．把清償方式寫進契約

契約應約定由誰清償、使用哪筆款項、何時辦理塗銷，以及資金不足時如何處理，避免只口頭說「到時候代書會處理」。原抵押權的處理方式，也是成屋買賣的重要約定事項。

３．安排過戶、新貸款設定及代償

買方需要貸款時，銀行會審核買方條件與房屋價值，再配合登記及撥款。

過戶不一定要等原抵押權塗銷後才辦。部分履保流程會先完成所有權移轉及買方抵押權設定，再安排代償賣方貸款、取得文件並塗銷原抵押權；實際順序須依銀行與履保方案確認。

４．確認塗銷，再依約結算交屋

原貸款結清後，取得清償證明、抵押權塗銷同意書等文件，辦理塗銷登記。支付尾款前，應再次核對最新謄本，確認原抵押權已依約處理。

⋰⋰⋰⋰⋰⋰⋰⋰⋰

𖤘 〖 三、賣掉一千萬元，能拿回多少錢？ 〗

假設房屋成交價是一千萬元，原房貸待清償金額為六百萬元：

一千萬元－六百萬元＝四百萬元。

但這四百萬元還不是最後實拿金額，仍須扣除適用稅費、仲介服務費、地政士費、履保費，以及可能發生的提前清償違約金等支出。

所以，屋主賣房前應先試算「售後淨得款」，才能判斷是否足夠支應換屋、搬家或其他安排。

如果成交價不足以清償全部債務，就要先確認差額由誰補足、何時補足，不能等到準備交屋才找錢。

⋰⋰⋰⋰⋰⋰⋰⋰⋰

𖤘 〖 四、賣房清償房貸，會有違約金嗎？ 〗

不一定，要看原貸款契約。

個人購屋貸款有無限制清償期間、哪些提前還款行為會收費，都應依契約確認。若仍在限制期間，出售房屋並結清貸款，可能產生提前清償違約金。建議請銀行一併提供結清本息、違約金與其他費用的試算。

⋰⋰⋰⋰⋰⋰⋰⋰⋰

𖤘 〖 五、有二胎或私人抵押，也能出售嗎？ 〗

不能直接套用單一銀行房貸的流程。

有多筆抵押權時，應逐一確認債權人、清償金額，以及對方是否願意提供塗銷文件。私人抵押的文件與身分核驗要求，也可能與銀行案件不同。

如果還有查封、假扣押等限制，應先請地政士釐清能否辦理移轉，並確認解除條件，再安排交易。

⋰⋰⋰⋰⋰⋰⋰⋰⋰

𖤘 〖 六、賣房清償房貸常見問答 〗

▍《 Ｑ：買方可以直接接手我的房貸嗎？》

不能只靠買賣雙方約定。涉及原貸款承受，仍須取得銀行同意；一般交易較常由買方另辦貸款，再清償賣方原貸款。

▍《 Ｑ：用了履約保證，就一定安全嗎？》

仍要看契約的保障範圍與撥款條件。履保可以協助控管價金，但產權查核、代償金額及塗銷進度，都要逐項確認。

▍《 Ｑ：頭份、竹南賣房，流程有不同嗎？》

基本原則相同。差別主要在個案產權、貸款銀行、買方資金及契約安排，不能只憑「以前都是這樣辦」決定流程。

澄希提醒：賣房前，建議先向銀行確認貸款結清金額與是否有提前清償違約金，再請地政士協助安排代償及塗銷流程。先算清楚賣房後實際能拿回多少錢，後續換屋或資金運用也更好安排。

澄希賣厝人生｜陪你買到對的那間房

詳細資訊、預約專線：0973-137-938