預售屋也能重購退稅？他繳200萬想拿回來竟遭國稅局打槍！關鍵原因曝光

預售屋也能重購退稅？他繳200萬想拿回來竟遭國稅局打槍！關鍵原因曝光

一、前言結論：預售屋簽約不等於取得房屋，兩年期限才是關鍵

賣掉舊房子、買進預售屋，明明早就簽約、付了工程款，為什麼申請房地合一稅重購退稅，還是被國稅局拒絕？

關鍵就在於：預售屋的簽約日，不是稅法認定取得新房地的日期。

財政部臺北國稅局於2026年7月31日公布一件案例，民眾出售自住房地後繳納房地合一稅200萬元，原本以為先前簽訂的預售屋契約符合重購條件，申請退還稅款，卻因預售屋完工及所有權登記日期超過兩年期限，遭到駁回。

我是裴哥，從中和、永和房屋買賣的角度來看，這個案例對準備換屋的民眾非常重要。

尤其是先賣掉舊公寓，再購買預售屋的家庭，不能只看簽約時間，還要確認建案何時完工、交屋及完成所有權登記。

如果沒有提前安排，原本期待拿回來的稅金，可能因為時間差而無法退還。

二、三個常見 Q&A

Q1：買預售屋可以申請房地合一稅重購退稅嗎？

可以，但必須符合重購自住房地的法定條件。

預售屋施工期間，買方取得的是買賣契約上的權利，尚未取得房屋及土地所有權，也無法辦理戶籍登記及實際居住。

因此，不能只憑預售屋簽約日期，就認定符合重購退稅資格。

Q2：出售舊房子後，多久內必須取得新房子？

依所得稅法第14條之8規定，先出售舊自住房地、再重購新自住房地，兩者完成所有權移轉登記的日期必須在兩年內。

先購後售也是相同原則，須以新舊房地完成所有權移轉登記的日期判斷。

購買預售屋時，應特別注意實際交屋及產權登記日期，而不是簽約或繳款日期。

Q3：重購退稅可以全額拿回來嗎？不一定。

如果新購房地的重購價額大於或等於原出售房地的出售價額，符合其他條件時，可以退還原已繳納的房地合一稅。

如果重購價額低於出售價額，則依重購價額占出售價額的比例計算退稅金額。

此外，重購後五年內如果再次移轉，或改作其他用途，也可能被追繳原本退還的稅款。

三、文章主文

1. 繳了200萬元房地合一稅，為什麼申請退稅遭拒？

根據財政部臺北國稅局2026年7月31日公布的案例：

甲君於110年5月與建設公司簽訂預售屋買賣契約，之後在112年2月1日出售原本自住的房屋，並申報繳納房地合一稅200萬元。

由於甲君早在110年就簽訂預售屋契約，因此認為自己符合兩年內重購自住房地的條件，向國稅局申請退還200萬元稅款。

但問題出在預售屋的完工時間。

該預售屋直到115年3月7日才完成所有權登記，甲君也在取得房屋後辦理戶籍登記。

國稅局認定，預售屋應以完成建物及土地所有權登記的日期，作為取得新房地的時間，而非預售屋簽約日。

從112年2月1日出售舊屋，到115年3月7日取得新屋，已經超過兩年，因此不符合重購退稅條件。

這個案例最重要的提醒：簽約買預售屋，不代表已經取得房屋所有權，更不代表已經符合重購退稅資格。

2. 房地合一稅重購退稅，有哪些必要條件？

依照所得稅法第14條之8及相關規定，換屋族應注意以下事項：

第一，新舊房屋取得及出售時間必須符合兩年期限。

• 先售後購：出售舊屋完成所有權移轉登記後兩年內，取得新屋。

• 先購後售：取得新屋完成所有權移轉登記後兩年內，出售舊屋。

第二，新舊房屋都必須符合自住條件。

本人、配偶或未成年子女，必須在新舊房屋辦妥戶籍登記並實際居住。

第三，舊屋出售前一年內不能出租或供營業使用。

舊房屋在出售前一年內，不得出租、供營業或執行業務使用。

新購房屋也必須符合自住使用規定，不能出租或供營業、執行業務使用。

第四，退稅金額依重購價額計算。

以先售後購為例：

• 原出售房屋價額：2,000萬元

• 新購房屋價額：1,500萬元

• 原繳納房地合一稅：180萬元

計算方式：

180萬元 ×（1,500萬元 ÷ 2,000萬元）＝135萬元。

在符合其他法定條件下，可申請退還135萬元。

如果新購房地價額達到或超過原出售房地價額，則可按原已繳納稅額計算退還。

3. 重購退稅的兩年、五年，到底差在哪裡？

這是換屋族最容易搞混的地方。

兩年：新舊房屋取得與出售的時間限制。

不論先售後購或先購後售，都必須符合新舊房地完成所有權移轉登記的日期相差兩年以內。

五年：先售後購的退稅申請期限。

符合先售後購條件者，應於新購房地完成所有權移轉登記的次日起五年內，提出退稅申請。

另外五年：取得退稅後的使用限制。

新購自住房地在重購後五年內，如果再次移轉，或改作出租、營業等其他用途，可能遭國稅局追繳原本退還的稅款。

簡單來說，兩年是換屋時間限制，第一個五年是申請期限，第二個五年是退稅後的追繳管理期間。

4. 中和、永和換屋族，買預售屋更要注意什麼？

以中和、永和常見的換屋需求來說，可能出現以下情況：

• 永和老公寓出售後，改買中和預售屋。

• 中和舊公寓換購新建案。

• 原本居住在雙和地區，因家庭人口增加而購買較大的房子。

• 先出售原有住宅，再用售屋款支付預售屋工程款及交屋尾款。

這些交易都可能涉及重購退稅的時間安排。

裴哥提醒，預售屋從簽約到交屋可能需要數年，實際取得房屋的時間，也會受到建案施工、使用執照、交屋及產權登記進度影響。

如果舊屋已經出售，新屋卻遲遲無法完成登記，就可能錯過兩年期限。

因此，準備出售中和、永和自住房屋的民眾，如果下一間打算購買預售屋，建議在出售前就先確認建案預計完工及登記時間。

5. 裴哥提醒：出售舊屋前，先確認這四件事

（1）確認舊屋所有權移轉登記日期

兩年期限不是以簽約日或收款日計算，應確認實際完成所有權移轉登記的日期。

（2）確認預售屋交屋及登記時程

向建商確認預計完工、交屋及產權登記時間，但不要將預計日期當成實際完成日期。

（3）確認新舊房屋自住條件

戶籍登記、實際居住、出租紀錄及房屋使用狀況，都可能影響重購退稅資格。

（4）事先試算房地合一稅

出售前先確認可能產生的稅額，以及是否符合重購退稅條件，避免交易完成後才發現規劃有問題。

四、重點整理：預售屋重購退稅五大注意事項

1. 預售屋簽約不等於取得房屋，應以完成所有權移轉登記的日期判斷。

2. 新舊自住房地的取得及出售日期，必須符合兩年期限。

3. 新舊房屋都須符合戶籍登記、實際居住及不得出租等自住條件。

4. 先售後購應於新房地完成登記次日起五年內申請退稅，退稅金額依重購價額比例計算。

5. 重購後五年內再次移轉或改作其他用途，可能遭追繳退稅款。

如果你正在規劃中和、永和的房屋買賣，或準備出售舊屋換購新房，歡迎找裴哥討論交易流程及換屋安排。

買房裴不了｜中和永和裴你買房賣房

裴錦德（裴哥）

買屋、賣屋、換屋諮詢：0980-415-607