仲介費一定買二賣四？上限、服務與付款14問答

【 房產眉角多　柔驊慢慢說 】

仲介費，上限不是定價
比例、服務與付款，先說清楚

大家好，我是台灣房屋三重重陽特許加盟店王柔驊，在三重深耕服務20年，服務三重、蘆洲，並延伸新莊、林口、板橋、五股與台北市。
「柔驊，買方一定要付二、賣方一定要付四嗎？」
「租屋服務費，是不是雙方各一個半月？」
「房子最後沒交屋，服務費怎麼辦？」

談費用不用不好意思，服務內容也值得問清楚。最容易誤會的地方，是把法律上限、個案約定、付款時點與其他交易費用，全部混成一個百分比。這篇從買方、屋主與租屋雙方的問題出發，先說明規範，再整理簽約前應確認的事項；金額示例都是假設試算，不代表本店統一報價或對個案結果的承諾。

1｜法定上限，不是統一定價

買方Q1：買房一定收百分之二、賣房一定收百分之四嗎？
A：主管機關並沒有把買方百分之二、賣方百分之四定為每件交易必須收取的固定比例。實際服務報酬應由當事人與業者依個案事先議定，並清楚記載。不要因為聽過市場常見說法，就以為完全不用看契約；也不能把別人某次談到的條件，直接當作所有業者都必須接受的標準。先問清楚自己的服務內容與費用，再決定委託。

屋主Q2：買賣百分之六，是指買方、賣方各可以收六嗎？
A：不是。內政部公開說明，仲介業向買賣一方或雙方收取報酬的總額合計，不得超過該不動產實際成交價金百分之六。這個合計上限不能拆成雙方各有一個六。至於各方實際約定多少，須事前明確談妥；不能把合計上限當成最低收費，也不能向消費者說成政府要求每件交易必須收滿。

2｜計算基礎，要和成交資料對得上

買方Q3：服務費要用開價算，還是用最後成交價算？
A：法定報酬標準以實際成交價金為計收基礎，不能把屋主最初開價當作實際成交價。實務上看懂費用，至少要知道成交金額、約定比例及應付金額，讓計算前後能對應。若價格在議約時調整，服務費文件也應檢查有沒有跟著確認；不要房價談成另一個數字，費用卻還沿用舊試算，最後才發現雙方理解不同。

屋主Q4：成交二千萬元，約定服務費百分之三，金額是多少？
A：單純按成交價乘約定比例的假設試算，二千萬元乘百分之三，等於六十萬元。這是計算示例，不是本店報價，也不是建議每位屋主都採同一比例。還要看文件如何約定費用、付款與憑證內容，不能只憑一個百分比推論全部交易成本。如果另有與交易有關的稅捐或其他專業費用，應依性質分列，避免和仲介報酬混在一起。

3｜租賃報酬，也有合計概念

房客Q5：租屋仲介費的上限，是房東房客各一個半月嗎？
A：不是。仲介業向租賃一方或雙方收取報酬的總額合計，不得超過一個半月租金，不能說雙方各可收一個半月。這仍是最高上限，而不是每件租賃都必須收取的金額。承租人與出租人各自的費用應事先講明，並以相關委託或要約文件記載；不要等押金、租金都準備好了，才第一次被告知還有一筆服務費。

房客Q6：月租三萬元，約定半個月服務費，怎麼算？
A：假設以每月租金三萬元，約定服務報酬為半個月租金，計算就是三萬元乘零點五，等於一萬五千元。這是情境試算，不是本店所有租賃案件一律適用的條件。仍需確認什麼金額是契約租金，以及相關文件的計收基礎；不能將押金當作每月租金，或把不屬於同一性質的款項未經說明就一起納入計算。

4｜先看服務，再談彼此期待

屋主Q7：談服務費，只要比哪一家最低就好嗎？
A：費用是重要條件，也要一起確認誰負責行情分析、物件資料核對、廣告呈現、帶看回報、議價協調與交易交接。這些是委託前應問清的實務事項，不能因某家報價高就自動推論一定服務好，也不能因較低就認為一定做不到。把具體工作、回報方式及聯繫窗口寫清楚，才能合理比較，避免委託後雙方對服務期待差很遠。

買方Q8：付了服務費，是不是所有貸款和屋況都能保證？
A：不能用支付報酬推論銀行一定核貸特定成數，或房屋所有問題都不會發生。仲介應依法律及契約履行相應義務，但銀行審核、技術檢測與個案權利判斷，各有專業與程序。若有人提出特定保證，應問清楚承諾人、內容、條件及書面責任；不要把一句「我會幫你處理」，理解成任何結果都已經被保證。服務承諾越具體，越容易檢視是否做到。

5｜比率、時點與收據，一起確認

屋主Q9：服務費要寫在哪裡，只有口頭談好可以嗎？
A：主管機關要求把所欲收取的標準及向買賣或租賃一方或雙方收取的比率，記載於相關委託契約或要約文件，使當事人事先了解。實務上也應確認應付金額、收款對象與付款時點，保留自己簽署的完整版本。若先前口頭說法與文件不同，就在簽名前釐清，不能一邊聽到「這是制式文件不用看」，一邊把真正想談的條件留在記憶裡。

買方Q10：服務費只能等到交屋才付嗎？
A：付款時點與報酬請求的法律條件，應依適用法律、契約及實際服務情形判斷，不能一概宣稱所有案件都只能交屋付款，或只要看過房就一定要付款。簽署前把什麼事件發生時須付、分幾期、付給哪個業者問清楚。若雙方後來改期或交易有變動，也要確認原約定如何適用；遇到爭議時先讀完整文件，不要只拿某次朋友的交易經驗來判斷。

6｜交易變動，不要只靠一句口號

買方Q11：買賣後來解約，仲介費就一定全部退嗎？
A：不能直接保證。須看契約是否成立、仲介是否依法履行義務、解約原因及報酬約定，必要時由法律專業判斷。當事人合意解除買賣，與仲介是否有報酬請求權，不宜未查文件就畫上等號。若已發生爭議，保留委託、要約、買賣契約、收款紀錄與相關對話，先請業者提出主張依據，再尋求消費爭議或法律協助。

屋主Q12：另外加一筆顧問費、跑腿費，就可以不算在仲介費裡嗎？
A：不能只改名稱，就當然避開報酬規範。不動產經紀業管理條例第十九條規定不得收取差價或其他報酬，仲介業務須依報酬標準計收。若有其他費用，應說清楚真正服務、收款人及法律性質，不能僅憑一張不同抬頭的單據就認定一定合法。地政士費、稅捐等也應依實際作業分清，不可拿不同款項名稱掩蓋未說明的仲介報酬。

7｜付款對象，要對到正式業者

房客Q13：業務說匯到他私人帳戶比較快，可以直接照做嗎？
A：先向已確認的業者正式窗口核對收款安排，確認契約相對人、費用項目、收款帳戶及應提供的憑證，不能只憑個人訊息催促就匯款。私人帳戶與公司文件不一致時，應請對方完整說明並確認授權；不能一律斷言都是詐騙，也不能當作不需要查。付款紀錄應清楚標示用途，避免之後對這筆錢究竟是押金、租金還是服務費各說各話。

8｜有疑問，先把爭點和資料整理好

買方Q14：覺得服務費不對，怎麼反映比較有效？
A：先將成交金額、約定比例、已付與被要求支付的金額、文件及爭議時間整理清楚，向業者正式窗口提出具體問題。若涉及收費規範，可向所在地地政主管機關諮詢；消費爭議也可循政府消費申訴管道處理。不要只留下「我覺得太貴」一句話，也不要因不滿就公開未查證的指控。明確區分計算錯誤、約定不清、服務履行與是否超限，較容易找到正確處理窗口。

假設情境，並非真實成交案例：
小林準備委託賣屋，原本只問「能不能再便宜一點」。後來他把問題改成服務包含什麼、由誰聯繫、費用按哪個成交金額計算、何時付款，以及交易有變動時如何處理。雙方再將議定內容放進文件確認。這個情境沒有預設哪個比率最好；重點是讓價格與服務都有具體依據，不把法定上限誤認成每件交易的唯一答案。

柔驊的提醒：
清楚的服務報酬，應該能說明白、算得出來、查得到文件。委託前先把服務範圍、比率、計算基礎、付款條件與憑證確認好；履約時遇到變動，再依事實和約定處理。問費用不失禮，事後才發現各自理解不同，才容易傷感情。買賣是重要決定，服務的價值與責任也應攤在陽光下談。

資料查核：2026年11月4日。個案報酬請求與返還爭議，仍須依契約、事實及適用法律判斷。
全國法規資料庫｜不動產經紀業管理條例第19、20條
臺北市政府地政局｜不動產仲介業報酬規範
宜蘭縣政府地政處｜不動產交易安全與服務報酬
新竹市政府地政處｜消費者透過仲介支付佣金常見問答

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