租屋冷氣壞了誰出錢？修繕、通知與費用14問答

【 房產眉角多　柔驊慢慢說 】

租屋設備壞了，誰修？
先看約定、原因與通知紀錄

大家好，我是台灣房屋三重重陽特許加盟店王柔驊，在三重深耕服務20年，服務三重、蘆洲，並延伸新莊、林口、板橋、五股與台北市。
「柔驊，冷氣不冷，房東說我用了就要自己修？」
「房客說冰箱壞了，要買新的再扣房租？」
「我有傳訊息，還要注意什麼程序？」

租屋修繕最容易卡在兩個字：誰付。但在談錢以前，還需要把設備範圍、故障原因、修繕約定與通知程序確認好。這篇聚焦一般住宅租賃，整理房東與房客都常遇到的問題。不是一律由房東全包，也不能一句現況出租就把問題全部交給房客；依據說清楚，才有機會把事情修好，也把關係顧好。

1｜設備壞了，先查約定與原因

房客Q1：租屋冷氣不冷，維修費一定由房東付嗎？
A：先確認冷氣是否屬出租附屬設備、租約及附件如何分配修繕責任，再查故障原因。住宅租賃定型化契約規定，住宅或附屬設備損壞原則由出租人修繕，但另有約定、習慣或可歸責於承租人的情形另論。不能僅因設備在房子裡，就跳過原因判斷；也不能因房客每天使用，就認定任何故障都屬房客造成。先把資料及專業檢查結果接起來，才有討論基礎。

屋主Q2：租約寫「現況出租」，就可以不用管修繕嗎？
A：不宜把這四個字當成所有修繕責任都已經排除。應看具體條款、設備現況、雙方確認的修繕項目及適用法令。內政部說明，訂約前如有由承租人負責修繕的項目及範圍，須先說明並經承租人確認；未經約明確認者，出租人應負責修繕。若僅有籠統文字，就更應在簽約前釐清，而不是設備出問題後，才各自解釋「現況」的意思。

2｜點交表，記現況也記附屬設備

房客Q3：入住前要怎麼記錄設備，才比較不會吵？
A：可與屋主逐項確認冷氣、冰箱、熱水器、抽風及其他約定設備，記錄廠牌型號、數量、運作狀況與原有瑕疵，附照片及可保存的影片。這是實務點交建議，並非每個案件都要填同一份制式表格。不要只拍外觀漂亮的地方；試運轉發現異音、漏水或功能不正常時，就在交接資料中註明並確認後續處理，避免搬入後才爭論原本是不是好的。

屋主Q4：家具家電清單只寫「冷氣一台」，夠清楚嗎？
A：還可以補上所在位置、可辨識資料、已知問題、保固及報修聯絡方式，讓後續確認更方便。若某件設備只是現場留置、是否屬租賃給付範圍有特別安排，也應明確說明並依法約定，不能靠屋主自己心裡的理解。修繕責任、日常保養及耗材更換也可分別確認。清單不是越長越好，而是能在發生問題時，辨識是哪件設備、原有狀態及已確認的責任。

3｜正常耗損與使用損壞，不能只看時間

房客Q5：入住才一週就故障，一定算原本就壞了嗎？
A：發生時間是線索，不能單獨當成故障原因的完整證明。可能是設備老化，也可能有其他使用或外在因素，應配合點交紀錄、故障現象及必要的專業檢查判斷。不要因為時間短就保證一定由房東負責，也不要因簽了點交單就認定房客必須負擔一切。先保存事實、通知對方，再確認合理的檢查及維修方式，比彼此搶著貼上責任標籤有效。

屋主Q6：師傅說可能是使用不當，我就可以直接向房客收全額嗎？
A：先請師傅說明具體觀察、故障原因、維修項目及估價，不要只靠一句可能就認定責任。若雙方爭議很大，可協調再檢查或請適當專業釐清。費用也應看必要維修範圍與證明，不宜設備一故障就直接改買最高階新品，全部要求對方支付。原因、責任及金額要分別確認；有修繕需要，並不表示任何報價與升級選擇都當然可以轉嫁。

4｜通知要具體，留下可對照的內容

房客Q7：傳一句「壞了快來修」，就完成所有通知程序嗎？
A：實務上可說明設備位置、發現時間、具體現象、是否影響正常使用，附照片或影片，並詢問安排檢查的時段。後續若需要依法定相當期限催告，更應把請求內容、期限與送達紀錄保存清楚。只留情緒訊息，之後容易無法還原雙方曾經說過什麼。通知的目的是讓對方能判斷並安排修繕，不只是留下自己有抱怨過的截圖；內容越具體，越容易開始處理。

房客Q8：相當期限就是一律三天，超過就可以扣租金嗎？
A：法律並沒有把所有故障的相當期限統一定成三天。判斷需考量問題嚴重程度、修繕必要性、聯繫及合理施工條件，不能自行創造一個通用天數。房客應及時明確通知，屋主也應實際安排處理，不宜只用一句最近很忙拖延。若對期限是否適當有爭議，請法律專業依具體事實協助判斷，不要直接把自己設定的時間視為任何後續措施都已合法的保證。

5｜自行修繕與扣租，要符合前提

房客Q9：屋主一直沒修，我可以先找師傅再扣房租嗎？
A：租賃住宅市場發展及管理條例第八條及民法第四百三十條，對應由出租人負責而未在承租人所定適當或相當期限內修繕的情形，規定得自行修繕並請求償還費用或於租金中扣除。重點是責任、修繕必要性及催告等前提要確認，不是任何故障都能未通知先花錢。保留故障、通知、估價、施工及付款資料，費用範圍有爭議時先尋求協助，避免修好了卻另生欠租爭議。

屋主Q10：房客說要維修，我可以只回「你處理」嗎？
A：最好把同意範圍講清楚：先檢查還是直接修、誰選師傅、預計哪些項目、費用如何確認及誰付款。這是實務協調方式，不是另設法定固定格式。一句你處理可能被理解成同意全部支出，也可能只是讓對方先詢價；事後很難對帳。若確定屬屋主負責，可主動安排或書面確認可行做法，讓承租人知道什麼時候有進度，也保留自己核對費用的依據。

6｜更換設備，不要把升級當作必要修復

房客Q11：舊冰箱壞了，可以直接買新的高階款請房東報銷嗎？
A：應先確認修復必要性、是否需要更換、合理規格與雙方安排。維持約定居住使用，和依個人喜好升級設備，不是同一件事。未協調就自行買高階產品，之後能否請求全部費用不能保證；也要釐清新品歸屬、舊機處理及退租交還方式。若只是希望容量更大或功能更多，可另外談更換或自備安排，不宜先用修繕名義下單，再把全部選擇交由對方付款。

房客Q12：只是清洗濾網或換耗材，也一律算房東維修嗎？
A：日常清潔、保養、耗材與設備故障修繕，應分別看約定、習慣及實際原因，不要只因都需要花錢就混成同一類。簽約前可以把冷氣清洗、濾網清潔、電池等常見事項問清楚；若已經故障，也不能只憑外觀髒就推定一定是房客造成。雙方可請專業說明清潔和維修的關聯，再討論必要處理及責任。把生活照顧與故障排除分清，更容易形成合理預期。

7｜進場修繕，也要安排時間與安全

屋主Q13：我要進去修，房客就一定得隨時開門嗎？
A：應先聯繫並依適用契約及必要性安排，不能把修繕當作可隨意進入承租人居住空間的理由。住宅租賃定型化契約對必要修繕的先期通知、承租人無正當理由不得拒絕等事項有規範。實務上說清楚師傅、時間、範圍及進場方式，兼顧施工與居住隱私。若有緊急安全問題，應先處理人身安全並聯絡適當單位，不要只在群組爭論誰今天有空。

8｜居住受影響，權利要依情況判斷

房客Q14：設備沒修好，我就能不繳全部租金或立刻搬走嗎？
A：不要直接把所有狀況都當成可全面停繳或無條件解約。是否全部或一部不能居住使用、是否符合減租或提前終止要件，還有催告、書面通知及相關事證，都需按個案確認。冷氣故障、整戶無法居住與有安全危險的情形，不能用同一句話處理。先保存受影響事實並請屋主處理，必要時向主管機關、消費爭議或法律專業求助，避免原本修繕問題擴大成租約責任爭議。

假設情境，並非真實成交案例：
小安發現冷氣滴水，先拍下現象，核對點交表並聯繫屋主。雙方約好請師傅檢查，確認原因後再決定清潔、維修或更換，也把付款與進場時間留下文字紀錄。這個情境沒有預設滴水一定是哪一方的責任；重點是先讓原因有依據，讓施工有安排，避免一方先換全新設備、另一方完全不知情，最後只剩帳單與爭執。

柔驊的提醒：
入住前多做一點設備確認，故障時少一點猜測。房客及時通知、保留現況；屋主說明安排、確認責任；維修後留下項目、費用及付款紀錄。涉及自行修繕、扣租或解約時，更要把法律前提及程序看清楚，不拿一句網路口號當作完整答案。租屋是日常生活，設備會老、問題會來，有可用的聯絡方式與清楚約定，才比較能把麻煩留在可處理的範圍。

資料查核：2026年11月4日。個案請依適用契約、實際故障原因與法律程序確認，必要時由專業協助。
全國法規資料庫｜租賃住宅市場發展及管理條例第8條
法務部｜民法第430條修繕與催告
行政院公報｜住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項
內政部｜租賃修繕責任及家電維修常見問答

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